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2019 fut exceptionnel en termes d’activité (1 076 000 transactions réalisées : du jamais vu en France), et en début d’année 2020, le marché immobilier de l’ancien continuait sur cette lancée. Le réseau Century 21 présente son bilan du premier semestre.
Le nombre de ventes était en hausse de 6,8% pour les appartements et de 7,6% pour les maisons (comparé à la même période en 2019) selon le Réseau CENTURY 21, société du groupe Nexity. Les prix au m² augmentaient légèrement avec respectivement +1,3% et +3,5% sur ces segments. Les achats destinés à l’acquisition d’une résidence principale reculaient (63,9% contre 68,2% à la même époque en 2019), tandis que les investissements
locatifs poursuivaient leur progression pour représenter 30,3% des transactions (14,8% de plus qu’un an auparavant) atteignant ainsi un nouveau record. Les taux d’intérêt tangentaient les niveaux les plus bas, la demande était soutenue. Tout allait bien donc. Très bien même. Le 17 mars, le confinement mit le marché en pause forcée.
Les agences du Réseau CENTURY 21, comme la majorité des agences immobilières en France, fermèrent leurs portes au public et cessèrent toute activité commerciale, à l’exception de quelques transactions qui aboutirent (les offres entre acquéreurs et vendeurs ayant déjà été acceptées avant le confinement). Le marché immobilier se mit en mode « off » durant huit semaines jusqu’à la levée du confinement le 11 mai dernier. Depuis, qu’en est-il ?
Le trafic du site Internet century21.fr, après avoir chuté de 50% durant le confinement, a enregistré un record d’audience au mois de mai (+10% par rapport à l’an passé) avec plus de 3,1 millions de visiteurs.
Même si le nombre de ventes est en retrait de 27,6% par rapport à l’an dernier (sur un semestre amputé de 8 semaines), la demande est particulièrement forte. Elle cumule celle des ménages qui avaient entamé leur démarche avant le confinement et celle des candidats acquéreurs pour lesquels cette période inédite a provoqué l’envie d’acheter.
Dans ce contexte où l’offre est toujours largement inférieure à la demande, il était prévisible que les prix ne baisseraient pas. Ils augmentent même entre le 1 er semestre 2019 et le 1 er semestre 2020 de +2,3% pour les maisons et de +3,1% pour les appartements pour atteindre en moyenne respectivement 2160 € le m² et 3638 € le m² : des niveaux historiques.
Cette hausse s’est répercutée sur le montant moyen d’une transaction. Un appartement s’acquiert désormais à 214 123 € en moyenne, une maison à 241 505 € : des records également.
Les acquéreurs étant nombreux, les vendeurs n’ont aucune raison d’accepter une offre trop basse : les écarts de prix s’en font le reflet et se réduisent passant de 5,6% au 1 er semestre 2019 à 5,1% au 1 er semestre 2020 (-9%). En outre, les conditions d’octroi de crédit se durcissant, les acquéreurs sont moins enclins à négocier au risque de voir leur emprunt refusé s’ils en font la demande aux établissements bancaires dans quelques mois.
Est-ce que les logements acquis sont plus grands qu’avant et répondent à ce désir d’espace provoqué par le confinement ? Pas du tout. La superficie moyenne d’une maison était de 115,7 m² avant le confinement, elle est de 115,2 m² depuis, tandis qu’un appartement acheté faisait en moyenne 59,1 m², il en fait 57,8 m² désormais. Le principal obstacle à acquérir plus grand tient sans aucun doute au prix.
Les requêtes des internautes souhaitant « acheter une résidence secondaire » progresse de 57%, et la requête « maison de campagne » augmente de 156%.
Pourtant, depuis le 11 mai 2020, les transactions sont essentiellement destinées à la résidence principale dont la part remonte à 68,3%, tandis que les résidences secondaires ne représentent pour le moment que 4,3% des achats et les acquisitions au titre de placement sont en retrait par rapport à l’avant-confinement (27,3% des transactions).
Les moins de 40 ans représentent 50% des acquéreurs depuis la fin du confinement, leur part est en hausse par rapport au 1 er trimestre 2020.
Ceux qui s‘attribuent la plus grande part des acquisitions sont ceux qui conjuguent donc les trois motivations essentielles : un toit pour la famille, la constitution d’un patrimoine et la recherche d’une sécurité.
S’il y a un endroit où le confinement a fortement incité les acquéreurs à acheter un logement plus grand, c’est dans la Capitale !
10 m² supplémentaires en moyenne pour les logements acquis après le confinement (en comparaison avec ceux achetés à la même période en 2019). Sur le 1 er semestre 2020, la superficie d’un appartement parisien s’établit à 53 m² (un record), peu importe que le prix moyen au m² ait grimpé aussi (+7,4% entre le 1 er semestre 2019 et le 1 er semestre 2020). Il atteint désormais 10 671€, soit son plus haut historique.
Le montant moyen d’une transaction parisienne s’envole : +17,2% (entre le 1 er semestre 2019 et le 1 er semestre 2020) pour atteindre 547 022€. Pour financer cette hausse, les Parisiens allongent la durée de leur crédit (21,7 ans en moyenne) et augmentent la quotité de financement par emprunt (68,3%).
La Capitale suit la tendance nationale : ces achats sont essentiellement destinés à l’acquisition de la résidence principale et leur proportion représente 60,3% des transactions (versus 55,9% un an auparavant). Ce phénomène s’est amplifié après le confinement : la part des acquisitions au titre de résidence principale a augmenté de 8,2% en comparaison à la même période l’an passé.
La hausse des prix s’observe en Ile-de-France également : le prix moyen au m² d’une maison francilienne augmente de 2,8% entre le 1 er semestre 2019 et le 1 er semestre 2020 pour se situer à 3137€ le m². Celui des appartements progresse de 8,8% pour atteindre 4229€ le m². En Ile-de-France aussi, il s’agit de niveaux de prix records. Dans l’ensemble, une maison francilienne s’acquiert désormais pour 346 680€ tandis qu’un appartement s’achète en moyenne à 254 644€.
Les superficies moyennes évoluent peu, les acquéreurs étant sans doute contraints par leur budget de revoir à la baisse leur désir d’espace. Si ce sont toujours les employés- ouvriers ainsi que les cadres moyens qui composent l’essentiel des acquéreurs, il est à noter que les progressions les plus rapides sont chez les retraités (leur part progresse de +14,9%) et les cadres supérieurs ou professions libérales (+9,2%) en recherche d’espace et de
verdure.
Dans l’ensemble, il n’y a pas eu d’exode massif de Parisiens vers la campagne ou le littoral. Quitter la Capitale ne semble pas si évident que cela. Alors bien sûr, certains secteurs semblent plus attractifs que d’autres comme le Bassin d’Arcachon, le nord de la Bretagne, l’ancienne Haute-Normandie, l’Aisne, mais l’afflux de Parisiens est marginal, et les rêves exprimés en période de confinement ne se sont pas traduits dans la réalité. Ou pas encore.
Les évolutions de prix sont très disparates selon les régions : tandis que l’Auvergne-Rhône- Alpes est relativement stable, la Bourgogne-Franche-Comté, le Grand Est, les Hauts-de- France, la Normandie, l’Occitanie et la Provence-Alpes-Côte d’Azur voient leur prix progresser en-deçà de 5%. En revanche, la Bretagne, le Centre-Val de Loire ainsi que les Pays de la Loire enregistrent des hausses supérieures à 5%. Seule la Nouvelle-Aquitaine voit son prix moyen au m² reculer.
L’activité, interrompue brutalement le 17 mars dernier, jour 1 du confinement, a redémarré le 11 mai comme si rien ne s’était passé. L’avant et l’après affichent la même demande vigoureuse et les prix ont repris leur progression. Notons toutefois que la répartition des achats est différente avec un regain d’intérêt pour la résidence principale et une désaffection relative pour l’investissement locatif.
Aujourd’hui les taux d’intérêt, même s’ils ont légèrement remonté, tangentent toujours les plus bas historiques. Les Français considèrent plus que jamais la pierre comme la valeur refuge par excellence quand, à l’inverse, la Bourse subit des évolutions erratiques et les placements sécurisés présentent une faible rentabilité. Dans ce contexte, si les taux ne grimpent pas brutalement et si les conditions d’octroi ne se durcissent pas davantage, le
marché de l’ancien devrait demeurer porteur et la hausse des prix contenue. Néanmoins, il est trop tôt pour mesurer les conséquences qu’aura la crise de la COVID-19 sur les entreprises, le taux de chômage en France et par ricochet, sur l’immobilier.
*Les données sont indiquées selon l’ensemble des transactions du Réseau CENTURY 21 enregistrées au niveau national entre le 1 er juillet 2019 et le 29 juin 2020.
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