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L’agent immobilier doit mettre en garde son mandant sur le risque d’insolvabilité de l’acheteur. Une obligation souvent négligée.
L’intermédiaire doit vérifier que le candidat acquéreur présente toutes les garanties de solvabilité. Une obligation renforcée par la réglementation Tracfin sur l’origine des fonds.
Une agence immobilière, ayant reçu mandat de vente, établit une promesse synallagmatique au bénéfice d’un acquéreur de 25 ans, célibataire, cariste de profession, qui déclare ne pas avoir recours à un prêt. L’acheteur ne se présente pas à la signature de l’acte authentique et se propose ensuite de dédommager les vendeurs et l’agence. Cet engagement n’ayant pas été respecté, les vendeurs demandent une indemnisation à l’acheteur et à l’agence.
La cour d’appel ne retient pas la responsabilité de l’agence. Cette décision est cassée par la Cour de cassation, qui considère que le professionnel commet une faute lorsqu’il ne conseille pas aux vendeurs de prendre des garanties, ou ne les met pas en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur présente.
Il pèse sur l’agent immobilier une obligation d’information et de conseil appréciée avec rigueur par les juges. Plusieurs cours d’appel avaient déjà précisé que l’agent immobilier devait s’assurer de la solvabilité « au moins apparente » de l’acheteur immobilier. Cette décision va plus loin : l’agent immobilier doit conseiller à son mandant de demander des garanties complémentaires, ce qui peut conduire le mandant à renoncer à l’opération avec ce candidat acquéreur, lorsque le risque d’insolvabilité est avéré, ou accepter, en toute connaissance de cause, de contracter.
Il est possible, dans ce domaine, de faire un parallèle avec l’activité de location, pour laquelle l’une des missions principales de l’agent immobilier est de vérifier que le candidat locataire présente les garanties habituelles de solvabilité. Le législateur est d’ailleurs intervenu afin de limiter les documents que le bailleur peut demander au candidat locataire.
Enfin, la réglementation Tracfin impose à l’agent immobilier de se renseigner sur l’origine des fonds utilisés lors des opérations relevant de l’activité « Transactions ». Il apparaît donc nécessaire d’obtenir un justificatif de l’existence de l’apport personnel, ou de la somme nécessaire à l’acquisition, lorsque l’acquéreur déclare ne pas recourir à un prêt. Si l’acheteur n’est pas en mesure de fournir un document probant, l’agent immobilier est confronté à la double problématique de ne pas pouvoir s’assurer de l’origine des fonds au sens de Tracfin, et de la solvabilité, au moins apparente, de l’acquéreur. Il devra alors prendre les mesures qui s’imposent.
Cass. civ. 1, 11 déc. 2019.
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Par Formation en immobilier, il y a 5 années
L’agent immobilier est tenu de vérifier l’origine des fonds en vertu de la réglementation anti blanchiment – il peut être ainsi amené à demander des justificatifs bancaires – l’agent immobilier est tenu au secret professionnel selon le code de déontologie – les documents peuvent donc lui être transmis sans crainte. Une solution à adopter sinon : faire passer tous les dossiers obligatoirement au crible d’un courtiers – c’est tout à fait légal et justifié au regard de cette jurisprudence.
Par JOBERT Aurelien, il y a 5 années
Bonjour,
Merci pour cet article et le rappel de ces jurisprudence.
Je suis Agent Immobilier (ancien conseiller bancaire) tout me laisse penser que nous sommes pris entre 2 feux:
Celui du recours du vendeur comme vous le précisez dans cette jurisprudence quasi constante.
Celui de l’impossibilité d’étudier un dossier de prêt ou demander des documents bancaires, sans l’agrément ORIAS (Celui des courtiers) que n’ont pas les agents immobiliers.
Se pose également la question du secret bancaire (auquel l’agent immo ne doit pas être soumis) dans le fait de demander un relevé de compte.
Dans tous les cas, il semble que l’agent immo peut être mis en cause.
Par avance, merci de vos précisions