Agents immobiliers : Comment continuer à travailler malgré le confinement

L’impossibilité de faire réaliser le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic, indispensable pour vendre ou louer un logement à usage d’habitation, doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Difficile de le faire en période de confinement alors qu’il est nécessaire de l’avoir pour diffuser une annonce, quel que soit le support de communication utilisé. Un obstacle rédhibitoire ? Pas forcément, dans la mesure où l’absence de DPE n’est pas spécifiquement sanctionnée. Contrairement à ce que l’on peut lire ici ou là, le risque, pour l’agent, d’être poursuivi au titre des pratiques commerciales trompeuses est en réalité très théorique. En effet, cela ne pourrait l’être que sur le fondement des pratiques trompeuses par omission. Or, l’omission doit porter sur une « information substantielle », en l’occurrence une information portant sur « les caractéristiques principales » du bien, ce qui n’est sans doute pas le cas de la performance énergétique d’un logement proposé à la vente ou à la location. Quand bien même cela serait le cas, il sera difficile d’établir l’effet trompeur de la pratique et encore davantage la volonté de tromper de son auteur, agent immobilier confronté l’impossibilité de fournir une information qu’il n’a pu, de toute bonne foi, obtenir en raison d’un confinement imposé par les pouvoirs publics. Enfin, rappelons qu’un DPE est valable 10 ans et qu’il est possible de vérifier si un DPE est toujours valable sur le site de l’ADEME.

La signature à distance du mandat et le droit de rétractation du mandant

Le fait qu’un mandat soit signé électroniquement à distance ne confère pas automatiquement au mandant un droit de rétractation. Il n’en bénéficie que si deux conditions sont réunies : il doit être un « consommateur » et le contrat doit être conclu « à distance ».
Or, un « consommateur » est nécessairement une personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle. Toutes les personnes morales, quel que soit leur statut (une société, une SCI même familiale, une association, un syndicat des copropriétaires, une collectivité locale, etc.), sont donc exclues du dispositif.
Et est un « contrat à distance » le contrat conclu dans le cadre d’un système organisé de prestation de service à distance par le recours exclusif à une ou
plusieurs techniques de communication à distance, jusqu’au moment, et y compris au moment, où le contrat est conclu. Donc, de la prise de contact à la conclusion du mandat, tout se passe en utilisant exclusivement des techniques de communication à distance : mails, appels téléphoniques, formulaires de contact en ligne, courriers, visio-conférences, télécopies, etc. Ajoutons à cette liste les systèmes proposés par des tiers mais utilisés par l’agent comme une plateforme internet, par exemple. Mais dans tous les cas, l’expression « recours exclusif » suppose qu’il n’y ait aucun contact physique entre l’agent et le mandant ou, à tout le moins, aucune négociation réelle entre eux en leur présence. C’est ce que précise la Directive à l’origine de la loi Hamon de 2014 lorsqu’elle considère que n’est pas un contrat à distance le contrat négocié dans l’établissement commercial du professionnel et qui est ensuite conclu en recourant à une technique de communication à distance. La seule circonstance que la signature d’un mandat intervienne à distance ne suffit pas à établir qu’il s’agit d’un contrat conclu à distance actionnant, pour le mandant qui le signe, un droit de rétractation. Tout va dépendre, en réalité, de ce qui a précédé cette signature.

Deux exemples pour mieux comprendre

Premier exemple : avant le début du confinement, vous vous étiez rendu chez un prospect pour visiter le bien afin de pouvoir l’estimer. Aujourd’hui vous vous êtes mis d’accord sur un prix et vous lui adressez le mandat pour signature électronique. Ici, pas de droit de rétractation car le mandat n’est pas négocié et conclu en utilisant exclusivement une ou plusieurs techniques de communication à distance. En effet, il y a eu préalablement cette visite des biens à vendre à laquelle vous avez physiquement participé.
Second exemple : un de vos ancien client remet le bien qu’il a récemment acheté en vente et vous adresse par mail des photos récentes. Assez d’éléments pour que vous puissiez fixer un prix de vente sans avoir à le visiter. Vous l’en informez par téléphone et vous vous mettez d’accord, puis vous lui adressez le mandat poursignature électronique. Dans ce cas, il va bénéficier du droit de rétractation de 14 jours car tout s’est passé en utilisant exclusivement des techniques de communication à distance (mail et téléphone).

Et le délai complémentaire de rétractation Covid-19 ?

Comme cela a déjà été expliqué 1 , une ordonnance du 25 mars dernier a prorogé certains délais pendant la période d’urgence sanitaire ce qui a impacté le délai de rétractation Hamon, délai légal de 14 jours, qui se trouve prorogé jusqu’au 25 juin.
Mais le mandant peut renoncer à ce délai complémentaire une fois expiré le délai légal initial de 14 jours. Une renonciation qui doit être faite en connaissance de cause et dans un écrit manifestant, sans équivoque, la volonté de son auteur de renoncer à ce délai complémentaire.

L’organisation de visites à distance des biens à vendre ou à louer

De nombreuses solutions techniques existent pour organiser la visite virtuelle d’un bien à distance et en présenter les caractéristiques, dont la localisation précise.
Aussi, est-il vivement conseillé à l’agent de faire signer, avant la présentation d’un bien, un bon de visite adapté à ce mode de présentation 2 . Ce bon de visite virtuelle ou à distance sera complété puis signé électroniquement par les candidats à l’achat ou à la location. Vos droits seront ainsi préservés dans l’hypothèse où votre candidat à l’achat ou à la location déciderait ensuite de contacter directement le propriétaire.

De l’offre d’achat acceptée à la notification du compromis

Etablir une offre d’achat conforme et la faire signer électroniquement à distance par l’offrant ne pose aucun problème particulier. L’offre pourra ensuite être contresignée électroniquement par le vendeur s’il l’accepte. Formaliser ensuite le tout dans un compromis qui sera à son tour signé électroniquement et à distance ne posera pas davantage de difficulté, pas plus que la notification subséquente par lettre recommandée électronique qualifiée eIDAS. Pour peu que l’agence dispose des solutions nécessaires, ce qui est le cas des agences utilisant MODELO, tout cela est très simple et courant.

Et s’agissant du délai de rétractation SRU dont bénéficie l’acquéreur, il est lui-aussi impacté par la prorogation prévue par l’ordonnance du 25 mars. Mais l’acquéreur pourra renoncer au bénéfice de ce délai complémentaire pour dans les mêmes conditions que celles vues à propos du délai de rétractation Hamon : à l’expiration du délai initial de 10 jours et au moyen d’une renonciation régulière.

1 Urgence sanitaire et prorogation des délais : l’impact réel sur les ventes immobilières, JDA 29 mars. 2 MODELO propose à ses agences

 

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