« Défaut de validité d’un diagnostic technique », Morgane Jacquet Expert immobilier BusinessFil

Publié le 26 décembre 2019

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Une révision de l’état des risques et pollutions entre le compromis et l’acte authentique a conduit à l’annulation de la vente.

Les diagnostics compris dans le dossier de diagnostics techniques doivent être valables lors du compromis de vente, mais aussi pour l’acte authentique. Le vendeur doit s’en assurer.

Le contexte

Une vente immobilière d’un terrain de camping est conclue entre deux SCI par acte authentique le 24 mars 2009. Le dossier de diagnostics techniques a été fourni lors du compromis de vente. Suite à un refus de permis de construire d’un local de piscine chauffée fondé sur le PLU, la SCI acquéreur a assigné les vendeurs pour défaut d’information de l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) entrainant modification de l’état des risques et pollution.

Jurisprudence

Les juges du fond ont accueilli la demande de l’acquéreur en reconnaissant le défaut d’information des vendeurs. Ces derniers ont interjeté appel, et la cour d’appel d’Agen, le 21 mars 2018, a prononcé la résolution de la vente du terrain de camping et a condamné les vendeurs à restituer le prix de vente. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les vendeurs en invoquant les dispositions de l’article L125-5 du Code de l’environnement, relatif à l’état des risques et pollution.

Et pour votre agence ?

Gardez bien à l’esprit la logique retenue par la Cour de cassation : un dossier de diagnostics techniques en cours de validité lors du compromis, c’est bien, mais au moment de l’acte authentique, c’est mieux. En effet, la Cour fait une application stricte des articles L271-4 et L271-5 du Code de la construction et de l’habitation. Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique. En l’espèce, le terrain vendu avait été inscrit dans une zone rouge à risque d’inondation couverte par un plan de prévention des risques, interdisant l’aménagement de nouveaux terrains d’hôtellerie en plein air et ce, entre le compromis de vente et l’acte authentique.

L’état des risques et pollution fourni lors du compromis de vente n’était dès lors plus valable, remettant ainsi en cause les projets de l’acquéreur. Le défaut d’information des vendeurs sur la modification de la situation du terrain vendu et sur l’existence de nouveaux risques visés par le PPRNP justifie la résolution de la vente. De votre côté, étant redevable d’une obligation d’information, de conseil et de vigilance, vis-à-vis de vos clients, veillez toujours à vérifier avant la signature de l’acte authentique de vente qu’aucune modification n’est intervenue entre le compromis et l’acte définitif afin d’éviter de voir votre responsabilité engagée. Cette recherche d’information peut se faire simplement par une prise de contact avec le service urbanisme de la commune par exemple.

Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562.