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Jamais le marché immobilier de l’ancien n’a été aussi florissant. Plus d’1 million de transactions réalisé en 2019. Ce dynamisme exceptionnel, observé par le réseau Century 21, société du groupe Nexity, dès le 1er semestre 2019, s’est confirmé durant les derniers mois : l’activité a progressé de 13,7% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019.
Les raisons tiennent principalement à des taux d’intérêt qui continuent de baisser permettant de solvabiliser des ménages qui, désormais, passent du « je veux » au « je peux». Ces taux bas permettent notamment aux plus jeunes de devenir propriétaires : la part des moins de 30 ans progresse de 8% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019. Et toutes tranches d’âges confondues, 40,4% des transactions sont réalisées par des employés-ouvriers. A titre de comparaison : avec un taux de crédit à 4% sur 20 ans, un couple devait gagner 3 000 euros pour pouvoir rembourser une mensualité de 1 000 euros. Pour une somme empruntée équivalente, aujourd’hui avec un taux à 1%, 2 100 euros par mois suffisent.
Ces conditions bancaires extraordinairement favorables rendent l’acquisition immobilière désormais possible aux ménages les plus modestes ; elles permettent également à des familles d’acheter plus grand en bénéficiant, à mensualités identiques, d’une enveloppe financière plus substantielle. Ainsi, avec un taux à 4% sur 20 ans, la banque vous prêtait 172 000 euros pour 1 000 euros de mensualité. A 1%, la banque vous prête 212 000 euros pour la même mensualité.
La pression de la demande ne provoque pourtant pas de tension sur les prix. Ceux-ci restent stables : +0,9% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019. France entière, ils n’ont toujours pas retrouvé les plus hauts de 2011. Le prix moyen au m² se situe à 2089 € pour les maisons et 3538 € pour les appartements.
Ces deux segments de marché sont caractérisés par des délais de vente qui raccourcissent à peine sur un an pour s’établir à 86 jours en moyenne pour une maison, 84 jours pour un appartement. La demande est forte mais elle n’est pas fébrile, ce qui permet au marché de montrer tout son potentiel sans manifester de surchauffe.
C’est dans ce contexte que l’on assiste à une envolée du nombre de transactions destinées à l’investissement locatif : +19,9% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019. Ces acquisitions réalisées à titre de placement représentent désormais 27,1% des transactions en France, un niveau jamais encore observé. Pour comparaison, il y a 10 ans, la proportion des investissements n’était que de 14,8%. Devant les incertitudes des retraites, dont le sujet est plus que jamais d’actualité, pour un nombre toujours plus important de ménages, la pierre est plus que jamais considérée comme la valeur refuge absolue.
A Paris, cette tendance est encore plus affirmée : l’achat à titre d’investissement locatif représente 33% des transactions (en hausse de 6% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019). Il s’agit d’un niveau record. Ce n’est d’ailleurs pas le seul record que la Capitale enregistre. Le prix moyen au m², tous arrondissements confondus, a atteint 10 066€ progressant de +4,6% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019. Le montant moyen d’une acquisition parisienne s’élève désormais à 491 957€ pour une superficie pourtant légèrement en retrait (49,2 m² en moyenne contre 50,2m² au 3e trimestre 2018). Comptetenu des sommes engagées, les Parisiens réduisent leurs prétentions en termes de surface et augmentent leur niveau d’emprunt (la part du crédit progresse de 13,5% pour représenter 72,2% de l’achat). Et même dans ces conditions, ce sont très majoritairement les cadres qui sont à la manœuvre (ils représentent 86,3% des transactions parisiennes). La proportion des employés et ouvriers parmi les acquéreurs parisiens n’est que de 6,3%.
Les ménages qui ne peuvent plus acheter dans Paris se tournent vers la 1ère et la 2nd couronnes. Et l’on assiste à l’arrivée en masse de cadres moyens et de cadres supérieurs en périphérie parisienne (leurs parts progressent respectivement de 12% et de 30,5% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019).
Il y a un an encore, la catégorie la plus représentée parmi les acquéreurs franciliens était les employés ouvriers ; désormais ce sont les cadres moyens. Cela a une incidence en termes de dynamique de marché : l’activité enregistre une progression de 4,5%, mais surtout les prix montent vite, notamment pour les appartements (+6,3% versus -1,4% pour le segment des maisons). Ces catégories socioprofessionnelles aux revenus généralement plus élevés achètent plus grand (la superficie moyenne s’accroît de 8,3m²), ce qui augmente mécaniquement le montant moyen d’une transaction dans la région. Un appartement s’achète en moyenne 225 896 €, une maison 340 064 €.
Flairant les opportunités, les investisseurs s’activent : ils sont à l’initiative de 22% des transactions (une proportion en hausse de 35% dans la région !). Collé à Paris, le département des Hauts-de-Seine attire toujours plus de cadres. Les cadres supérieurs et professions libérales notamment ont vu leur proportion progresser de 64,4% parmi les acquéreurs altoséquanais. A l’autre bout du prisme, les transactions réalisées dans le Val-d’Oise concernent à 42,9% des employés – ouvriers, mais dans ce département également la part des cadres moyens progresse rapidement.
Avec une demande aussi soutenue, le risque est que des tensions apparaissent sur les prix. Une vigilance particulière devra donc être portée dans les prochains mois sur leur évolution, afin que ceux-ci restent raisonnables et n’enrayent pas cette extraordinaire dynamique qui permet aux acquéreurs de résidences principales comme aux investisseurs de plus en plus nombreux de pouvoir réaliser leur projet.
* Les données sont indiquées selon l’ensemble des transactions du réseau Century 21 enregistrées au niveau national entre le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2019.
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