« Evaluation immobilière : comment comparer des bâtis « , Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier.

Comme nous l’avons vu précédemment la méthode par comparaison consiste à se procurer des références pertinentes de prix de vente de biens, de nature, de consistance, de qualité, de situation et d’état analogues au bien estimé.

Nous avons qualifié ces types de biens d’intrinsèquement similaires. Mais comment s’y prend-on concrètement ?

Les biens intrinsèquement similaires

On l’aura compris, la difficulté pratique réside dans ces deux termes « intrinsèquement similaires », c’est-à-dire qu’on va retenir des biens qui présentent des similitudes, mais également des différences. Si la démarche première, dans l’application d’une méthode par comparaison, est de retenir des biens suffisamment comparables cela induit deux cas de figures différents :

1. Les biens retenus sont extrêmement ressemblants : ils sont suffisamment comparables pour qu’on puisse admettre que la différence de qualité est si faible qu’il n’est pas nécessaire d’ajuster le prix. La méthode par comparaison reviendra donc ici à rechercher un prix moyen qu’il nous appartiendra de multiplier par la surface du bien estimé. Reconnaissons-le, il s’agit d’une situation quasi idyllique et malheureusement peu fréquente. En effet dans la majorité des cas, il est nécessaire d’apporter certaines corrections aux biens afin qu’ils puissent être comparés entre eux.
2. Il est ainsi possible de corriger les différences de qualité par la prise en compte de divers ajustements. Parmi ces ajustements, on notera notamment la prise en compte de travaux hypothétiques. Ce « coût travaux » peut venir pénaliser la valeur du bien ou au contraire, s’adjoindre au prix moyen déterminé (cas où le bien estimé est d’une qualité supérieure aux termes retenus). Il s’agit encore ici d’une situation plutôt simple et claire à définir puisque un simple devis peut permettre de mettre un chiffre sur ce « coût travaux ».
   Parfois le phénomène est plus complexe. C’est le cas, par exemple, de la vétusté. La vétusté reste une notion assez abstraite aux yeux d’un grand nombre, à tel point que le législateur à éprouvé la nécessité de redéfinir cette notion dans un décret récent datant de 2016. La vétusté est ainsi « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Elle représente donc une moins-value réelle subie par le bien, depuis sa construction, en raison de son âge et de l’état d’entretien au moment de l’estimation. Elle est appréciée corps d’état par corps d’état (en pourcentage) ou en valeur de dépréciation au mètre carré (ce qui nous ramène à l’hypothèse de l’enveloppe travaux). Malheureusement, notre législation n’a jamais élaboré de grille de vétusté. Deux experts ont toutefois établi une théorie qui préconise un coefficient de modération allant de 0,5 % par an (immeuble très bien entretenu) à 0,8% par an (immeuble entretenu de manière correcte) voire 1,2% par an (immeuble mal entretenu). Mais il s’agit là d’une généralité qui ne s’applique pas forcément à tous les biens. L’idéal reste donc de réaliser sa propre étude de terrain permettant de définir la réalité de la vétusté du bien pièce par pièce et éléments par éléments (sol, murs…) et ainsi dégager un coefficient de vétusté général.

La pondération

La correction d’un bien peut également passer par la pondération. Pondérer, c’est attribuer à chaque élément servant à élaborer la valeur du bien, une place proportionnelle à son importance. En matière de surface, on va ainsi appliquer à chaque partie du bâti un coefficient de pondération qui va venir modérer certaines surface en fonction de l’utilisation qu’on peut en avoir : un balcon, une terrasse, une loggia, une pièce aveugle… n’ont au final, pas la même valeur qu’une pièce à vivre classique.

Coeffficient de valorisation et de dévalorisation

Enfin, certains éléments du bien, comme une vue mer, ne sont pas valorisables par les méthodes développées précédemment. Dans ce cas, il est nécessaire de réaliser une étude de marché basée sur l’élément en question. Une étude de marché représente un travail de collecte et d’analyse d’informations ayant pour but de dégager un coefficient de valorisation ou de dévalorisation à appliquer au bien, et caractéristiques d’un marché particulier.

Notre étude va ainsi s’attacher, dans notre exemple, au différentiel de valeur, dans un secteur donné, entre un bien « vue mer » et un bien dénué de ce type de vue. Si l’on a pu définir, que dans notre secteur, une vue mer se traduit par un prix au mètre carré supérieur de 15%, il nous appartiendra d’appliquer ce coefficient au bien estimé.

A lire prochainement : une mise en application va permettre de concrétiser ce qui précède… (à suivre) »

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