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Que penser de l’activité immobilière au 1er semestre 2019 ? Le marché de l’immobilier ancien poursuit-il sur la lancée engagée depuis 2016? Le réseau Laforêt fait le point.
Les volumes de transactions s’accélèrent encore en ce 1er semestre 2019. Le sentiment qui prédomine est qu’entre le printemps et l’été, tout se vend ! Et, ce n’est pas le climat qui porte les ventes, mais bien l’envie d’acquérir un bien en profitant de taux d’intérêt très attractifs. D’un côté, ces derniers permettent d’alléger les mensualités de l’emprunteur, quand de l’autre, il est possible de se lancer dans l’investissement locatif.
Autre facteur déterminant, les banques n’hésitent plus à allonger leur durée de prêts. Ce qui est remarquable, c’est que la confiance en termes de volume de vente gagne désormais la ruralité où les ventes progressent, y compris dans les campagnes les plus reculées où l’offre est restée relativement dense et où les prix sont désormais stabilisés. Les primo-accédants, rassurés, se lancent ainsi avec des budgets inférieurs ou égaux à 100 000 €, grâce au doublé : prix stable et possibilité d’emprunter quasiment à taux zéro. Quant aux Français résidant en location dans les grandes agglomérations et qui ne peuvent pas accéder à la propriété dans leur ville ou leur quartier, ils se tournent vers l’investissement locatif en périphérie, pour se créer un patrimoine immobilier.
« La comparaison entre les résultats du 1er semestre 2019 et celui de 2018 prouve que le marché de l’immobilier ancien poursuit sur la lancée engagée depuis 2016. Après 3 années historiques, tous les indicateurs sont au vert, excepté l’offre, qui peine toujours à se reconstituer, explique Yann Jéhanno, Président de Laforêt. Sur certains territoires, son niveau est si bas qu’il crée un phénomène de pénurie entraînant l’emballement des prix. Ces mises en vente trop faibles ne permettent pas de satisfaire une demande qui continue de progresser très fortement. Alors que le marché s’attendait à vivre un 2e trimestre plus calme, le rythme des transactions s’est accéléré par rapport à 2018. Le marché attire tout particulièrement les primo-accédants et les investisseurs. Ces derniers contribuent à 23% des transactions réalisées au cours du premier semestre de l’année. Tous veulent profiter pleinement des taux d’intérêt toujours plus bas, qui compensent l’envolée des prix au m² dans les grandes métropoles, tandis qu’ils permettent à certains acquéreurs de maintenir leur solvabilité. Et, si cette dynamique se poursuit sur le second semestre, ce qui est envisageable, il y a de fortes probabilités pour que l’année 2019 établisse de nouveaux records, que ce soit en termes de prix ou de volumes ! »
Portée par la forte demande, l’offre poursuit son recul au 1er semestre 2019. C’est notamment le cas dans les grandes métropoles et les villes les plus dynamiques, dans lesquelles les propriétaires n’accélèrent pas les mises en vente malgré des prix qui progressent encore. Leur démarche consiste à trouver un futur logement avant de mettre en vente l’actuel. L’état très bas des stocks sur Paris n’est pas le plus significatif, car ce n’est pas là que l’essentiel des transactions se réalisent. L’Île-de-France, marché de report de la capitale, notamment sur la première couronne, voit en effet son offre se raréfier, conséquence logique d’un marché ultra dynamique. Depuis 3 ans, les volumes de transactions battent des records. Dans ce contexte, les mises en vente ne suffisent plus à alimenter l’offre, créant une pénurie croissante dans de nombreuses communes.
La demande au 1er semestre de l’année est traditionnellement plus importante qu’au 2nd par effet de saisonnalité. Les acquéreurs cherchent ainsi à réaliser leur projet immobilier avant septembre (changement de travail, scolarité…). Les taux d’intérêt toujours plus bas tiennent cette demande et la stimulent même. Ainsi, ils sont passés en moyenne depuis le 1er semestre 2018, de 1,47% à 1,29%. À prix identique, les acquéreurs gagnent du pouvoir d’achat avec leur emprunt. En parallèle, le dispositif de défiscalisation De Normandie sur l’ancien commence à se faire connaitre auprès des investisseurs, qui misent sur la réduction fiscale et la dynamique haussière du marché.
Les négociations, c’est-à-dire l’écart entre le prix de vente initial et le prix acté, restent relativement stables en ce 1er semestre 2019, avec des variations peu significatives. Les plus importantes sont enregistrées en régions où elles ont repris 0,16 point par rapport au 1er semestre 2018.
S’ils progressent moins vite que l’an dernier sur la même période (2,1% vs 2,8% au 1er semestre 2018), les prix sont toujours à la hausse. La valeur du m2 notamment continue de monter, ce qui rassure les acquéreurs et notamment les primo-accédants sur le potentiel de prise de valeur de leur logement. En ce qui concerne les villes les plus dynamiques, on note une hausse particulièrement importante du prix au m2 sur Nantes (+ 5,3%), Lyon (+ 7%) et Bordeaux (+ 4,3%). A 9 672 €/m², le prix moyen au m² à Paris flirte avec la barre symbolique des 10 000 € et, à l’exception du 20e, plus aucun arrondissement n’est à moins de 8 000 €/m².
Les délais de vente se raccourcissent sensiblement sauf à Paris (+1 jour). Mais les indicateurs dans la capitale ne sont pas représentatifs de la situation nationale, puisqu’avec un délai de 59 jours, la ville est sur des cycles de vente bien plus rapides que partout ailleurs en France. Au national, la variation traduit une accélération de la prise de décision des acquéreurs, due à l’effet de rareté de l’offre. Avec des stocks de bien en baisse et un marché qui n’a jamais été aussi tendu, ils ont la nécessité d’être réactifs pour se positionner sur un logement, au risque de passer à côté. Il garde ainsi en tête la perspective d’un marché haussier et d’un possible rebond des taux d’intérêt.
Le marché de l’immobilier ancien profite pleinement du moral des ménages qui grimpe depuis le début de l’année, d’un taux de chômage au plus bas depuis 10 ans et des taux d’intérêt, qui semblent durablement bas. S’il y a peu d’ombre au tableau, la politique accommodante des banques dans l’octroi des prêts immobilier interroge puisqu’elle stimule encore une demande déjà abondante face à une offre nettement insuffisante et, mécaniquement, entretient la hausse des prix.
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Par SharingPart, il y a 5 années
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