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Le député de Haute-Garonne LREM Mickael Nogal revient sur les grandes lignes du rapport Louer en Confiance qu’il vient de remettre au Premier ministre au micro d’Ariane Artinian. Interview Exclusive.
Aujourd’hui, dans un parc locatif privé qui compte 6,7 millions de logements (en augmentation de 27% en trente ans), deux tiers des propriétaires préfèrent gérer leur bien en direct plutôt que de faire appel à une agence immobilière pour deux raisons principales : le coût des honoraires et le manque de confiance envers les agents immobiliers. Dans le cadre des zones tendues, l’affluence de candidatures pour un même logement pousse à une sélectivité accrue des locataires et renforce la difficulté des profils hors CDI notamment à se loger. Dans un même temps, la gestion directe est pointée du doigt car elle est parfois synonyme d’un plus grand nombre de discriminations, de litiges et d’infractions à la loi, du côté du propriétaire comme du locataire. Et dans ce contexte, un élément essentiel est apparu au cours des nombreuses auditions, une réelle méfiance des acteurs entre eux, basée sur des éléments souvent plus proches de l’expectative que de la rationalité.
Lors de location, que cela soit pour les locataires, ou pour les propriétaires, il y a un manque de confiance réciproque entre les différents acteurs, et envers les agents immobilier. Une situation qui amène à une forte affluence des candidatures pour un même logement, et donc, à une sélectivité accrue des locataires, et un renforcement de la difficulté des profils hors CDI à se loger. La gestion directe est pointée du doigt, car elle est parfois synonyme d’un grand nombre de discriminations, de litiges, ou d’infractions, du côté du propriétaire comme du locataire.
Face à ce constat, la mission s’est fixée un objectif vecteur de l’ensemble des propositions : celui de passer d’un système perdant-perdant fondé sur la défiance, à un système gagnant-gagnant au profit d’une confiance réciproque entre l’ensemble des parties : propriétaires, locataires et agences immobilières pour : Louer en confiance.
Pourquoi ? Pour inciter les propriétaires qui le peuvent à mettre en location leur logement, pour permettre à ceux qui ne le pouvaient pas, de rendre plus attractif leur logement, pour permettre aux locataires d’accéder plus facilement au logement en améliorant leur qualité de vie, et pour permettre aux agences immobilières de valoriser et renforcer leurs compétences.
Rendre obligatoire pour les agents immobilier le soin d’assurer le paiement de son loyer au propriétaire. Dans le cas où un propriétaire choisirait de louer par le biais d’une agence immobilière, le propriétaire se verrait garantir par l’agent immobilier le paiement de son loyer à la bonne date, quoiqu’il arrive au locataire. Ce système, qui donnerait plus de responsabilités aux agents immobiliers leur permettrait d’être libérés des critères a priori imposés par les assureurs. Gagnant donc, pour le propriétaire qui se voit assuré du paiement de son loyer, gagnant pour le locataire qui verra son dossier mieux étudié, gagnant pour l’agent immobilier qui retrouve l’essence de son métier ainsi qu’une plus grande attractivité.
La conservation du dépôt de garantie par le bailleur est le principal ressort de la méfiance du côté des locataires. En réaction, le non-paiement du dernier mois de loyer tend à devenir la règle ce qui ne fait qu’accentuer la tension. Pour mettre fin à une exception française qui favorise ces conflits, il est proposé d’obliger les bailleurs à placer les dépôts de garantie sous un régime de protection inspiré des dispositifs mis en place au Royaume-Uni depuis 2007. La prise en compte de la vétusté des éléments qui doivent être remplacés aux frais du locataire est un autre sujet qui devrait être mieux réglé.
La complexité des incitations fiscales a été un point récurrent des auditions, un point abordé comme un frein à la mise en location des logements, mais également un frein pour l’amélioration de l’état du parc privé et donc à l’amélioration de la qualité de vie des locataires, et la lutte contre les passoires énergétiques. Ainsi, il est notamment proposé, dans le cadre de la réforme du CITE pour le cibler davantage sur les ménages exposés à la précarité énergétique, d’attribuer l’aide aux propriétaires bailleurs pratiquant des loyers modérés rendant les logements accessibles aux personnes à revenus modestes.
Le droit des baux d’habitation est complexe. Il justifie les efforts importants qui sont engagés pour rendre accessibles à tous les droits et les obligations respectives des propriétaires et des locataires. Il est sans aucun doute de nombreux bons locataires et bons propriétaires qui entretiennent des relations normales et raisonnablement confiantes sans procès d’intentions réciproques. Mais, au cours des auditions et déplacements sur le terrain, les témoignages contraires ont été fréquents. Il semble que dans beaucoup de cas, les échanges personnels soient peu fréquents. On ne se connait pas mais on s’inquiète de ce que l’autre pourrait faire ou ne pas faire. Plutôt que se parler on se met devant le fait accompli, provocant des mesures de rétorsion là où on aurait pu s’entendre simplement. Dès lors nombre de propositions ont été faites afin de rendre plus claires les responsabilités de chacun, ainsi que les documents qui lient les parties. C’est ainsi que la mission propose de simplifier les grilles de vétusté et d’état des lieux.
De nombreux propriétaires bailleurs, mais aussi de locataires, ont développé un certain sentiment de méfiance envers les agents immobiliers, et ont l’impression que le service rendu par l’agent immobilier n’est pas à la mesure des honoraires demandés. Pourtant, les agents immobiliers sont dans la majorité des cas garants d’une bonne application du droit en vigueur, et de son évolution, et disposent d’une vraie capacité de conseil en matière de mise en location et d’appréciation des dossiers de location. Dans ce contexte, afin de valoriser les compétences réellement détenues par les agences immobilières et valoriser une expertise particulière, la mission propose la mise en place d’une certification « Immo + » gageure d’une gestion administrative, comptable et technique de haut niveau mais également d’un accompagnement technique et administratif préservant la valeur du bien à long terme.
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Par Patrice Garnier, il y a 6 années
Risque relatif Vs risque absolu ..
Ce député certainement impliqué et bienveillant fait le bon constat : il existe un malaise pour l’accès aux locations pour de plus en plus de candidats dont les profils sont de plus en plus atypiques. Ceci est dû au nouvelles formes d’activités, que ce soit pour les locataires ou leur garants (autoentreprise, CDD, intérim, contrat de travail étrangers ..), mais aussi des migrations nombreuses pour raisons professionnelles ou personnelles qui déroutent particuliers et professionnels, au moment de l’étude du dossier des candidats.
Cependant à mon sens le député se trompe dans l’analyse de la cause principale de ce malaise, notamment quand il dit que le contrat entre locataire et propriétaire est équilibré . C’est faux. A l’évidence, ce manque de confiance et les blocages, viennent du fait que lorsqu’un impayé survient par un locataire indélicat, le propriétaire peut tomber dans un litige très long, douloureux et parfois fatal à son propre équilibre de vie (sentiment de roulette Russe). La complexité des procédures de location ( GLI, caution solidaires) qui sont réelles , sont la conséquence de ce déséquilibre. Le fait que seuls 2 a 3% des loyers sont impayés n’évite pas cette méfiance, car dans cette situation, la souffrance est telle pour un bailleur, qu’il ne veut prendre aucun risque. Plutôt que de proposer aux bailleurs un environnement binaire et radical : « Paradis dans 97% des cas ou enfer dans 3% ». Le bailleur préférera un contrat de bon sens en acceptant un risque relatif mais pas absolu . Par exemple être assuré, en cas d’impayés, qu’un locataire quittera le logement, quoi qu’il arrive, en 5 mois. Alors je pense que le marché se débloquera immédiatement. Face à un risque mesuré , les bailleurs et les agents immobiliers pourront louer en prenant à nouveau des risques « relatifs » (5 mois d’impayés) et non pas des risques « absolus », pouvant mettre en cause l’équilibre financier de vie du propriétaire. Si la mesure du député était imposée, cela ne ferait que renforcer le malaise, car les agents Immobilier reproduiront le modèle d’assurances pour se protéger. Et les particuliers continueront à travailler avec eux , car dans une énorme majorité de cas, il ne peuvent pas faire autrement pour louer leurs biens.
Par Aoun Georges, il y a 6 années
Je ne saisi pas bien comment l’agence garantira les paiement des loyers…? Avec quel trésorerie?
Je suis professionnel de l’immobilier, et je loue en PAP tellement les contraintes qu’imposent les assurances sont lourdes!
Jamais d’impayé, ni de litiges… juste du bon sens 🙂
Par LB, il y a 6 années
Que du bon sens…
L’idée que les bailleurs soient sécurisés au niveau du paiement des loyers chez le professionnel est un argument très séduisant pour la prise de nouveaux mandats de gestion. (avec 2/3 du marché encore entre des particuliers il en faut !)
On imagine que des nouvelles offres d’assurance se mettront en place pour couvrir les agences pour la garantie de paiement des loyers.
Par Martin, il y a 6 années
Bonjour. Encore un énarque qui n’a rien compris. Apres Duflot qui a légiférée par idéologie, voilà un jeune homme qui voudrait, je demande des informations complémentaires, que nous garantissions le paiement Du loyer au bailleur ? Alors nous devenir de banquiers ?
Si les règles pour expulser les mauvais payeurs étaient moins contraignantes et longues, on pourrait faire plus confiance à des candidats locataires .. bref. En conclusion vivement la retraite …