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Si elle a supprimé le dispositif général d’encadrement des loyers initié par la loi ALUR de 2014, la loi ELAN du 23 novembre dernier a autorisé la mise en place locale de dispositifs d’encadrement des loyers, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans. C’est ce que vient de faire la ville de Paris à compter du 1er juillet prochain avec l’arrêté n° 2019-05 publié au Recueil des actes administratifs spécial le 29 mai dernier (n° IDF-029-2019-05).
Il s’agit des locations de logements situés à Paris, quel que soit le quartier, soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (bail pour un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale), ainsi que le nouveau bail mobilité.
Le dispositif s’appliquera aux baux signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2019. Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail ne sont pas concernés.
Chaque année, un arrêté du Préfet de Région fixera trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) : un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20 %) et un loyer de référence minoré (- 30 %).
Ces loyers, qui sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment). Le loyer (hors charges) des logements mis en location ne pourra pas excéder le niveau du loyer de référence majoré. En dessous de ce plafond, le loyer est fixé librement.
Rappelons que la surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette surface est différente de celle de la loi Carrez.
Un complément de loyer sera toutefois autorisé pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ce complément s’ajoutera au loyer de référence majoré.
La ville de Paris a été divisée en 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers pour lesquels les loyers de référence ont été fixés. Pour trouver les loyers de référence d’un logement, le plus simple est encore d’aller sur le site de la DRIHL d’Ile-de-France (http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/) qui propose une carte interactive. Il suffit ensuite de renseigner le formulaire de recherche, d’indiquer l’adresse du bien et de valider pour obtenir les informations.
Le contrat de location précisera le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logements. Si un complément de loyer est appliqué, son montant, ainsi que les caractéristiques du logement le justifiant, devront être mentionnés dans le bail.
Nouveauté introduite par la loi ELAN : en cas de non-respect du loyer de référence majoré, le préfet pourra mettre en demeure le bailleur de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels. S’il n’obtempère pas, le bailleur encourt une amende administrative d’au plus 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Article rédigé par les juristes de Modelo
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