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Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger livre les tendances des marchés immobiliers à fin janvier 2019. Analyse.
Comme chaque année, pendant les mois d’hiver, la pression sur les prix des appartements est moins vive. Les prix proposés stagnent en janvier 2019, après avoir reculé durant tout l’automne 2018. Et les prix signés n’ont progressé que de 0.7 % au cours des 3 derniers mois. Les offreurs continuent donc de réviser leurs ambitions à la baisse, plutôt que de voir les délais de réalisation des ventes s’allonger, alors que la perspective d’un prochain rebond du marché et des prix se dégrade encore. Aussi, sur le marché des appartements, alors que le rythme d’augmentation annuelle des prix signés s’était maintenu au-dessus des 4 % jusqu’au début de l’été 2018, il s’affaiblit de nouveau en janvier 2019 : + 3.4 % sur un an, contre + 4.7 % en 2018, à la même époque.
En revanche, sur le marché des maisons, après plus de six mois de recul, les prix proposés confirment en janvier le rebond amorcé en décembre 2018 : + 4.7 % au cours des 3 derniers mois. La pression de la demande s’est renforcée sur ce marché, grâce à des conditions d’octroi des prêts exceptionnelles et elle contribue largement à cette poussée. Une partie de la demande qui n’avait pu réaliser son projet en décembre dernier semble s’être déplacée en ce début d’année.
Ainsi, le rythme d’augmentation annuelle des prix signés rebondi sur le marché des maisons : + 3.8 % sur un an, contre + 3.0 % en 2018, à la même époque.
Dans ces conditions, pour l’ensemble du marché, le rythme d’augmentation des prix signés se stabilise en janvier : avec + 3.6 % sur un an.
Le recul de la demande de logements neufs constaté en 2018 a été rapide et il a contribué à l’affaiblissement de la hausse des prix. En dépit du maintien de conditions de crédit exceptionnelles et d’un nouvel assouplissement des conditions d’octroi des prêts, le rythme de progression des prix poursuit son ralentissement, en janvier 2019.
C’est sur le marché des maisons individuelles, particulièrement malmené par les décisions publiques de réorientation des aides au logement que le ralentissement est le plus marqué : avec + 1.9 % des prix sur un an, contre + 5.4 % il y a un an, à la même époque. Dans le collectif, où le décrochage de la demande a été moins prononcé, le rythme de progression des prix se stabilise maintenant, après n’avoir que modérément ralenti en 2018 : avec + 2.2 %, contre + 2.6 % il y a un an, à la même époque.
Pour l’ensemble du marché, le rythme d’augmentation des prix signés ralentit légèrement en janvier : avec + 2.2 % sur un an, contre + 3.1 % en janvier 2018.
En janvier 2019, les prix des appartements anciens ont diminué sur un an ou au cours des 3 derniers mois dans 50 % des villes de plus de 100 000 habitants. En outre, dans 25 % des villes la hausse reste contenue sous l’inflation. Le ralentissement de la hausse des prix signés se poursuit donc.
Seules deux grandes villes affichent encore une progression des prix à 2 chiffres : Rennes (+ 12.1 % sur un an) où la hausse accélère encore et Limoges (+ 10.3 % sur un an) où les prix semblaient pourtant s’assagir à la fin de l’année dernière.
Ailleurs, les tensions sur les prix s’allègent encore comme à Bordeaux où la hausse, qui durant plus de deux années a largement déstabilisé le marché, est maintenant de 8.5 %, contre plus de 12 % durant l’été dernier. Mais aussi à Lyon et à Paris, avec des augmentations un peu supérieures à 6 %. Et dans la plupart des plus grandes villes (Lille, Marseille, Nice, Strasbourg ou Toulouse), la hausse n’est plus que de 2 % sur un an.
Mais souvent les prix baissent face à une demande restée atone, en dépit des conditions de crédit actuelles (Aix en Provence, Brest, Dijon ou Grenoble). Et parfois, la baisse peut être rapide (Amiens, Le Mans, Metz ou Saint Etienne).
Le dynamisme de l’offre bancaire et un assouplissement sans précédent des conditions d’octroi des prêts avaient permis d’enrayer la dégradation du marché de l’ancien, durant les derniers mois de l’année dernière. Le recul du nombre des compromis signés a ainsi été moins marqué, en 2018, que ce qui pouvait encore être craint durant l’été.
Depuis le début de l’année 2019, les établissements bancaires ne relâchent pas leurs efforts, afin de soutenir la demande. Aussi, le mois de janvier bénéficie d’une relative stabilité du nombre de compromis signés : + 0.5 % au cours des 3 derniers mois, en glissement annuel. Mais comme les premiers mois de 2018 n’avaient pas été bons, cette légère progression de l’activité est en trompe l’œil : il ne s’agit guère d’un rebond de la demande qui, comme à l’habitude durant les mois d’hiver, reste frileuse. Et d’ailleurs, les ventes sont en recul de 2.0 % sur un an. Il s’agit donc plutôt de l’expression d’un marché qui ne réussit pas à se ressaisir.
En janvier, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.9 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.
Sur un marché qui ne réussit pas à se ressaisir, les marges baissent toujours. La diminution constatée jusqu’alors sur le marché des appartements maintient les marges à très bas niveau : une faible progression des prix signés contraint en effet les vendeurs à modérer leurs ambitions et à proposer des prix calibrés « au plus juste », afin de réaliser rapidement les ventes sur des marchés toujours hésitants. Sur le marché des maisons, en dépit de la pression sur les prix signés constatée récemment, les marges reculent encore pour s’établir maintenant à un de leurs plus bas niveaux constatés jusqu’alors : la fragilité de la demande est trop forte, les vendeurs ne pouvant se permettre de surenchérir sur le marché. Habituellement, à cette période de l’année, les marges commencent pourtant à se redresser, à l’approche du rebond printanier de la demande.
Les évolutions du marché observées en janvier 2019 confirment le constat dressé en 2018. Alors que l’activité tend à se stabiliser au niveau national, elle progresse toujours à un rythme soutenu dans quelques régions : rapidement (de l’ordre de 10 % sur un an) en Champagne-Ardenne et dans le Limousin, ou à un rythme plus modéré (de l’ordre de 5 %) en Basse Normandie, en Languedoc-Roussillon, en Lorraine et en Midi-Pyrénées. Ces évolutions qui sont rendues possibles par le dynamisme de l’offre bancaire bénéficient presque toujours d’un effet de base, d’une activité médiocre par le passé.
En revanche, l’activité recule toujours rapidement (de l’ordre de 5 %) dans les régions où la hausse des prix reste soutenue (Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes) ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique (Franche Comté et Poitou-Charentes).
Ailleurs, le marché hésite bien souvent entre lente progression de l’activité et léger recul des ventes.
Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 4 pour les appartements. Mais l’écart est moindre sur le marché des maisons, de 2.2 seulement, entre les 3 métropoles les moins chères et celles du Grand Paris et de Nice Côte d’Azur. Ces différences de prix restent à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants.
En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (30 % pour les appartements et 40 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux et Lyon (20 % pour les appartements et les maisons). Sur Nantes, Rouen, Strasbourg ou Toulouse, la surcote se situe entre 10 et 15 %, exprimant encore une forte attractivité de l’espace central. Alors qu’avec moins de 10 % d’écart, Grenoble et Nancy (voire Lille) présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène.
En revanche, la ville-centre reste moins chère que le reste de la métropole, à Brest ou à Marseille : la demande y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) et son souhait de s’éloigner de la ville-centre.
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