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Spécialiste du marché des châteaux mais aussi des demeures de charme, des domaines ruraux, eet de l’immobilier urbain le groupe Mercure présente son analyse du marché.
De la maison de charme, au château, en passant par les domaines ruraux ou les demeures contemporaines, l’immobilier de prestige n’a plus de secret pour le Groupe Mercure qui propose plus de 2 000 biens de caractère ou d’exception à vendre, dont 400 châteaux, permettant ainsi à tous les amoureux des belles pierres de trouver leur bonheur. Si le marché de l’immobilier dans sa globalité a bénéficié de la faiblesse des taux d’intérêt, à 1,45% sur 20 ans, l’impact pour l’immobilier d’exception s’est fait peu ressentir. Seuls 37 % de la clientèle concernée par cette typologie de biens font appel à une condition suspensive d’obtention de prêt. Le Groupe Mercure a réalisé sur l’année 287 transactions (+2 %), dont 14 ventes entre 2 et 5 million d’euros, pour un chiffre d’affaires de 243 350 000 € (+7,4 %).
Le marché immobilier d’exception est disparate, à deux vitesses. Si l’immobilier d’exception poursuit sa croissance, la fracture entre le marché de propriétés de campagne (60% des ventes) et celui des biens urbaine (40% des ventes) ne cesse de se creuser. Les écarts de délais de vente restent importants entre la ville, de 4 à 6 mois, contre 18 et 23 mois pour la campagne, en mandat simple.Si le 1er trimestre a été marqué par une météo peu clémente au nord de la Loire et des grèves de transports en mars 2018, impactant durement le marché, une reprise a été constatée à partir de la fin avril avec une forte embellie au second semestre.
Contrairement au marché rural, le marché urbain poursuit son développement. La demande est forte. Conséquence : l’offre de biens disponibles se réduit considérablement (-22% pour le Groupe Mercure).
Les centres urbains bénéficient de taux de croissance remarquables : +6,8% à Paris, +9,2% à Lyon +18,6% à Bordeaux (source Notaires de France).
L’arrivée de lignes de trains à grandes vitesses contribue également à l’augmentation des prix (+6%) en Bretagne, Pays de la Loire et en Nouvelle-Aquitaine mais avec un potentiel de désorganisation du marché à attendre. Typiquement, l’année 2018 a tenu ses promesses en Bretagne par l’effet LGV sur les marchés en Ille-et-Vilaine, sur le Golfe du Morbihan et la Côte d’Emeraude moins en centre Bretagne et en Finistère. Le marché du château a connu un regain de dynamisme. A budget identique, celui du manoir reste fortement concurrencé par le marché de bord de mer.
A noter : dans l’ultra contemporain-design, les prix flambent en raison de la forte demande.
Le marché, loin des grands centres urbains, a connu en 2018 une baisse du prix de l’immobilier (-3%) et, en parallèle, une augmentation significative des biens en ventes (+6% pour le Groupe Mercure). Le prix du foncier s’avère également très disparate entre les régions, avec des écarts du « simple au double », entre 3 500 € et 15 000 €/ha (Nord : + 3%, Centre : – 2%). En Région Rhône-Alpes, le marché de la propriété de campagne est toujours fait par les acquéreurs ; les vendeurs doivent en tenir compte et accepter de valider des prix réalistes au démarrage de la commercialisation de leurs biens. Les bois bien gérés et les étangs restent des éléments très appréciés pour valoriser une propriété. Le foncier forestier quant à lui se maintient autour des 4150 €/ha mais avec également de grandes disparités, entre 700 €/ha et 22 000 €/ha dans les zones peu boisées et proches des grandes métropoles.
La clientèle attirée par ce type de biens patrimoniaux est très spécifique, de catégorie socio-professionnelle supérieure, affichant un revenu annuel supérieur à 120 000 € et dont la moyenne d’âge se situe autour de 49 ans. 70 % de cette clientèle est assujettie à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il s’agit majoritairement de couples mariés avec deux enfants. Les clients étrangers représente 22 % des transactions (+10% sur 1 an) dont 37% de Britannique.
Des disparités sont également remarquées en matière d’accessibilité des biens très hauts de gamme. La clientèle française représente 89 % des transactions en deçà de 1 350 000 € et baisse rapidement à 67 % au-dessus de cette somme, au profit d’une clientèle étrangère.
En concurrence avec d’autres destinations, l’impact des mouvements sociaux en France risque de réduire les intentions d’investissements en 2019. Autres éléments d’incertitude : la fiscalité locale (habitation et foncière) et les contraintes environnementales et l’impact des normes (traitement des eaux, chauffage…). Le Brexit, lui est considéré comme une opportunité qui redistribue les cartes et non une menace
Malgré ce contexte à risque, le Groupe Mercure ambitionne de poursuivre son développement à travers trois axes le renforcement des équipes avec une quarantaine de poste à pourvoir en France, le développement du maillage territorial avec l’ouverture de 5 nouvelles agences immobilières, et l’intensification des partenariats internationaux avec Leading RE en Europe.
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