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Dans le cadre d’une vente en viager, vous devez informer expressément le vendeur de la possibilité de prévoir un bouquet.
La Cour de cassation retient la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir d’information.
Un vendeur cède un bien à un acheteur, en conservant un droit d’usage et d’habitation. Le prix est payé au moyen d’une rente viagère annuelle. Le vendeur demande ensuite la nullité de la vente et agit contre le notaire, pour défaut de conseil. Il reproche au notaire de ne pas lui avoir conseillé de prévoir un bouquet. La cour d’appel ne retient pas la responsabilité du notaire. Elle considère que, lors d’un viager, la possibilité d’un bouquet est connue de tous. Le notaire a pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé d’écarter le versement d’un bouquet, les modalités de la vente étant leur affaire.
La Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel. Elle juge que les motifs retenus ne permettent pas d’écarter le manquement du notaire à son devoir de conseil, donc sa responsabilité. L’affaire est renvoyée devant une autre Cour d’appel pour être rejugée.
Cette jurisprudence concerne un notaire. Mais pourrait tout autant s’appliquer à l’agent immobilier. Le professionnel ne peut pas s’abstenir d’informer un client au motif que les informations relèvent des connaissances que toute personne devrait avoir sur le sujet. Ces éléments peuvent être rattachés à l’article 8 du Code déontologie. Ce texte oblige l’agent immobilier à établir des actes qui assurent, sans équivoque aucune, la parfaite information des parties et qui tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l’une d’entre elles en tire avantage seule.
Ainsi, spécifiquement pour un viager, le prix est, la plupart du temps, payable sous la forme d’un bouquet lors de la signature de l’acte de vente, puis d’une rente viagère. Dès lors que les modalités arrêtées sont différentes, l’agent immobilier a tout intérêt à conserver la preuve de l’information qu’il a donnée au vendeur. Et, plus généralement, pré-constituer la preuve de l’information ou du conseil donné aux parties, permet à l’agent immobilier d’établir ses diligences. Ces informations sont données par écrit, daté et signé par son destinataire. Elles peuvent utilement être insérées au compromis, lorsqu’elles concernent le vendeur et l’acheteur.
Cass. civ. 3, 3 mai 2018.
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