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Les experts de Modelo.fr , le partenaire juridique des agences immobilières reviennent sur un récent arrêté de la cour de Cassation traitant des honoraires de l’agent immobilier.
La mission de l’agent est remplie lorsque son intervention a été déterminante – il a recherché, trouvé et négocié avec l’acquéreur – et une fois la vente « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (L. 2 janv. 1970, art. 6). Ce seul acte écrit n’est pas pour autant forcément l’acte authentique constatant la vente : la signature d’une promesse synallagmatique de vente (un compromis) suffit puisqu’elle concrétise l’accord définitif des parties sur la chose et son prix.
Si la solution n’est pas nouvelle (en ce sens, par exemple, Cass. 1 er civ., 9 déc. 2010, n° 09-71205), la Cour de cassation vient d’utilement le rappeler dans une affaire où les acheteurs avaient, trois mois après s’être engagés, renoncé à leur acquisition. En pareil cas, l’agent ne peut pas être privé de son droit à être rémunéré ou indemnisé puisqu’il a rempli sa mission (Cass. 1 re civ. 10 oct. 2018, n° 16-21044).
Précisons toutefois que la seule signature du compromis peut parfois ne pas suffire : si des conditions suspensives sont prévues dans l’acte, encore faut-il attendre qu’elles soient toutes levées, puisqu’une condition suspensive pendante suspend la réalisation de l’évènement qu’elle affecte (E. Cruvelier, Rép. Dalloz de droit commercial, V° Agent immobilier). Autre vérification : s’assurer que les parties n’ont pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente, mais qu’elles l’ont considérée comme étant une simple formalité destinée à en retarder les effets (Cass. com., 20 oct.1998, n° 96-20.865).
En conclusion, une décision très orthodoxe qui pourrait faire office d’un rappel à l’ordre adressé par la Cour de cassation à certains magistrats. Un rappel qui invite à ne pas confondre le rôle attribué aux articles 6 de la loi de 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 : si le second de ces textes fixe le moment à partir duquel cette rémunération peut être versée à l’agent, en le retardant au jour de la réitération de la promesse de vente par acte authentique, le premier détermine le moment où l’agent acquière son « droit à rémunération ». Deux choses différentes.
Pour en savoir plus : Rendez-vous sur légifrance.
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Par ORSINI, il y a 4 années
Qu’en est-il lorsque le mandat de vente prévoit les honoraires à la charge du vendeur ? Et que c’est l’acquéreur qui renonce à l’acquisition ?
Par Coanus, il y a 6 années
Si l’on signe un compromis de vente et que le diagnostique assainissement n avait pas été réalisé est ce considérer comme un vice caché et peut casser le compromis même après le délai de retractation
Par BRUNIER R, il y a 6 années
la bonne foi des parties peut être mesurée dans leurs arguments.
Par Dallée, il y a 6 années
Si les conditions suspensives sont levées, l’acquéreur doit les honoraires d’agence et perd son dépôt de garantie (clause pénale). Si l’acquéreur se rétracte durant la S.R.U, tout le monde est libre, la seule chance pour l’acquéreur de ne pas acheter une fois la S.R.U purgé est qu’il ait recours à un crédit et que celui lui soit refusé par un (ou plusieurs, selon les termes fixés dans l’avant contrat) organisme(s) bancaire(s) ou de crédit(s) et donc pas de commission agence et restitution de dépôt de garantie.
Par Etienne Petit, il y a 6 années
Dans ce cas, le compromis aura utilement prévu une indemnisation due à l’agence, indemnisation dont le montant est égal aux honoraires prévus. C’est ce que prévoient les modèles de compromis proposés par modelo.fr.
Par S. ROUANET, il y a 6 années
Qu’en est-il lorsque le mandat de vente prévoit les honoraires à la charge du vendeur ? Et que c’est l’acquéreur qui renonce à l’acquisition ?