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Après plus d’un an de débat, la loi ELAN vient de terminer son parcours législatif. Votée par l’Assemblée nationale le 3 octobre dernier, le texte vient d’être définitivement adopté au Sénat le 16 octobre. A l’issue de ce périple législatif, quelles sont les conséquences pour la location meublée ? Le point avec Lodgis.
Le bail mobilité est enfin approuvé. Destiné aux professionnels ou étudiants en mobilité, sa durée devra être comprise entre 1 et 10 mois non renouvelable. Sans dépôt de garantie, ce bail pourrait être adossé à la garantie Visale, la caution d’Action Logement, cependant le dispositif ne couvre pas encore les dégradations locatives. « L’instauration de ce nouveau bail est une reconnaissance de la mobilité accrue des étudiants comme des professionnels. Il était important de donner un cadre légal qui définit les droits et obligations du bailleurs et du locataire », souligne Maud Velter, Directrice juridique de Lodgis.
Si le bail mobilité ne peut faire l’objet d’un renouvellement, il pourra faire l’objet d’un avenant modifiant la durée, mais celle-ci ne devra pas excéder 10 mois. Si le locataire a besoin d’une location pour une durée supérieure, il pourra alors bénéficier d’un contrat meublé classique en résidence principale pour une durée d’un an ou de neuf mois dans le cas d’un étudiant.
L’encadrement des loyers, annulé par le Tribunal Administratif il y a un an à Lille puis à Paris, fait son retour dans le texte de loi ELAN. L’encadrement des loyers pourra être appliqué après demande des autorités compétentes1 auprès du préfet pour une durée d’expérimentation de 5 ans. Le préfet ne pourra accepter la demande que sous certaines conditions : écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logements en construction faible, et des perspectives limitées de production.
« L’encadrement des loyers est avant tout une mesure politique. En effet, cette mesure ne permettra pas aux locataires de se loger plus facilement sur les marchés tendus. Par ailleurs, en zones tendues, le marché locatif est déjà soumis à un encadrement des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Les loyers ne pouvant être révisés qu’en fonction de l’IRL, cela permet de maîtriser l’évolution des loyers dans les villes où des tensions locatives existent, souligne Maud Velter. Si les professionnels respectent cet encadrement des loyers à la relocation, les particuliers sont peut-être moins informés de la réglementation », souligne Maud Velter.
Le complément de loyer reste imprécis. Dans le cadre du meublé sont inclus les équipements et services, tout comme les caractéristiques et la localisation du bien, mais sans définition réelle des éléments. « La loi Elan n’a pas corrigé ce défaut de définition du complément de loyer, ce qui ouvre le risque d’un contentieux en la matière », précise Maud Velter.
La location meublée est largement reconnue par la loi Elan avec la mise en place du bail mobilité. Si la part du meublé dans le parc locatif est passée de 3,5% en 1980 à 8,5% en 2012, l’augmentation des mobilités et la création du bail mobilité vont encore renforcer l’attrait des bailleurs pour ce type de location.
Un autre volet important de la loi Elan concerne la location meublée touristique. Les sanctions à l’égard des propriétaires et des plateformes qui ne respectent pas la réglementation sont en effet renforcées. Désormais, le propriétaire qui n’enregistre pas son meublé de tourisme dans une commune où cela a été rendu obligatoire s’exposera à une amende de 5000 € (contre 450 € aujourd’hui).
La loi précise également que dans les communes où la réglementation sur le changement d’usage est applicable, le bailleur ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. S’il dépasse 120 jours de location par an, sans juste motif, il s’expose à une amende de 10 000 €. Il en est de même si la commune lui demande un décompte des jours de location et qu’il ne transmet ces informations dans un délai d’un mois.
De leur côté, les plateformes ont l’obligation de bloquer les locations au-delà de 120 jours par an si le bailleur a déclaré que le meublé de tourisme constituait sa résidence principale A défaut de blocage, les plateformes s’exposeront désormais à une amende de 50 000 € par logement. Enfin, dans les communes où la location d’un meublé de tourisme nécessite une déclaration préalable soumise à enregistrement, les plateformes qui ne mentionneraient pas ce numéro dans les annonces risqueront 12 500 € d’amende par logement. « L’ensemble de ces mesures devrait s’avérer efficace et dissuader les propriétaires de poursuivre la location meublée touristique sans les autorisations nécessaires. Dans les grandes villes le nombre de logements destinés à la location meublée traditionnelle ou dans le cadre du bail mobilité devraient donc augmenter et permettre de répondre à la demande qui ne cesse de croitre »
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