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Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger livre les tendances des marchés immobiliers en juillet 2018 sur la base des chiffres de juin . Analyse.
Le ralentissement de la hausse des prix de l’ancien se poursuit. Le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an était ainsi de 4.0 % en juin, après avoir culminé à 4.6 % à la fin de l’été dernier. Et la progression des prix se fait moins vive aussi bien pour les appartements que pour les maisons. L’amélioration des conditions de crédit qui ne s’est guère démentie au fil des mois n’est donc plus suffisante pour compenser la dégradation de la solvabilité de la demande provoquée jusqu’alors par la hausse des prix. Sur de nombreux territoires, la demande fléchit et les vendeurs doivent réviser leurs ambitions ou risquer un accroissement des délais de vente, voire la perte des acheteurs. Et le maintien (peut-être même le renforcement) des tensions sur quelques grandes agglomérations ne suffit plus pour contrebalancer la tendance baissière des prix qui se constate ailleurs.
La baisse des prix du neuf se poursuit. Alors qu’habituellement la pression de la demande qui se renforce à l’arrivée de l’été pousse les prix vers le haut, la morosité du marché vient contrarier la composante saisonnière. Et en juin, pour le quatrième mois consécutif, les prix étaient orientés à la baisse. Cette baisse fait écho à l’affaiblissement de la demande dont la solvabilité a été affectée par la dégradation des soutiens publics : donc en dehors des grandes métropoles par la détérioration du PTZ, partout par la suppression des aides personnelles à l’accession. Les prix ont ainsi diminué de 0.2 % au cours des 3 derniers mois : le recul reste le plus rapide sur le marché des maisons individuelles, particulièrement malmené depuis le début de l’année (- 0.8 %).
L’affaiblissement du rythme annuel de progression des prix se renforce donc depuis le début de l’année : avec en juin + 2.7 % pour l’ensemble du marché, contre 3.4 % en décembre 2017. Le ralentissement est général. Les prix des maisons qui avaient cru le plus rapidement par le passé sont plus fortement affectés par cette évolution (+ 4.6 % sur un an, contre + 5.6 % en décembre 2017) que ceux des appartements (+ 2.3 % sur un an, contre + 2.9 % en décembre 2017).
Le ralentissement de la hausse des prix des appartements anciens constaté France entière depuis plusieurs mois s’accompagne d’une baisse parfois rapide des prix dans nombre de grandes villes. Dans près de la moitié des villes de plus de 100 000 habitants, les prix signés baissent. Et dans les villes moyennes de province, celles qui comptent entre 60 000 et 100 000 habitants, la baisse des prix se constate dans 45 % d’entre elles.
Les villes les moins chères, sous les 1 700 €/m², sont aussi celles où les prix reculent le plus souvent en réponse à une demande budgétairement fragile et fortement impactée par la suppression des aides personnelles comme à Béziers, Brest, Bourges, Dunkerque, Mulhouse, Perpignan ou Troyes.
Alors que dans les villes les plus convoitées, celles qui conjuguent dynamisme économique et amélioration des réseaux de transport, celles où la demande peut se réaliser sans soutien public, la progression des prix reste vive comme à Bordeaux, Lyon ou Paris. La demande se reporte alors sur les communes environnantes et y tire les prix vers le haut.
Néanmoins, alors que sur Paris les prix dépassent ou frôlent les 10 000 €/m², le ralentissement qui s’est amorcé durant l’automne 2017 se confirme maintenant.
Depuis le début de l’année, le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant recule. En juin, la baisse était de 5.1 %. En effet, la demande s’est affaiblie depuis près d’une année : la hausse des prix des logements anciens a d’abord commencé à peser sur la solvabilité des acheteurs ; puis dès le début de 2018, la suppression des aides personnelles à l’accession a renforcé la fragilité de la demande, celle des plus modestes qui en dehors des grandes agglomérations ne peut se satisfaire autrement que par l’accession. En outre, les perturbations météorologiques sont venues contrarier le fonctionnement d’un marché qui, habituellement, retrouve plus de dynamisme dès le début du printemps.
Aussi, et en dépit de conditions de crédit qui n’ont cessé de s’améliorer depuis la fin de l’année dernière, le nombre de compromis signés a décroché : avec en juin, un repli de 6.4 % en glissement annuel. Et sur l’ensemble du 1er semestre, la baisse a été de 9.3 %.
En juin, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.0 %, en moyenne : 3.1 % pour les appartements et 5.0 % pour les maisons.
Sur le marché des appartements, les marges qui s’étaient ressaisies en mai, se sont de nouveau repliées en juin : le ralentissement de la hausse des prix affichés qui est maintenant plus prononcé que celui des prix signés, y contribue largement. Lorsque l’affaiblissement de la demande s’est accentué, les vendeurs ont dû réviser leurs ambitions afin de ne pas perdre leurs acheteurs : comme par exemple, en Champagne-Ardenne (5.5 %) ou en Franche Comté (4.8 %), où néanmoins les marges s’établissent encore à haut niveau. Lorsque la pression de la demande reste forte, les marges sont faibles : comme par exemple en Ile de France (2.5 %) ou en Rhône-Alpes (3.1 %) où les vendeurs n’ont pas besoin de négocier, les ventes se réalisant à leur prix.
Sur le marché des maisons, les marges qui étaient déjà élevées augmentent encore, face à une demande qui reste fragile. Et sur certains territoires, les vendeurs doivent accepter de réduire sensiblement les prix pour réaliser la vente : les marges de négociation y sont alors plus élevées qu’ailleurs, comme dans le Centre (10.5 %), dans les Pays de la Loire (7.5 %) ou dans le Nord-Pas de Calais (7.1 %).
Au cours de l’hiver dernier, l’activité des marchés qui avaient jusqu’alors le plus souffert du décrochage de la demande a commencé à se ressaisir. Partant d’un point bas, ces marchés ont bénéficié du rebond saisonnier de la demande. Et depuis, les ventes se redressent : parfois rapidement comme dans l’est de la France, avec des ventes en hausse de l’ordre de 10 %, au cours des 3 derniers mois : en Alsace, en Bourgogne, en Champagne-Ardenne, en Franche Comté et en Lorraine. Mais aussi maintenant dans le centre de la France : en Auvergne, dans le Centre et dans le Limousin.
En revanche, l’activité recule toujours de 5 à 8 % au cours des 3 derniers mois, dans les régio qui enregistrent encore des hausses de prix soutenues : en Aquitaine, en Ile de France, en Languedoc-Roussillon, en PACA et en Rhône-Alpes. Ailleurs l’activité ne réussit pas à rebondir et les marchés s’enlisent.
Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 4.1 pour les appartements, mais de 2.2 « seulement » pour les maisons. La dispersion des prix est en effet bien moindre sur le marché des maisons. Ces différences de prix restent à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants.
En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (de l’ordre de 40 % pour les appartements et les maisons) : les prix progressent deux à trois fois moins vite en périphérie. Puis vient Bordeaux (de l’ordre de 20 %) : les prix augmentent moins vite hors la ville-centre. Sur Lyon, Nantes, Rouen ou Strasbourg, la surcote se situe entre 10 et 15 %, exprimant encore une forte attractivité de l’espace central : les prix progressent pourtant à des rythmes comparables, entre le centre et la périphérie ; à l’exception de Lyon où les prix augmentent deux fois plus vite dans la ville-centre. Alors qu’avec seulement 5 à 6 % d’écart, Nancy et Lille présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène.
En revanche, la ville-centre peut être moins chère que le reste de la métropole, comme à Brest, à Grenoble ou à Marseille : la demande préfère une localisation excentrée en raison des différences dans la qualité de l’habitat ou du fait de l’attachement de la demande à la maison individuelle, notamment.
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