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Les juristes de Modelo reviennent sur les conséquences d’un récent arrêt de la Cour de Cassation.
Préconisé par le rapport Pelletier et consacré par la loi de 2014 à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial qu’il occupe est un droit d’ordre public auquel on ne peut déroger. Ainsi vient d’en décider la 3e Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 28 juin dernier (n° 17-14605).
La question était débattue et, en pratique, nombre de baux y dérogeaient, le législateur n’ayant pas pris soin de préciser qu’il s’agissait de dispositions impératives. La Cour de cassation a donc tranché et son arrêt, n’en doutons pas, fera l’objet de nombreuses attentions pour ne pas dire de critiques, s’inscrivant dans une dynamique où, en plus de l’ordre public légal, il faut de plus en plus compter sur « l’ordre public judiciaire ».
Rappelons que la portée de ce droit de préemption est limitée. Il ne joue pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou encore de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
La question de savoir si le locataire de locaux loués à usage exclusif de bureau peut en bénéficier reste encore posée. Une lecture restrictive de l’article L.145-46-1 du code de commerce qui vise « un local à usage commercial ou artisanal », confortée par les travaux parlementaires, peut conduire à considérer que sont exclus les locaux industriels, de bureaux et de stockage. Mais dans le doute, et compte tenu du risque encouru (la nullité de la vente), la prudence s’impose et explique que nombre de praticiens préfèrent purger ce droit quand bien même il ne serait pas applicable.
Il va sans dire également que si des honoraires d’intermédiation sont envisagés, il sera difficile, pour ne pas dire exclu, de les faire supporter par le locataire alors acquéreur.
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