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Les juristes de Modelo reviennent sur la mise en œuvre de la clause de substitution souvent stipulée dans les compromis de vente
La réforme du droit des contrats de 2016 a consacré la possibilité pour un contractant de céder à un tiers, avec l’accord de son cocontractant, sa qualité de partie au contrat. Dans une section intitulée «La cession de contrat», le nouvel article 1216 du Code civil encadre désormais l’opération, ce qui a des conséquences très concrètes lors de la mise en œuvre de la clause de substitution souvent stipulée dans les compromis de vente. En effet, cette clause n’est plus que la première étape de l’opération : elle correspond à l’accord donné, dans le contrat lui-même, par le vendeur, à la cession par l’acquéreur de sa qualité de partie au contrat, tel que le permet la loi. Un accord de principe «donné à l’avance» (C. civ., art. 1216, al. 2). Doivent nécessairement suivre deux autres étapes : «à peine de nullité» (C. civ., art. 1216, al. 3), la formalisation de la substitution dans un acte constatant la cession, puis la notification de la cession au vendeur pour qu’elle lui soit opposable. Ce sont ces trois étapes qu’il faut franchir successivement, et avec vigilance.
Vigilance, déjà, lors de la rédaction de la clause de substitution. Accepter le principe d’une cession, oui, mais à quelles conditions et avec quelles limites ? Deux situations doivent en particulier être anticipées et encadrées : les conséquences d’une rétractation du cessionnaire s’il bénéficie de ce droit et les conditions de financement de l’acquisition si le cessionnaire est un particulier qui achète un bien à usage d’habitation. En effet, s’il est impossible de le contraindre à renoncer aux dispositions protectrices de l’acquéreur emprunteur issues du Code de la consommation, il est en revanche possible d’exclure, dans la clause de substitution, toute cession faite à un acquéreur qui aurait besoin d’un crédit pour financer son achat. Il est également possible d’aller plus avant en limitant la cession au regard des qualités du cessionnaire (par exemple, forcément un parent du cédant ou une SCI familiale qu’il s’engage à constituer), en excluant toute cession partielle, en imposant un délai ou encore en imposant l’agrément préalable du cessionnaire par le vendeur.
Vigilance, ensuite, lors de la mise en œuvre de la substitution : devenue un contrat solennel, la cession doit être constatée par écrit, rappelons-le, à peine de nullité. Les parties sont l’acquéreur, devenu cédant, et le cessionnaire, bientôt acquéreur. L’acte de cession reprendra utilement dans un exposé préalable les éléments essentiels du compromis.
Mais la possibilité pour le promettant acquéreur de se substituer une autre personne connaît aussi des restrictions. Ainsi, est frappée de nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux consentie par un professionnel de l’immobilier et la pratique consistant à se faire consentir de manière habituelle des promesses de vente en vue de les céder contreviendrait aux dispositions de la loi Hoguet. Enfin, la loi retient pour principe la solidarité du cédant à l’égard du vendeur puisqu’en l’absence de clause contraire, le cédant sera tenu solidairement à l’exécution du contrat et que sa libération ne peut résulter que du consentement expressément donné par le vendeur à cet effet.
Vigilance, enfin, lors de la notification de la cession au vendeur pour qu’elle puisse lui être opposable. La notification est faite «sous enveloppe ou pli fermé, soit par la voie postale, soit par la remise de l’acte au destinataire contre émargement ou récépissé ». Elle peut également être faite par voie de signification d’huissier. Mais le vendeur peut aussi en prendre acte, en contresignant l’acte de cession.
Modelo propose des modèles adaptés pour céder un compromis en toute sécurité.
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