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Vous êtes tenu de vérifier que le logement vendu répond aux critères de décence fixés par le règlement sanitaire départemental.
En cas de défaut d’information envers les parties à la vente, celles-ci peuvent réclamer à l’agent immobilier des dommages-intérêts.
Une SCI achète un bien immobilier d’une surface de 13,5 m2, avec un locataire en place. Six mois après l’acte authentique, le service d’hygiène informe la SCI que le logement ne remplit pas les critères de décence, car la pièce principale mesure moins de 9 m2, et lui demande de faire cesser l’occupation par le locataire, le bien ne pouvant pas être utilisé comme habitation. La SCI demande alors l’annulation de la vente. Le vendeur demande aux juges de condamner l’agent immobilier et le notaire à lui payer une somme correspondant au prix de vente, qu’il doit rendre à l’acheteur.
Pour les juges, la possibilité de donner l’appartement en location est une qualité essentielle du bien vendu. Lorsque, une fois l’acte de vente passé, le logement s’avère ne pas répondre aux conditions d’habitabilité imposées par la réglementation, l’acheteur est victime d’une erreur déterminante et excusable. La vente est donc annulée : le vendeur doit restituer le prix de vente à l’acquéreur, et l’acquéreur restitue le bien au vendeur. Mais l’obligation de rembourser le prix de vente ne constitue pas un préjudice. L’agent immobilier et le notaire n’ont pas à indemniser le vendeur sur ce point. Cependant, leur responsabilité est engagée pour défaut de conseil. Les parties pourront leur demander des dommages-intérêts.
L’agent immobilier a l’obligation de vérifier qu’un bien à usage d’habitation répond aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, qui impose que la pièce principale ait, soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Mais cela ne suffit pas : le règlement sanitaire départemental impose généralement des normes plus strictes, comme dans l’affaire présentée ici : la pièce principale devait impérativement avoir une surface minimale de 9 m2. Si le bien n’est pas conforme aux règles d’habitabilité, l’agent immobilier engage sa responsabilité pour défaut d’information envers les parties à la vente. En revanche, il n’a pas à supporter, même en partie, la restitution du prix de vente aux acheteurs.
Cass. Civ. 3, 3 mai 2018.
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