« Vices cachés : quelle est votre responsabilité ? », Caroline Dubuis Talayrach, avocat

Dans la vente d’immeubles anciens entre particuliers, il est d’usage que les actes prévoient une clause exonératoire  de responsabilité pour vices cachés entre vendeur et acquéreur. Une telle clause n’est cependant pas applicable quand le  vendeur est un professionnel de l’immobilier ou qu’il connaissait le vice caché.

En dépit de cette clause, le contentieux en la matière est abondant, l’acquéreur soutenant que le vendeur avait connaissance du vice caché et ne l’en a pas informé. Mais indépendamment des rapports vendeur/acquéreur, la responsabilité de l’agence peut-elle être recherchée ? Si oui, dans quelles conditions ? Comment ça se passe dans la pratique ? Et d’ailleurs, qu’est-ce qu’un vice caché ?

Définition du  vice caché

Le Code civil définit les vices cachés comme « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641).

Plusieurs conditions doivent donc être réunies :

• rendre le bien (l’immeuble) impropre à sa destination ;
• ne pas être connu de l’acquéreur lors de l’achat ;
• avoir une origine antérieure à la vente ;
• être inhérent au bien vendu.

Dès lors, un vice caché peut porter sur l’immeuble, le sol ou même être juridique (liste non limitative) :

• malfaçons électriques (Cass. 3e civ., 20/1/1999, n° 97-10756) ;
• accès très difficile à un garage (Cass. 3e civ., 7/12/2005, n° 04-18107) ;
• humidité (Cass. 3e civ., 2/3/2001, n° 99-13017) ;
• défaut d’étanchéité de la toiture (Cass. 3e civ. 12/9/2006, n° 05-17228) ;
• présence de mérules (Cass. 3e civ. 10/11/1999, n° 98- 10909) ;
• ampleur de la pollution du sol (Cass. 3e civ. 8/6/2006, n° 04-19069) ;
• inconstructibilité d’un terrain découverte suite au refus du permis de construire de l’acquéreur (Cass. 3e civ. 12/3/2002, n° 97-19966) ;
• retrait d’une autorisation de voirie qui faisait obstacle à l’exploitation d’un immeuble acquis à des fins commerciales (Cass. 3e civ. 21/11/2001, n° 00-14826).

L’action sur les vices cachés doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). En raison de ce bref délai et notamment s’il est dépassé, l’acquéreur pourrait être tenté de fonder son  action non plus sur les vices cachés mais sur le défaut de délivrance du bien. Cette notion est proche mais cependant différente : le vice caché est un défaut grave rendant le bien impropre à sa destination, le défaut de délivrance est une non-conformité du bien fourni par rapport au bien convenu. La frontière entre les deux notions est très délicate à faire.

Quelles responsabilités pour l’agence ?

On pourrait résumer la jurisprudence sur la responsabilité de l’agent immobilier comme suit : l’agence a un devoir de conseil sur le visible et le su mais pas sur l’invisible et le non-su.

Concernant les vices apparents, la jurisprudence rappelle que l’agence a l’obligation «d’examiner soigneusement le bien objet de la vente, afin d’en déterminer les éléments  essentiels, dont les conditions de construction, les qualités mais aussi, le cas échéant, les défauts majeurs perceptibles par un simple examen des apparences sans avoir à opérer de démontages ou d’investigations approfondies, ce qui devait lui permettre de remplir son obligation de conseil et d’information tant à l’égard des vendeurs ses mandants, sur un fondement contractuel, que des acquéreurs, sur un fondement  délictuel » (CA Versailles 3e ch., RG n° 04/05469).

En application de ce principe, la Cour suprême confirme l’arrêt  » qui a retenu, à bon droit, que l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ. 07-21910 – 07-21953, 8/4/2009).

Par contre, si l’agent signale à l’acquéreur l’existence de désordres affectant l’immeuble et lui conseille de prendre l’avis d’un spécialiste, sa responsabilité ne peut plus être engagée : il a rempli son obligation de conseil.

Dans une affaire où le professionnel avait informé les acquéreurs de la présence de capricornes et leur avait conseillé de prendre l’avis d’un spécialiste, la Cour ne retient pas sa responsabilité quant à la présence également de termites, au motif qu’informés de la présence d’insectes xylophages, « il appartenait aux acquéreurs de faire preuve d’une prudence élémentaire et de suivre le conseil de l’agent immobilier » (Cass.3e civ., 26/2/2003, n° 01-12750).

Concernant les vices cachés, il est constant que l’agent immobilier ne peut donner un conseil sur un vice caché puisque, par définition, il est caché  : il n’est pas tenu d’une obligation de conseil sur l’invisible !

En outre, l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment (Cass. 3e civ., 26/10/2017, n° 16-21951 ; Cass. 3e civ., 21/1/2015, n° 13-17982 ; Cass. 3e civ., 8/4/2014, n° 09-72747).

La Cour de cassation le rappelle  régulièrement : l’agent immobilier « n’étant pas un professionnel de la construction, les acquéreurs ne peuvent soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l’agent immobilier ; que les époux Z… n’apportent pas la preuve qui leur incombe que la société X… avait connaissance du vice non apparent, affectant l’immeuble au  moment de la vente » (Cass. 3e civ., 8/4/2014, n° 09-72747).

Le professionnel de l’immobilier n’a pas à faire des recherches destructives, ni à faire de diligences supplémentaires si l’état apparent de l’immeuble et les informations reçues ne le justifient pas (Cf. jurisprudence précitée).

Le conseil pratique

Faire signer les bons de visites par tous les visiteurs et à chaque visite.

En effet, il est fréquent qu’avant la signature de l’acte authentique, les acquéreurs effectuent une visite du bien avec un architecte et/ou des entrepreneurs pour l’établissement de devis. Le bon de visite permet, certes de contribuer à la protection de votre droit à honoraires, mais il peut également prouver que les acquéreurs ont été conseillés par des professionnels du bâtiment avant la vente.

Le contentieux, comment ça se passe

Plusieurs intervenants, voire tous, peuvent être mis en cause : vendeur, diagnostiqueur, notaire, agence immobilière. La procédure se déroule, généralement, en trois phases :

1. Le référé : les acquéreurs assignent ceux qui potentiellement peuvent avoir une responsabilité et demandent la désignation d’un expert. À ce stade, soit avant les opérations d’expertise, il est difficile d’obtenir une mise hors de cause de l’agent immobilier même si les acquéreurs reconnaissent eux-mêmes que le vice était caché.

2. L’opération d’expertise : l’expert se rend sur place pour répondre à la mission qui a été fixée par le tribunal. Les  parties et leurs avocats assistent aux opérations d’expertise et font part de leurs observations à l’expert au moyen de « dires ».

3. Le partage des responsabilités : il sera tranché par le juge après le dépôt du rapport de l’expert.

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