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Après près de deux semaines de débats, la représentation nationale a adopté à une large majorité le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) : 342 députés ont voté pour et 169 contre sur 511 suffrages exprimés. Le projet de loi poursuit donc deux objectifs : libérer la construction en levant les verrous et protéger les plus fragiles.
Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, a loué la qualité des débats et salué « un projet de loi simplificateur qui n’ajoute pas de la règlementation mais qui au contraire va permettre de faciliter la construction, l’aménagement et le déploiement du numérique. Le modèle d’intervention des bailleurs sociaux est modernisé et renforcé. La construction de logements privés sera plus facile. C’est aussi un texte qui apporte des réponses à des facteurs de déséquilibres dans nos territoires, que ce soit en régulant les plateformes de locations saisonnières ou par de nouveaux outils de revitalisation des centres villes ». Pour Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires, « le projet de loi Elan est un véritable changement de cap qui apportera des solutions concrètes aux problèmes des Français en matière de logement. Ce texte est un texte pragmatique qui simplifie, accélère, et ne contient pas de nouvelle norme qui entrave. Trop de Français ont de réelles difficultés à se loger aujourd’hui. C’est un texte surtout, qui n’oppose pas les propriétaires aux locataires. C’est une loi pour tous les Français ».
Le texte voté après plus de 90 heures de discussion est le produit d’un intense travail parlementaire. Les députés tant de la majorité que de l’opposition ont activement contribué à l’amélioration du projet de loi en proposant plus de 3 000 amendements pour la séance publique, après déjà plus de 2000 amendements examinés en commission des affaires économiques. Au total, un peu moins de 800 amendements (dont celui reconnaissant le titre d’agent immobilier) auront été adoptés.
Le projet de loi s’articule autour de quatre priorités :
Le projet de loi ELAN prévoit de regrouper les bailleurs sociaux, sans fusion forcée d’organismes mais en facilitant les fusions, les cessions de patrimoine ou à défaut l’adhésion des organismes à un groupe de leur choix réunissant au moins 15 000 logements. L’objectif est de respecter le besoin de proximité avec les locataires et les territoires, tout en conduisant les bailleurs à opérer des mutualisations et à retrouver ainsi des capacités financières pour construire plus et rénover leur patrimoine.
Le projet de loi prévoit également de réexaminer la situation des locataires actuels du parc tous les 3 ans pour pouvoir leur faire des propositions de relogement plus adapté dans le cas où leurs besoins auraient évolué. Enfin, l’accession sociale à la propriété sera favorisée pour les occupants du parc qui souhaitent acquérir leur logement dans le cadre de leur parcours locatif avec une facilitation des ventes de logements qui seront opérées par les bailleurs sociaux.
« Il ne s’agit pas de contraindre les opérateurs à fusionner ou de faire disparaître la diversité des organismes HLM ou de perdre leur identité, mais seulement de fixer l’objectif et de leur fournir une boîte à outils complète pour y arriver » a précisé Jacques Mézard. « Les regroupements sont favorisés afin de renforcer les structures actuelles, parfois en difficultés. Nous voulons que les bailleurs puissent construire plus demain, avec des capacités de financement restaurées » a ajouté Julien Denormandie.
Le projet de loi ELAN permet d’augmenter le nombre de ventes HLM, avec un objectif à terme de 1 % du parc chaque année, soit 40 000 logements. La mesure doit bénéficier à la fois aux bailleurs qui pourront ainsi optimiser la gestion de leur parc (stock et nouvelles opérations ainsi financées), et aux locataires de logements HLM souhaitant accéder à la propriété. La vente d’un logement permet en effet le financement de 2 ou 3 logements (40 000 logements vendus / 100 000 à 120 000 logements construits).
Par ailleurs, un amendement a été voté pour rétablir le droit de préemption exercé par une collectivité territoriale en matière de logements sociaux, au nom de l' »intérêt général ». Jacques Mézard a rappelé que cette mesure permet « de développer l’accession sociale à la propriété, de stabiliser les classes moyennes dans certains quartiers pour plus de mixité sociale et donnera plus de moyens aux bailleurs pour construire de nouveaux logements et rénover leur parc ».
L’examen parlementaire a aussi permis le renforcement de dispositions favorisant la mixité sociale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Dans ces quartiers, au moins 50 % des attributions de logements sociaux seront faites en faveur des demandeurs aux revenus les plus élevés, afin d’apporter de la diversité sociale ; ce plancher ne sera plus modulable à la baisse. Pour permettre aux familles les plus modestes de vivre ailleurs que dans les quartiers les plus paupérisés, au moins 25 % des attributions de logement sociaux hors QPV seront fléchées en faveur de ces ménages (1er quartile des demandeurs ainsi que les personnes devant être relogées dans le cadre de projets de rénovation urbaine) ; là aussi, ce plancher ne sera plus modulable à la baisse.
« Nous avons un enjeu particulier de mixité sociale dans et en dehors des QPV, qui ne peuvent servir de réceptacle « privilégié » à toutes les difficultés » a déclaré Jacques Mézard. « Le Gouvernement est totalement mobilisé pour préserver la mixité sociale. Les ménages les plus fragiles doivent pouvoir choisir leur lieu de vie, au même titre que tous les autres » a affirmé Julien Denormandie.
Le projet de loi Elan prévoit la création d’un nouveau type de bail locatif meublé dit « bail mobilité », d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, pour accompagner la mobilité liée à la formation professionnelle, à l’apprentissage et aux stages, ainsi qu’aux volontaires du service civique. Avec lui, les propriétaires ont enfin une solution pour mettre leur logement vacant en location pour des moyennes durées, alors qu’avant ils devaient obligatoirement l’immobiliser pour une voire plusieurs années. Facile à mettre en œuvre pour le locataire et le propriétaire, il offre de solides gages pour les deux parties, notamment grâce à la garantie gratuite Visale+.
Le ministre a rappelé qu’ « Il est nécessaire d’adapter nos lois à la réalité des évolutions sociétales et de tirer les conclusions de la mobilité croissante des jeunes et des travailleurs français ». Le Secrétaire d’Etat a souligné « avec le bail mobilité, nous apportons une solution aux Français en mobilité. Il n’y aura pas de dépôt de garantie ».
Les sanctions contre les marchands de sommeil seront renforcées, avec l’instauration d’une présomption fiscale de revenus au sein du Code Général des Impôts (CGI) pour les propriétaires peu scrupuleux, à l’instar de ce qui se fait pour les trafiquants de drogue.
Pour stopper l’enrichissement des marchands de sommeil, un amendement du Gouvernement adopté à l’unanimité prévoit la saisie ou la confiscation des indemnités d’expropriation du bien immobilier du marchand de sommeil qui fait l’objet d’une enquête ou d’une condamnation pénale. En outre, les députés ont rendu obligatoires les peines complémentaires d’interdiction d’acquisition de nouveaux biens immobiliers pour une durée qui peut aller maintenant jusqu’à 10 ans, et de confiscation des biens des marchands de sommeil, sauf décision contraire motivée du juge. Enfin, les marchands de sommeil condamnés ne pourront plus acquérir de biens immobiliers en cas de vente par adjudication. Ces dernières mesures assècheront le patrimoine qui permet aux marchands de sommeil d’exploiter la détresse des plus démunis. Les pouvoirs de la puissance publique et des services communaux de détection seront également accrus pour prévenir et résorber plus rapidement les habitats indignes.
Le Ministre de la Cohésion des Territoires a souligné qu’« aucun texte n’est jamais allé aussi loin. Pour pouvoir frapper fort, il faut pouvoir frapper au portefeuille ». Jacques Mézard a également ajouté : « Je salue le travail parlementaire, et la qualité des débats qui ont permis un consensus et une avancée exceptionnelle dans la condamnation de ce fléau qui touche les Français les plus fragiles ». Julien Denormandie a ajouté « avec ce texte, nous encourageons également une meilleure détection des marchands de sommeil, par les services communaux notamment ».
Le projet de loi prévoit de réformer la gouvernance des copropriétés afin de faciliter leur gestion et d’accélérer les travaux, notamment de rénovation énergétique. « Nous devons lutter contre les copropriétés dégradées en permettant de reloger rapidement les occupants dans des logements sûrs. Et nous devons pouvoir conjuguer l’ambition environnementale et la faisabilité technique et économique », a expliqué Jacques Mézard.
Le projet de loi prévoit de mieux réglementer les locations de tourisme, en renforçant très fortement les sanctions pénales et financières à l’encontre des loueurs qui ne respectent pas la règlementation, notamment les propriétaires occupants ayant dépassé le seuil légal de 120 jours par an, et des plateformes elles-mêmes, qui n’étaient pas responsabilisées jusque-là. Ces nouvelles dispositions légales sont complémentaires des engagements volontaires présentés par l’Union nationale pour la promotion de la location de vacances (UNLPV) au Gouvernement le 6 juin dernier et qui permettent d’aller encore plus loin dans l’organisation du secteur.
« Il s’agit d’une grande avancée, pour les zones denses en particulier, où les locations constituent un avantage mais ont également plus besoin d’être régulées » a déclaré Jacques Mézard. « Ces engagements constituent une première historique pour mieux réguler le marché locatif, au bénéfice de tous les Français. Nous continuerons à permettre aux Français de gagner en pouvoir d’achat, tout en luttant fermement contre les fraudeurs » a souligné Julien Denormandie.
Le texte adopté par l’Assemblée nationale prévoit de faciliter la transformation de bureaux en logement en instaurant un bonus de constructibilité, c’est-à-dire des droits à construire supplémentaires, jusqu’à 30%. « Ce que nous proposons est un véritable progrès alors que jusqu’ici, les propriétaires de ces bureaux préféraient les laisser vacants« , a affirmé le ministre Jacques Mézard.
Cette mesure permet de proposer des solutions supplémentaires pour l’hébergement d’urgence. Les députés ont précisé que la réquisition de bureaux vides en hébergement d’urgence ne pourra se faire dans les quartiers prioritaires qu’avec l’accord du maire afin d’éviter la concentration de situations difficiles sur un même territoire.
Le débat parlementaire a permis de rénover le cadre juridique de la construction dans les communes littorales tout en maintenant, comme le souhaitait le Gouvernement, l’esprit et l’équilibre de la loi de 1986. Le texte adopté permet des possibilités d’urbanisation complémentaire strictement encadrées : interdites dans la bande des 100 mètres du littoral et dans les espaces proches du rivage, les nouvelles constructions devront améliorer l’offre de logement ou accueillir des services publics dans les espaces déjà urbanisés.
« Je tiens à réaffirmer qu’il ne s’agit aucunement pour le gouvernement de porter atteinte à la loi littoral », a assuré Jacques Mézard, qui a insisté sur le fait que : « le Gouvernement n’a aucunement l’intention de faciliter la bétonisation de nos côtes ».
« Il s’agit de permettre une urbanisation raisonnée et dans le respect de l’ambition de la loi de 1986 » précise Julien Denormandie.
Le projet de loi ELAN prévoit que les nouveaux logements construits en immeuble collectif seront évolutifs. Le séjour et les toilettes de ces logements seront accessibles dès la construction et les logements pourront être rendus totalement accessibles, sur demande, par des travaux simples et à moindre cout. 10% des logements seront accessibles dès la construction. Un décret d’application précisera la notion de logement évolutif et est en cours de discussion avec les associations de personnes en situation de handicap.
Jacques Mézard a précisé : « En aucun cas, il ne s’agit de fragiliser les personnes handicapées. Le logement évolutif s’adapte aux besoins de son occupant tout au long de sa vie et les aménagements intérieurs permettront de faire évoluer le logement vers une configuration accessible par le biais de travaux simples. Nous souhaitons rendre le logement complètement adaptable selon le besoin de chacun ». « Ces dispositions ont été concertées avec les associations de personnes à mobilité réduite. Elles permettront d’offrir à chacun le logement le plus adapté à ses besoins en fonction de la réalité de ses besoins au moment présent » a affirmé Julien Denormandie.
Dans le prolongement du plan Action Cœur de Ville, le projet de loi ELAN met en place des opérations de revitalisation de territoires qui permettront de rénover nos centres-villes, que ce soit en matière d’urbanisme ou de commerce, en accélérant les procédures et en facilitant l’action conjointe de l’ensemble des acteurs.
« J’ai la conviction que les villes moyennes sont un vecteur essentiel de développement de nos territoires. Leur vitalité est indispensable car elle profite à l’ensemble de leur bassin de vie, et plus largement aux territoires urbains et périurbains environnants », a rappelé Jacques Mézard.
« Avec des mesures de simplification, nous accélérons le déploiement du fixe et du mobile sur tout le territoire. Nous pouvons donc mettre en œuvre l’accord signé en janvier dernier avec les opérateurs de téléphonie et qui prévoit 3Md€ d’investissement supplémentaires, au bénéfice des Français », ajoute Julien DENORMANDIE.
©Crédit Photo : AFP
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