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L’agent immobilier doit-il répondre favorablement aux demandes d’évaluation de biens en vue de la déclaration IFI ? Non répond l’expert immobilier, Frédéric Lejeune.
Tout comme au temps de l’ISF, nombre de clients poussent la porte de leur agence immobilière pour obtenir une estimation gratuite de leur(s) bien(s) immobilier à des fins déclaratives pour le nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais faut-il pour autant répondre à leur demande ? La tentation est grande, pour l’agent immobilier, toujours en quête, de rendre ce service en espérant une prise de mandat futur.
La surévaluation d’un patrimoine entraine une sur-taxation immédiate. La sous-évaluation fait courir un risque de requalification par l’administration, accompagnée de tracas et d’une surtaxation douloureuse, même si elle est différée. L’unique solution pour calculer le patrimoine net est de déterminer la valeur vénale de chacun des biens immobiliers constituant le patrimoine. Il faut garder à l’esprit que c’est dans l’ADN de la valeur vénale que naissent les décotes tolérées par l’administration.
Les prospects attendent plus qu’une indication de valeur pertinente. Ils ont besoin d’être serein dans leurs relations avec les tiers (administration fiscale, indivisaires, conjoints…) auprès desquels il doivent justifier la valeur de leur patrimoine immobilier.
Il faut savoir que l’Avis de Valeur n’engage pas ou peu la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier. Ce n’est ni une évaluation, ni une expertise. Cet avis ne permet pas de justifier la valeur du bien. Il est fort probable d’ailleurs que votre assurance responsabilité civile professionnelle ne couvre pas l’activité d’évaluation. Le plus souvent, une garantie RCP d’agent immobilier couvre uniquement les activités d’entremises encadrées par la loi Hoguet.
Si vous utilisez les termes « Evaluation immobilière », sachez qu’une clause d’exonération de responsabilité ne vous protégera pas. Bon à savoir aussi : notaires, établissements financier, comptables et administration avertis refusernt l’Avis de Valeur comme justificatif.
Enfin, n’oubliez pas que les clients cherchent à obtenir plusieurs avis de valeur, et que votre « service » risque d’être noyé parmi les autres.
Pour répondre aux demandes d’évaluations « hors champs », le mieux est de se rapprocher d’un expert évaluateur en valeur vénale qui engage sa responsabilité sur la valeur indiquée. Assurez-vous toutefois que ses prestations d’expertises incluent une assistance auprès de l’administration en cas de contestation (intérêt de votre client). Savoir orienter un client vers un spécialiste, renforce votre image auprès de votre clientèle. L’Expert Evaluateur Immobilier devient ainsi le garant de votre professionnalisme et un éventuel levier d’accroissement de compétences.
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Par Theuil Caroline, il y a 6 années
Bonjour,
Je me permets de relever un élément important de votre article qui me semble erroné : « un expert évaluateur en valeur vénale […] engage sa responsabilité sur la valeur indiquée ». Il est établi que l’expert en estimation immobilière a une obligation de moyen qui lui impose d’accomplir toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’un
résultat économique. Il peut engager sa responsabilité contractuelle ou extracontractuelle mais on ne peut attendre de lui qu’il s’engage sur la valeur économique qu’il détermine au terme de ses travaux.
Pour précision également, en matière d’IFI, l’Administration fiscale s’attache aux valeurs déclarées par le contribuable et peut tout à fait se contenter d’un avis de valeur si celui-ci révèle une valeur de marché réelle. L’avis de valeur devient insuffisant dès lors que la valeur est jugée insuffisante et qu’un redressement se profile…