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Samy Benarroch, président d’Arca Conseil, revient sur les caractéristiques de l’état hypothécaire.
La majorité des actes authentiques passés devant notaires, avocats, huissiers de justice, juges… sont enregistrés auprès du Service de la Publicité Foncière compétent, qui dépend du Ministère des Finances. L’état hypothécaire est LE document indispensable pour les services contentieux de nos clients. Il constitue clairement un outil incontournable d’aide à la décision pour les banques. Dressant le portait complet de la vie d’un bien immobilier, il s’agit d’un document juridico-administratif particulièrement riche d’informations de premier ordre et surtout incontestable.
L’état hypothécaire indique la désignation (référence cadastrale) et la commune sur laquelle se trouve un bien immobilier.
S’il s’agit d’un bien soumis au régime de la copropriété, l’état hypothécaire indique le lot de copropriété (et le lot-volume s’il existe). Dans ce cas, ce document peut éventuellement indiquer les tantièmes attachés à chaque lot ainsi que la nature du lot (appartement, cave, parking…).
L’état hypothécaire apporte également des informations sur tous les actes attachés à la copropriété : règlement de copropriété, état descriptif de division et leurs éventuels modificatifs.
Le document retranscrit également toute l’histoire du bien et décrit en détails l’ensemble des mutations (ventes, succession, donations…). A chaque fois, il identifie les personnes impliquées (acquéreur, vendeur, donateur, donataire… et le rédacteur de l’acte) et précise le montant des opérations, permettant ainsi de connaître la valeur du bien immobilier au jour de l’acte.
Les charges et sûretés (servitudes, réserves, privilèges et hypothèques) grevant un bien immobilier figurent, elles aussi, dans l’état hypothécaire.
Enfin, ce document permet d’être informé sur certains changements attachés à une parcelle (procès-verbal du cadastre, remaniement cadastral, division cadastrale…).
L’état hypothécaire révèle des informations cruciales sur le propriétaire d’un bien. Ce document peut révéler au minimum le nom et la date de naissance d’un propriétaire et au mieux son état civil complet (nom, prénoms, date de naissance, lieu de naissance).
L’état hypothécaire révèle également la qualité d’un propriétaire, détenue sur un bien immobilier : propriétaire en toute propriété, propriétaire en indivision, usufruitier, nu-propriétaire…
S’il existe des inscriptions prises contre le propriétaire, l’état hypothécaire révèlera la nature des inscriptions (privilège de prêteurs de deniers, hypothèque conventionnelle, hypothèque légale…) ainsi que l’identité du créancier, le montant de la créance, le taux d’intérêt s’il existe et la durée de l’inscription. L’état hypothécaire peut révéler ainsi l’existence d’un crédit immobilier en cours de remboursement auprès d’un organisme de caution ou l’existence d’une hypothèque légale auprès du Trésor Public.
Face à un mauvais payeur, qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un particulier, le bien immobilier constitue un véritable levier qui permet aux banques de recouvrer plus facilement ses créances. Cependant, encore faut-il que le bien en question ne soit pas grevé d’hypothèques et ne serve pas déjà de garanties à d’autres créanciers….
Ainsi, les banques doivent pouvoir accéder rapidement aux informations sur le patrimoine immobilier d’un débiteur récalcitrant afin de trouver celui qui permettra le remboursement de la dette. Ces informations permettront à la banque d’inscrire le plus rapidement possible une hypothèque à leur profit. L’état hypothécaire constitue en ce sens un outil stratégique d’aide à la décision, car il est en mesure de fournir l’ensemble des informations permettant d’évaluer la capacité financière d’un bien immobilier dans le cadre du recouvrement d’une créance.
Dans le cadre de l’octroi d’un prêt, l’état hypothécaire présente également un intérêt pour les banques. De fait, il permet de vérifier l’identité du ou des propriétaires, la valeur du patrimoine, et si le bien est grevé d’inscriptions ou non.
A l’occasion d’un prêt immobilier, pour pallier le risque de défaillance du débiteur, les banques épargnent 8 à 12% de la valeur du bien dans un fonds de provision. Dans ce cadre, l’état hypothécaire permet aussi aux banques de certifier à l’administration fiscale la valeur du bien en question en cas de contrôle.
Disponible dans les 356 services de publicité foncière, il s’agit d’un document public accessible à tous. L’état hypothécaire fait l’objet d’une tarification qui varie selon différents critères, le coût minimum étant de 12 euros.
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