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L’agent immobilier est fondé à obtenir des dommages-intérêts lorsque la vente a échoué du fait de l’acquéreur.
Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur est fautif s’il n’effectue pas les démarches nécessaires à l’obtention de son prêt.
Vendeurs et acquéreurs signent un compromis, en janvier 2012. L’acte porte sur l’achat de plusieurs lots de copropriété et contient une condition suspensive d’obtention de prêt. La rémunération de l’agent immobilier est à la charge de l’acheteur. L’acte authentique, prévu en avril, n’est pas signé car les acquéreurs n’ont pas obtenu leur prêt. Le vendeur et l’agence immobilière les assignent afin d’obtenir le paiement de la clause pénale et des dommages intérêts.
La Cour de cassation considère que l’acheteur, qui ne ne peut justifier d’aucune démarche complète à l’égard d’un organisme financier afin d’obtenir un prêt, est responsable de la défaillance de la condition suspensive et de l’échec de la vente. Elle donne raison à la cour d’appel qui l’a condamné au paiement de la clause pénale contenue dans le compromis, ainsi qu’à des dommages-intérêts. La Cour de cassation précise également que l’agence immobilière ne pouvait pas solliciter le paiement de sa commission, la vente n’étant pas réalisée. Mais elle est fondée à obtenir des dommages-intérêts, en raison de la faute des acquéreurs.
L’agent immobilier peut obtenir un dédommagement si la faute d’une des deux parties à la vente le prive de ses honoraires. En revanche, il n’a pas droit à rémunération lorsque l’acte authentique de vente n’est pas signé. La loi Hoguet impose, en effet, que la vente soit définitivement conclue. Si une vente n’est pas conclue par la faute de l’acquéreur, l’agent immobilier est en droit d’obtenir une indemnisation de la part de la partie fautive.
Cet arrêt nous apporte deux enseignements intéressants. Tout d’abord, l’agent immobilier doit être vigilant et demander une indemnisation (et non une rémunération) lorsque la vente n’est pas définitivement conclue. En second lieu, c’est à l’acheteur de justifier qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt. Il est en effet difficile, pour l’agent immobilier de prouver le comportement fautif d’un acheteur ayant entraîné la non-réalisation de la vente.
Cass. civ. 3, 14 décembre 2017
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