« Pour une organisation moderne de la relation locative », Jean-Luc Brulard, ICH, RICS, Agent Immobilier de proximité

Publié le 27 novembre 2017

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Jean-Luc Brulard plaide pour une simplification des rapports locatifs.

Et si l’on simplifiait VRAIMENT la relation locative ?

Ce qui intéresse le propriétaire bailleur ( qu’il soit simple particulier, institutionnel privé ou bailleur social) , c’est le haut de la quittance, c’est-à-dire le loyer de base, ce qui rentre dans sa poche grâce à son capital-logement

Mais ce qui intéresse le locataire, c’est le bas de la quittance, c’est-à-dire ce qui sort de sa poche pour pouvoir se loger.

Entre le haut et le bas de la quittance on trouve :

– la complexité administrative,

– la plupart des contentieux locatifs,

– la raison fréquente de la suspicion, de la dégradation de la relation entre le locataire et son bailleur,

– des dépenses de gestion significatives,

– l’un des freins principaux à l’amélioration des qualités thermiques des logements ( vitrage, performance du mode de chauffage et de son combustible en particulier) donc à la réduction de l’empreinte carbone,

– la démonstration du caractère inepte de l’encadrement des loyers : ainsi entre deux logements de physionomie et de situation comparables, le loyer réglementé sera certes le même… mais le premier, amélioré et bien entretenu avec son chauffage haute performance, son double-vitrage sa ventilation adaptée, aura des charges de chauffage optimisées, alors que le second, archaïque et moins confortable à vivre, avec son simple vitrage et ses « grille-pains » énergivores en guise de chauffage, aura des charges de chauffage astronomique, le locataire le moins bien logé ayant ainsi un budget logement sensiblement supérieur (plusieurs dizaines d’euros par mois) à celui du premier !,

Entre le haut et le bas de la quittance, on trouve en effet les fameuses charges récupérables, de conception centenaire, archaïque et actuellement régies par le décret du 26 août 1987 (30 ans).

Comme si, pour votre chambre d’hôtel, on vous faisait payer 50 euros pour la chambre en elle-même… et 12 euros pour les frais de fonctionnement et d’entretien : le chauffage et la production d’eau chaude, les dépenses d’entretien ménager de la chambre et de la chambre et du hall de l’hôtel, et d’éclairage, etc, etc,… en vous justifiant bien sûr, factures consultables à l’appui, la réalité pour l’hôtelier de ces dépenses de 12 euros qu’il vous répercute !

Si l’on voulait vraiment simplifier tout cela,

Si l’on voulait vraiment, que le montant du budget logement pour chaque foyer soit le reflet équitable de la qualité du logement qu’il occupe,

Si l’on voulait vraiment, en conséquence, que le positionnement de tel ou tel logement sur le marché locatif soit la traduction objective du véritable niveau global de prestations offertes,

Si l’on voulait vraiment inciter les propriétaires-bailleurs à investir ( en mobilisant ainsi des moyens privés) pour proposer des logements qui deviendrait ainsi plus rentables, parce que plus performants au plan énergétique et plus agréables à vivre,

Si l’on voulait vraiment, à travers cette incitation des bailleurs, agir efficacement sur l’un des principales sources du gaspillage énergétique, et de la pollution atmosphérique,

Si l’on voulait vraiment désengorger les tribunaux d’une bonne part des contentieux locatifs,

Si l’on voulait vraiment contribuer à pacifier les relations locataires, grâce à un système ultra-simple et spontanément lisible,

Si l’on voulait vraiment tout cela, et sans dépenser un seul euro d’argent public,

alors on supprimerait les charges récupérables, en conservant sur la quittance un poste unique, celui d’un loyer qui intègrerait tout, c’est-à-dire l’ensemble de la prestation de Loger : certes, la situation du logement et les surfaces mises à disposition, mais aussi son chauffage et sa production d’eau chaude, l’éclairage et l’entretien des parties communes de l’immeuble : comme à l’hôtel, comme dans le taxi, bref, comme pour toutes des prestations de services… Ce montant unique s’élevant, à l’initialisation du dispositif, à la somme du loyer initial et des charges récupérables afin qu’il n’y ait aucune conséquence financière, ni pour le locataire, ni pour le bailleur.

Seulement voilà, pour ce faire il faut accepter de changer de paradigme, de concevoir la relation bailleur-locataire comme une relation gagnant-gagnant, tournée vers des objectifs partagés et bien compris de performance énergétique et de qualité du service effectivement rendu, de remettre en cause quelques observatoires et comités théodule, de réaffecter quelques fonctionnaires à des tâches plus utiles, et d’affronter les habituelles résistances « par principe » au changement.

Cette proposition de ma part ne procède ni d’une soudaine illumination céleste, ni d’un génie particulier, mais simplement d’un bon sens paysan assis sur une expérience 40 ans de gestion immobilière.

Je la porte à nos gouvernants, et je la soumets aux critiques ( qui ne pourront, j’en suis convaincu qu’améliorer encore le dispositif proposé) des confrères professionnels, mais également des organisations représentatives des locataires et des bailleurs.

Comme une véritable Révolution de la relation locative, non coûteuse, positive, efficace et pacifique, au bénéfice de chacun des acteurs, locataires et bailleurs, … et de notre couche d’ozone.

Jean-Luc Brulard

Agent Immobilier de proximité

ICH, ESSEC, RICS.