Rédaction de l’avant-contrat de vente : agence ou notaire.

Publié le 09 octobre 2017

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Anne-Catherine POPOT Directrice juridique du SNPI et Serge TROUBAT Secrétaire Général du SNPI reviennent en détail sur la rédaction de l’avant-contrat de vente .

Aux termes de l’article 1582 du Code civil créé par la loi du 6 mars 1804, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou par acte sous seing privé. La multiplication des textes législatifs et réglementaires relatifs à la vente de biens immobiliers et la volonté d’engagement des parties ont conduit à l’impérieuse nécessité de conclure un avant-contrat de vente avant l’acte authentique établi par notaire, officier ministériel, en charge de la publicité foncière et du paiement des droits fiscaux.

Mais, à ce jour, les parties à la vente restent libres de convenir du type d’contrat et du rédacteur de celui-ci. Bien entendu, les parties elles-mêmes pourraient formaliser leur consentement en utilisant par exemple des formulaires types proposés par des sites internet ou par des éditeurs. Mais en pratique, elles préfèrent s’adresser à un professionnel : un agent immobilier ou un notaire.

Tout d’abord, il est à noter que l’agent immobilier qui n’est pas mandaté pour l’opération ne peut « à titre habituel et rémunéré » intervenir dans la rédaction de l’acte. Dès lors, il est rare que les parties, qui auraient négocié la vente sans l’intervention d’un intermédiaire – de particulier à particulier sollicitent un agent immobilier pour la rédaction de l’avant-contrat. Elles opteront pour l’imprimé type ou pour un notaire.

Lorsque l’opération a été réalisée par un professionnel de l’immobilier, ce dernier dispose d’un mandat de « vente » ou de « recherche » qui prévoit généralement la rédaction de l’avant-contrat par ses soins. Il peut toutefois, à la convenance de ses clients, transmettre le dossier au notaire de leur choix.

Constitution du dossier

Préalablement à l’établissement de l’avant-contrat, le professionnel de l’immobilier a constitué un dossier comprenant notamment la copie des cartes d’identité des parties, le titre de propriété du vendeur, l’avis d’imposition à la taxe foncière, les diagnostics et un certain nombre de pièces relatives au bien en copropriété. Parmi ces diagnostics et documents, le DPE, l’état descriptif de division de l’immeuble, les bordereaux d’appels de charges lui sont nécessaires dès la mise en publicité de ses annonces.

Puis, aux fins de répondre à la demande des candidats acquéreurs, le carnet d’entretien de l’immeuble, l’ERNMT risques naturels, miniers et technologiques), le constat amiante, le Crep (exposition au plomb), l’état relatif à la présence de termites, les états de l’installation de gaz et d’électricité, le document de contrôle de l’assainissement autonome, l’attestation de surface du lot, l’information sur la présence d’un risque de mérule, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale… complètent ce dossier. Détenteur des clefs du bien et investi du droit de visite, l’agent immobilier sera très souvent en rapport avec les diagnostiqueurs chargés d’effectuer ces contrôles.

Effectivement, l’agent immobilier se déplace, visite, et bien que non professionnel du bâtiment, inspecte les lieux et vérifie leur conformité au titre de propriété et aux documents présentés par le vendeur.

L’agent immobilier dispose donc, contrairement au notaire, des éléments techniques et matériels lui permettant d’établir rapidement l’avant-contrat ; célérité recherchée par les parties et source de satisfaction des clients.

De plus, si le bien est en copropriété, sa qualité de syndic ou ses relations confraternelles lui permettent d’obtenir sans délai les informations comptables, financières, administratives et techniques relatives au syndicat des copropriétaires et à l’immeuble. Le notaire, quant à lui, adressera au syndic en place une demande exhaustive de renseignements.

Flexibilité et disponibilité

Fixer une date de signature peut relever du parcours du combattant. Chacune des parties a ses propres contraintes d’emploi du temps et celles-ci peuvent être multipliées en présence d’indivision ou de démembrement de propriété. En sus, l’éloignement géographique est un facteur à prendre en compte. Ainsi, il n’est pas rare de faire signer l’contrat en plusieurs temps faute d’un rendez-vous unique. L’avant-contrat préalablement rempli circule alors par courrier ou Chronopost entre les parties. Ce système est toutefois à déconseiller : égarement des documents, ajouts ou modifications des termes, renvoi incomplet, non-réception effective du pli…

Libre de ses déplacements, flexible dans ses horaires, l’agent immobilier est en mesure d’organiser en tous lieux et heures la signature de l’avant-contrat, en sa présence. Bien entendu, une procuration avec signature authentifiée en mairie peut pallier l’absence d’un signataire. De même, aujourd’hui certains professionnels proposent, sans frais, un service de signature électronique alliant rapidité et efficacité.

Dans tous les cas, il est recommandé à chaque partie de prendre connaissance par une lecture attentive de l’avant-contrat avant sa signature et même de solliciter l’aval de son conseil sur le projet présenté. Sur ce dernier point, il est à relever que chacune des parties peut se faire assister par son propre notaire sans frais supplémentaires.

Formalités juridiques

Chaque vente comporte sa particularité qui peut nécessiter des recherches d’ordre juridique et l’insertion de clauses particulières. Ainsi, des événements familiaux tels un décès, une donation, la création d’une société civile immobilière familiale, des modifications juridiques sur le bien comme l’instauration d’une servitude ou encore l’inscription d’une hypothèque requièrent une démarche préalable.

Le notaire de famille dispose dans ses archives de tous ces actes qui impactent la rédaction de l’avant-contrat. Il sera donc plus à même d’établir le document en toute connaissance et sécurité juridique des parties.

L’agent immobilier devra, à défaut de communication de ces actes, adresser une demande de renseignements sur les personnes ou sur l’immeuble et une demande de documents (acte constatant le transfert de propriété, règlement de copropriété, état descriptif de division, inscription hypothécaire) au service de la publicité foncière. Le délai de réponse de cette administration est d’environ trois semaines et a un coût.

Versement du dépôt de garantie

Lors de la signature de l’avant-contrat, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Cette somme est déposée sur un compte dit séquestre ouvert dans un établissement bancaire par l’agent immobilier rédacteur qui doit disposer alors d’une garantie financière l’habilitant à recevoir des fonds de tiers. Ce versement est effectué par chèque ou virement.

Mais, selon l’accord des parties, cette somme peut être directement versée entre les mains d’un notaire désigné « séquestre » dans l’avant-contrat, tout notaire étant autorisé à percevoir ces fonds.

Promesse synallagmatique ou unilatérale

Le dernier critère de choix tient au type d’contrat proposé par le rédacteur. La promesse synallagmatique de vente ou « compromis » est la formule usitée par les professionnels de l’immobilier. Les notaires optent plus fréquemment pour la promesse unilatérale de vente estimée plus souple et moins contraignante en cas de défaillance de l’acquéreur.

En effet, le compromis engage simultanément vendeur et acquéreur qui se lient en attendant que puisse être établi l’acte authentique après réalisation des conditions suspensives d’obtention de prêt ou de permis de construire. La promesse unilatérale est la convention selon laquelle le promettant s’oblige à vendre un bien à un bénéficiaire qui en acceptant la promesse se réserve la faculté de l’acquérir dans un certain délai.

En pratique, agent et notaire disposent des compétences et de la capacité à rédiger l’avant-contrat. Il appartient donc aux parties de faire leur choix, à charge pour l’intermédiaire de prouver son aptitude et son efficacité à finaliser la transaction par l’établissement de l’avant-contrat de vente.