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Différents éléments sont à prendre en compte pour connaître la valeur d’une agence. Tout dépend de la méthode employée.
Sur le principe, il existe différentes méthodes utilisées par les professionnels pour évaluer une société ou un fonds de commerce :
Dans le cadre de notre pratique opérationnelle, nous évaluons le plus souvent une agence immobilière selon la méthode des transactions comparables. Cette approche pragmatique peut être adoptée pour une agence qui aurait les caractéristiques suivantes :
L’avantage de cette méthode est qu’elle repose sur des données observables. En tant que cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement d’agences immobilières, nous suivons plusieurs transactions d’agences par an. Ces transactions nous ont permis d’établir des fourchettes de multiples.
La méthode des cash-flows actualisés (DCF), souvent mise en place par les professionnels de l’évaluation, ne nous semble pas particulièrement adaptée, notamment pour l’activité transactions. En effet, dans la mesure où cette activité est très cyclique et soumise à des aléas exogènes pouvant avoir un impact très significatifs sur le volume des transactions (fiscalité, évolution des taux d’intérêt, etc.), les flux de trésorerie sont particulièrement difficiles à modéliser.
De plus, cette méthode peut être assez lourde à mettre en place dans une agence au chiffre d’affaires et à l’activité limités.
Pour l’évaluation d’un fonds de commerce, nous retenons les coefficients suivants appliqués sur les trois derniers exercices comptables. Il est préalablement nécessaire de procéder à une décomposition du chiffre d’affaires par activité :
NB : Il s’agit de coefficients généralement observés et qui peuvent sensiblement varier en fonction de la rentabilité, de l’implantation, de la notoriété de l’agence, etc. Sur la base des coefficients présentés, nous pouvons bien évidement mettre à nouveau en avant l’intérêt de développer une activité de gestion locative, ne serait-ce que pour l’aspect patrimonial du cédant !
Pour l’évaluation de titres d’une société, des retraitements seront opérés.
Au-delà des aspects généraux bien connus (évaluation des actifs et des passifs…), il est évident que, dans la cadre de la cession d’un fonds de commerce, la nécessité de faire resigner les mandats pour l’activité de gestion locative (et l’activité de syndic) n’est pas un gage de fluidité ni d’efficacité. L’intérêt de céder soit un fonds de commerce, soit les titres d’une société est souvent lié à la fiscalité propre au vendeur et à la qualité des comptes.
Dans le cadre de ce type d’opération, il est très important d’anticiper en s’y préparant deux ou trois ans à l’avance. Une restructuration juridique peut être pertinente en amont, comme dédier chaque activité à une structure juridique spécifique.
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