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La loi Alur, la loi Hamon et le plan de relance du logement modifient en profondeur l’exercice de la profession d’agent immobilier.
Si l’année 2014 a été morose en termes de ventes dans l’immobilier, elle a été riche en nouvelles réglementations. Sans oublier, les mesures destinées à relancer la construction, inscrites dans la nouvelle loi de finances pour 2015 et la loi de finances rectificative pour 2014. Toutes ces mesures impactent fortement l’exercice de la profession d’agent immobilier. Forte de tous ces bouleversements, 2015 sera, à coup sûr, une année de mise en route… car particuliers et professionnels multiplient leurs efforts pour comprendre et appliquer au mieux les nouvelles dis- positions. Des abattements exceptionnels au dispositif Pinel, en passant par le permis de construire et la TVA à 5,5 %, tout ce qui a changé depuis le 1er janvier 2015.
Le taux du crédit d’impôt pour la transition énergétique est porté à 30 % et ce, dès la première dépense réalisée. De nouveaux équipements sont aussi éligibles à l’ex-crédit développement durable comme les compteurs individuels pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire dans les copropriétés ou les bornes de recharge des véhicules électriques. Pour bénéficier de cette aide, il faut faire appel à des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Dès le 8 mars, tous les logements individuels devront être équipés d’un Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée (DAAF) certifié EN 14604. Plus que le feu, ce sont les fumées qui tuent : 80 % des victimes d’incendie meurent intoxiquées. Car si 70 % des incendies ont lieu la journée, 70% des incendies mortels surviennent la nuit. Le détecteur de fumée doit être acheté et installé par le propriétaire du logement, qu’il l’occupe ou non. Le locataire aura, lui, la charge de l’entretenir.
C’est le grand changement de cette rentrée 2015 : le dispositif fiscal Pinel remplace le Duflot. Entrée en vigueur le 1er septembre 2014, ce qui permet aux investisseurs d’en bénéficier depuis cette date, la loi Pinel 2015 n’a, en fait, été votée que le 18 décembre à l’Assemblée nationale, et les décrets d’application ont été définitivement votés et promulgués le 29 décembre.
Une mesure phare : la loi Pinel
C’est la révolution dans l’investissement locatif !
Dorénavant, l’investisseur peut louer son logement
à un ascendant ou un descendant, et étaler son
investissement sur 6, 9 ou 12 ans.
Dans le cadre de la loi Pinel, il est désormais possible, pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, de louer le logement à son ascendant ou son descendant, à la condition que les foyers fiscaux soient séparés. Rappelons qu’à la différence du Duflot, la durée d’investissement est plus souple. Le Pinel offre en effet le choix de louer pour 6, 9 ou 12 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant du bien. Attention, le locataire doit respecter certains critères : plafonds de loyers, plafonds de ressources, durée de location du bien….
Abattements exceptionnels sur les donations de terrains à bâtir et de logements neufs. Les donations de terrains à bâtir réalisées en 2015 bénéficieront d’un abattement exceptionnel pouvant aller jusqu’à 100 000 euros, à la condition que le terrain soit ultérieurement construit. L’exonération est fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire : 100 000 euros entre ascendants et descendants, conjoints, concubins ou personnes pacsées, 45 000 euros entre frères et sœurs, 35 000 euros au profit d’une autre personne.
Les donations de logements neufs, dont le permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le
31 décembre 2016, peuvent bénéficier d’une exonération de droits de donations dans les mêmes proportions que pour les terrains à bâtir.
Les droits de mutation passent à 4,5 % presque partout. Manuel Valls a proposé de « pérenniser l’intégralité des mesures » prises pour soulager les finances des départements. Le taux des droits de mutation (DMTO) sera dorénavant de 4,5 %. En début d’année 2014, le gouvernement avait autorisé les conseils généraux à les faire passer de 3,8 à 4,5 %, pendant deux ans (jusqu’en février 2016). Dès le mois de juin dernier, 90 dépar- tements sur 101 s’étaient empressés d’appliquer cette hausse. Les autres pouvaient le faire ultérieurement. C’est ce qui s’est passé depuis le 1er janvier 2015, à l’exception de Paris, du Morbihan, de la Mayenne, de l’Indre, de la Guyane et de la Martinique, qui appliquent encore le taux de 3,8 %.
L’encadrement des loyers s’appliquera finalement « à titre expérimental » uniquement à Paris, au 1er trimestre 2015. Seront soumis à l’encadrement des loyers les nouveaux baux signés à compter de l’entrée en vigueur de l’encadre- ment. Pour fixer le loyer, le propriétaire ne pourra pas dépasser un plafond de loyer par mètre carré déterminé en fonction de la localisation et de la catégorie de logement. Paris sera divisée en 80 quartiers qui eux- mêmes seront découpés en zones, définis par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap).
Comme pour la vente d’immeubles bâtis, les terrains à bâtir bénéficient d’une exonération totale de la taxation des plus-values au bout de 22 ans de détention. En outre, pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015, le vendeur bénéficiera d’un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées.
Le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir est porté de deux à trois ans. La validité des décisions de non-opposition à une déclaration préalable passe également de deux à trois ans. Ce nouveau délai, associé à un contrôle plus strict des recours abusifs, devrait permettre une marge de manœuvre plus confortable. Ces dispositions sont applicables aux autorisa- tions d’urbanisme en cours de validité ainsi qu’à celles qui seront délivrées jusqu’au 31 décembre 2015. Prochaine étape du gouverne- ment : la réduction des délais d’obtention.
Le prêt à taux zéro fait son retour dans l’ancien. Il est donc de nouveau possible de souscrire un PTZ pour acquérir sa résidence principale, sous réserve de travaux et uniquement dans des communes rurales. Un arrêté publié en toute fin d’année 2014 vient d’en préciser la liste. Quelques communes d’Ile-de-France, situées dans les départements des Yvelines, de Seine- et-Marne, de l’Essonne et du Val-d’Oise, sont concernées. Par rapport au PTZ dans le neuf, le critère de performance énergétique est ici supprimé. Pour le reste, être éligible au prêt à taux zéro dépend toujours du niveau de ressources et de la zone géographique, sachant que la plupart des villes concernées sont en zone C. Autre contrainte : avant l’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit s’engager à réaliser des travaux d’amélioration dans un délai de 3 ans.
La PTZ +, initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2014, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Le PTZ a été amélioré pour les offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2015 : montants octroyés plus importants, plafonds de ressources rehaussés… Ses modalités de remboursement seront quant à elles modifiées pour favoriser les ménages les plus modestes.
Une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pouvant aller jusqu’à 20 % est instaurée dans les communes qui le souhaitent, à condition d’être situées dans les zones marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les 1 151 communes concernées auront jusqu’au 28 février 2015 pour en dé- libérer. Elles auront aussi la possibilité de faire varier ce taux entre 0 et 20%, selon leurs choix politiques et budgétaires. Les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale pour raisons professionnelles peuvent bénéficier d’un dégrèvement.
La taxe sur les micro-logements, communément appelée taxe Apparu, a vu son loyer de référence, pour l’année 2015, révisé. Elle concerne les logements à loyer élevé, d’une surface inférieure ou égale à 14 m2 et situés en zone A (incluant aussi la zone A bis).
Pour 2015, le seuil de déclenchement
de la taxe sur les loyers élevés des
logements d’une surface inférieure
ou égale à 14 m2 situés en zone A
a été fixé à 41,41 euros/m2.
Cette « taxe sur les loyers élevés des logements de petite sur- face » elle ne concerne que les zones où il existe un déséquilibre entre offre et de- mande de logements. Elle s’applique aux logements dont le loyer mensuel au m2 dépasse un seuil fixé par décret et révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Elle est désormais fixé à 41,61€ le mètre carré de surface habitable, contre 41,37 euros par m2 en 2014. Ce montant peut être majoré de 10 % pour une location meublée. La taxe est à déclarer et à régler en même temps que l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés (selon le statut du propriétaire).
Le taux de TVA à 5,5 % est appliqué pour l’accession à la propriété par les ménages modestes dans les 1 300 nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville. But affiché : favoriser la mixité sociale et le renouvellement urbain. Cette mesure peut se cumuler avec le PTZ +, dont les modalités de remboursement ont été assouplies. Ce dispositif s’applique aux opérations dont la demande de permis de construire est déposée entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2024.
Cette année entre en vigueur la majoration de la valeur locative. Objectif : inciter les propriétaires à libérer les terrains constructibles. Les terrains soumis à la majoration doivent répondre à deux critères : être situés dans le périmètre d’application de la taxe sur les logements vacants et dans celui de la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface (zone A). O.D©byBazikPress© highwaystarz – Fotolia.com
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