Vendre son agence en cinq étapes

Cession totale, cession partielle, association…  la vente d’une agence immobilière peut revêtir différentes formes qui nécessitent chacune un savoir-faire particulier.

Il faut donc anticiper pour avoir les réponses correctes aux questions que vous vous posez bien évidemment, mais aussi les réponses aux questions que vous devriez vous poser pour réussir votre opération.

Pour réussir votre opération, voici la marche à suivre en cinq étapes.

 Se faire assister

Une cession a des conséquences à la fois juridiques et fiscales. Votre expert comptable va naturellement intervenir sur les aspects fiscaux mais il est également important que vous soyez informé, en amont, des aspects juridiques. Un avocat vous renseignera sur tous ces points, participera aux négociations et rédigera les actes. Comment va se dérouler l’opération ?  Quel délai entre le compromis et la cession définitive ? Quand aurais-je les fonds ? La durée de la clause de solidarité de mon bail est-elle valable ? Je suis caution d’un prêt bancaire, que se passe-t-il en cas de cession ? Je suis franchisé d’une enseigne nationale, qu’arrive-t-il si je cède en cours de contrat ? Autant de questions non limitatives, pour lesquelles vous devez avoir en amont les réponses.

Identifiez ce que vous vendez

Autrement dit, cédez-vous votre fonds de commerce ou votre société ?

• En cas de cession de fonds de commerce, vous ne  cédez que l’actif, soit essentiellement la clientèle, l’enseigne (si elle vous appartient), le droit au bail, le site Internet. Dans ce cas,  vous devrez avec le prix de vente régler le passif de la société : prêts bancaires, dettes fournisseurs, impôts, charges sociales…A noter : Il est possible de céder uniquement une partie du fonds de commerce. L’opération s’apparentera alors à une cession d’éléments de fonds. Il conviendra, dans ce cas, de vérifier s’il s’agit d’une branche autonome d’activité,  notamment au regard des incidences sociales.
• En cas de cession de titres, vous cédez l’actif et le passif. Le prix de vente des parts sociales ou des actions est généralement déterminé lors du compromis à un prix provisoire, le prix définitif étant arrêté sur la base d’une situation en forme de bilan à la date de la cession. La cession de titres est traditionnellement assortie d’une garantie d’actif et de passif. Ainsi le vendeur garantit l’acquéreur du passif qui se révélerait postérieurement à la vente mais pour une période antérieure à la cession.
  Enfin, il est d’usage également de prévoir une garantie à la garantie d’actif et de passif. Cette garantie à la garantie, dont le montant est librement négociable, peut être, une partie du prix de vente conservée par l’acquéreur ou une garantie bancaire à première demande.A noter : Une cession de titres est une opération plus lourde qu’une cession de fonds de commerce. Ce sont la fiscalité, le montant du prix de vente et les formalités consécutives à la loi Hoguet au titre des mandats qui généralement déterminent quel schéma privilégier.

Faire un pré-état des lieux

Lorsque vous vendez un bien immobilier d’un client, les réparations non faites peuvent inutilement compliquer une vente ou carrément la faire « tomber à l’eau ». C’est la même chose lorsque vous céder votre affaire, votre entreprise doit être en ordre. Établissez avec votre avocat un pré-état des lieux. Votre bail commercial n’a pas été renouvelé ? Votre avocat veillera à ce qu’il n’y ait pas de nouvelles obligations à votre charge lors du renouvellement et que le bail soit conforme à la loi Pinel.

Autres points à examiner : Avez-vous les contrats de toutes les équipes (salariés ou agents commerciaux) ? Si oui, sont-ils conformes ? Les collaborateurs ont-ils suivi des formations ? Les attestations sont-elles dans les dossiers ? Les registres des assemblées, des conseils d’administration ils à jour ? Êtes-vous à jour de vos obligations sociales et d’accessibilité ?

Bref, c’est l’occasion de vérifier que tout est en ordre ou à défaut de régulariser ce qui peut l’être.

Donner de la visibilité à votre bien

Mettez en avant les atouts de votre bien pour que votre acquéreur (et son banquier) se projette plus facilement :

• détailler les sous-comptes du bilan en ventilant le chiffre d’affaires en fonctions des activités : transactions/locations/gestion/syndic ;
• dénombrer le nombre de mandats de gestion, le nombre de lots et le type de biens (studio, T2, etc.).
• demander à votre assureur une attestation de sinistralité ;
• indiquer la durée des mandats de gestion ;
• dénombrer le nombre de copropriétés gérées.

Indiquez aussi les spécificités de votre agence : Avez-vous adhéré à un fichier commun ? Quel est le montant de chiffre d’affaires réalisé par ce biais ? Avez-vous un client important en gestion et/ou syndic ?

Préparer un dossier de votre bien

Un certain nombre d’informations et de documents sont à transmettre à un candidat acquéreur. Un accord de confidentialité peut alors être signé. Dans un premier temps, une fiche sera remise avec les informations relatives à l’activité (Cf. « Donner de la visibilité à votre bien ») : chiffres d’affaires des trois dernières années, résultats, nombre de collaborateurs, intitulés de postes, salaires et commissions versés et ancienneté de chacun.

Dans un second temps, si les négociations aboutissent, les documents seront transmis et, notamment, les bilans, les contrats de travail et/ou contrats des agents commerciaux, le bail commercial.

Enfin, si votre candidat acquéreur doit avoir une bonne connaissance de votre entreprise, vous devez également avoir des informations sur lui et sur ses capacités financières. Il est légitime que vous l’interrogiez sur ce point.

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