Vers une remontée des prix de l’immobilier

En plus de quarante ans d’expérience et de vécu dans le domaine de l’immobilier et du crédit, je n’ai jamais rencontré une situation telle que celle que nous vivons actuellement. En 1990, nous empruntions sur 15 ans au taux de 9 %, en 2000 à 5,7 %, en 2010 à 3,4 %. Aujourd’hui dans le réseau In&Fi Crédits, nous négocions la durée de 15 ans sur une base de 1,36 %, 20 ans à 1,51 % et 25 ans à moins de 2 %. Du jamais vu !

Les grands gagnants sont les emprunteurs et, sans être caricatural, on peut dire que celui qui emprunte dans les   conditions actuelles s’enrichit. Cette configuration de  taux au plus bas donne du pouvoir d’achat à un plus grand nombre de nouveaux acquéreurs et particulièrement les primo-accédants.

4% de pouvoir d’achat immobilier supplémentaires depuis le 1er janvier 2016

À toutes fins utiles, je tiens à rappeler que les prix de l’immobilier affichés comme exemple pour les grandes métropoles  sont très loin des valeurs moyennes constatées pour la France entière, villes et campagnes. Ainsi, dans le réseau In&Fi Crédits (100 agences, 8 500 dossiers de crédit par an), le montant du prêt est en moyenne de 145 000 euros et l’apport personnel de 25 000 euros.

Concrètement, cela veut dire que le montant d’un achat immobilier, frais d’actes inclus, s’élève en moyenne à 170 000 euros. Aujourd’hui, c’est clair, le gain de pouvoir d’achat immobilier ne se fait plus par la hausse des revenus mais bien par la baisse des taux. Avec leur chute, ce gain n’a jamais été aussi  important. Ainsi, pour une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans, il est possible d’emprunter 25 % de capital en plus qu’il y a quatre ans. Et depuis le 1er janvier, la baisse de 0,5 % a mécaniquement généré + 4 % de pouvoir d’achat. Et pour un ménage disposant d’une rémunération de 2 000 euros nets par mois,  la capacité d’endettement à 33 % permet de rembourser une mensualité fixe de 660  euros assurance comprise. Compte tenu du niveau des taux actuels, ce ménage peut emprunter 153 000 € sur 25 ans. Chez In&Fi Crédits, depuis janvier, nous constatons un très franc retour des primo-accédants.

Les  volumes de crédits que nous distribuons depuis plus de six mois confirment cette dynamique et nous anticipons qu’en 2016, les primo-accédants pourraient constituer près de 50 % de nos clients emprunteurs. En intégrant le « booster » PTZ, j’estime que ce sont plus de 20 % d’acquéreurs potentiels qui vont rapidement revenir sur  le marché. Les volumes de crédits que nous distribuons depuis plus de six mois confirment cette dynamique.

« En intégrant le PTZ, ce sont plus de 20% d’acquéreurs potentiels qui vont revenir rapidement sur le marché » Pascal Beuvelet président du réseau de courtiers In&Fi Crédits.

De plus en plus d’acheteurs pour une offre de biens quasi inchangée

Dans cette configuration du retour des acquéreurs, la loi d’équilibre de l’offre et de la demande joue son rôle de  régulateur des prix. Nous sommes engagés sur une demande significativement plus importante,  alors que l’offre reste quasi inchangée puisque les vendeurs sont confinés dans un marché de nécessité (mariage, naissance, divorce, retraite, mutation, chômage, etc.) et non de confort.

Comme toujours, cette situation affectera prioritairement les zones tendues et les centres-villes. L’offre à l’échange se fera à l‘avantage des vendeurs et, progressivement, les prix vont repartir à la hausse. À mon avis, nous sommes pour quelques mois à un point de stabilisation. Par ailleurs, je prédis que, pour une fois, l’élection présidentielle de 2017 n’aura absolument aucun effet sur les décisions d’achat ou de vente.

Pour dynamiser vos ventes, je vous recommande d’être très attentif à l’étude des capacités d’emprunt de vos acheteurs.  Gagner 5  à 10 % de budget d’acquisition augmente considérablement les possibilités de choix.

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