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Les experts de BusinessFil reviennent sur l’actualité juridique pour vous aider à exercer votre métier d’agent immobilier dans les règles de l’art. Ce qu’il faut savoir sur l’obligation d’information et de conseil des professionnels de l’immobilier.
Monsieur et Madame Baille achètent un terrain pour y construire une maison. Une promesse unilatérale de vente est signée sous la condition de l’obtention d’un permis de construire et de l’obtention d’un prêt.
Monsieur et Madame Baille décident de ne pas donner suite à leur achat. Mais la promesse prévoyait dans un tel cas, qu’ils devaient verser une indemnité d’immobilisation aux vendeurs.
Ils refusent d’indemniser les vendeurs et considèrent que la promesse est nulle car ils n’ont pas pu bénéficier du droit de rétractation imposé par la loi au profit de tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation.
« Tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie, selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ».
Ce délai s’applique à tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.
Ce droit s’applique donc logiquement à l‘achat d’une maison, d’un appartement ou d’un bien l’état futur d’achèvement (VEFA)
Une incertitude concernait les terrains à bâtir : certaines cours d’appel avaient fait application de ce droit de rétractation pour l’achat d’un terrain en tenant compte du projet de construction de l’acquéreur
La Cour de cassation clarifie donc ce point. Dans cette affaire, elle relève que la promesse de vente ne portait que sur le terrain à bâtir. Or, selon la loi, le droit de rétractation ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation. Il n’a donc pas à s’appliquer dans le cas d’un achat de terrain. La Cour de cassation ne tient donc pas compte du projet de construction des acquéreurs.
En prenant appui sur cette jurisprudence, vous pouvez donc indiquer dans la promesse de vente que l’acquéreur ne disposera pas de délai de rétractation, dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir.
Il est toujours judicieux de valider ce point avec le notaire, pour éviter toute discussion.
Attention, il y a une exception légale pour l’achat de terrains à bâtir situés dans un lotissement soumis à permis d’aménager. Notez que, dans ce cas, le code de l’urbanisme impose un délai de rétractation de 7 jours.
Référence : Cass. 3è, 4 février 2016, n°15-11140
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Par NMI, il y a 6 années
Merci Anne-Claude pour l’ensemble de ces précisions, il est effectivement important de rappeler le cadre légal. Beaucoup d’acquéreur sont dans le flou en ce qui concerne l’ensemble de leurs droits. Il est important d’offrir à tous une plus grande connaissance du marché !
Par piperno jean, il y a 9 années
Bonjour, votre dernier paragraphe comporte une erreur : « dans ce cas, le code de l’urbanisme impose un délai de rétractation de 7 jours. »
Pour ma part, lorsque j’indique que l’achat est soumis à l’accord d’un permis de construire un immeuble à usage d’habitation, je laisse de délais de réflexion.
Dans le cas contraire, pas de délais..
Jean Piperno
Arago Immobilier
Par Anne-Claude PONCET, il y a 9 années
Bonjour,
la Cour de cassation pose, de façon expresse, dans l’arrêt du 4 février 2016 ici présenté, que l’acquéreur d’un terrain à bâtir ne bénéficie pas d’un délai de rétractation. Peu importe que l’avant-contrat comporte une condition suspensive d’obtention de permis de construire. La faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du CCH ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.
Une exception légale existe cependant : lorsque le terrain est situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager, l’avant-contrat prend la forme d’une promesse unilatérale de vente et le bénéficiaire bénéficie d’un délai de de rétractation de 7 jours.
J’avoue ne pas voir où se situerait une éventuelle erreur…
Cordialement,
Par droller-bolela, il y a 9 années
Ce n’est pas sans rappeler la solution d’une réponse ministérielle de 2001 qui était déjà venue affirmer que « Le champ d’application de ce texte (L 271-1) est donc lié à l’objet du contrat en cause. » alors même que l’objet du contrat était l’acquisition d’un terrain en vue d’édifier un immeuble à usage d’habitation.
Sophie Droller-Bolela, spécialisée en droit immobilier/formatrice
http://www.actujuridiqueimmobilier.com
s.droller-bolela@immo-formation.fr
Par piperno, il y a 7 années
l erreur = 10jours pas 7