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« Baromètre LPI-SeLoger : Renforcement de la pression sur les prix de l’ancien », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS
Le baromètre LPI-SeLoger du mois de mars (sur la base des données de février 2016) vient de paraitre. Décryptage des dernières tendances des marchés immobiliers par Michel Mouillart.
Renforcement de la pression sur les prix de l’ancien
Comme cela est fréquent lorsque le marché de l’ancien a retrouvé la vigueur, les prix affichés se sont ressaisis dès février, en hausse de 0,6% au cours des 3 derniers mois : +0,7% pour les appartements, +0,4% pour les maisons.
Alors qu’habituellement les tensions sur les prix se font moins fortes durant l’hiver, la pression se renforce donc dès maintenant. Les vendeurs sont redevenus confiants et tablent sur le dynamisme de la demande. Et en février, les prix des compromis signés se redressent, en progression de 0,7% au cours des 3 derniers mois (+0,9% pour les appartements, +0,2% pour les maisons).
Il y a un an, à la même époque, ces prix reculaient de 0,7%. Les prix des logements anciens sont ainsi supérieurs de 2,8% à leur niveau d’il y a un an : de 2% pour les appartements et de 4,2% pour les maisons.
Amplifiant la remontée des prix amorcée au printemps 2015, le rythme annuel d’évolution des prix signés s’établit à +1% en février, pour l’ensemble du marché (0,4% pour les appartements, +1,9% pour les maisons).
Les prix du neuf marquent une pause
Dès le début de l’année 2015, les prix du neuf ont commencé à remonter. Le retournement de la courbe des prix a alors accompagné la reprise des ventes de maisons individuelles et des logements commercialisés par les promoteurs.
Après un mois de janvier marqué par une accélération de la hausse, les tensions sur les prix sont retombés en février : avec dans l’ensemble, une stabilisation au cours des 3 derniers mois (-0,3% pour les appartements, +0,8% pour les maisons).
Néanmoins sur un an, les prix restent orientés à la hausse : +2,3% pour l’ensemble du marché (+2,4% sur les appartements et +1,7% sur les maisons).
Et les prix du neuf se situent se situent maintenant à 2,5% au dessus de leur niveau d’il y a un an (+2,4% pour les appartements et +3% pour les maisons).
Diffusion de la hausse des prix dans les grandes villes
En février, la hausse des prix signés sur 12 moi se constate dans 64,7% des villes de plus de 100 000 habitants. Le mouvement de hausse est en fait plus large puisqu’il concerne maintenant 7,06% des grandes villes si on prend en compte celles où la hausse s’est observée seulement au cours des 3 derniers mois : la proportion est même de 81,3% si on se limite aux villes de plus de 150 000 habitants.
Progressivement, la remontée des prix se diffuse de plus en plus largement sur l’ensemble du territoire.
Dans les grandes métropoles telles Bordeaux, Lyon ou Nantes, les prix des appartements anciens augmentent d’ailleurs rapidement et la progression s’est accélérée au cours des 3 derniers mois. En revanche, les prix poursuivent leur recul, sans perspective d’inversion de la tendance à court terme, sur Grenoble, Perpignan ou Tours.
Dans d’autres villes, les tendances des prix restent incertaines, comme à Lille ou à Nice, voire à Marseille.
Nouveau resserrement des marges de négociation
En février, les marges étaient de 49% France entière : 4,7% pour les appartements et 5,3% pour les maisons. Avec la remontée des prix signés constatée depuis près d’un an, les marges se resserrent progressivement afin de limiter les risques de perte des affaires ou l’allongement de leurs délais de réalisation. Elles retrouvent ainsi leur niveau moyen de longue période.
Depuis le début de l’année, les marches de négociation reculent aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Le recul reste néanmoins plus rapide dans le cas des appartements.
Les marges restent élevées lorsque la pression de la demande est moins forte qu’ailleurs (Bretagne, Centre ou Limousin). Elles sont au plus bas sur les marchés les plus actifs (Ile-de-France, Languedoc-Roussillon ou Midi-Pyrénées).
Un marché très dynamique
L’année 2016 a bien commencé, avec des ventes en progression rapide, alors qu’habituellement les mois d’hiver sont plutôt calmes. Le mois de février s’inscrit sur cette tendance et l’activité progresse de nouveau rapidement : avec +9,7% en niveau trimestriel glissant contre 2,5% il y a un an. Et sur une année glissante, le marché est en hausse de 11,4%.
L’amélioration des conditions de crédit qui se poursuit et le dynamisme de l’offre de crédit accompagnent en effet une demande toujours bien orientée. Alors que le pouvoir d’achat des ménages se redresse et que la situation de l’emploi s’améliore doucement, l’offre de logements anciens disponibles à la vente se reconstitue avec l’arrivée du printemps, élargissant la gamme des produits proposés.
Le marché reste particulièrement dynamique en Province, avec des ventes de logements anciens en progression de 14,5% en niveau trimestriel glissant (+4,7% il y a un an). Dans le même temps, le marché francilien marque une pause : avec-1% en niveau trimestriel glissant (-2,1% en 2015 à la même époque). Cette divergence d’évolution entre la Province et l’Ile-de-France est cependant habituelle à celle période de l’année.
Sur un an, en année glissante, les évolutions sont en fait moins contrastées : +12,6% en province (+2,5% en février 2015) et +8,5% en Ile-de-France (contre -6,1% il y a un an). La reprise d’activité est en effe largement diffusée sur l’ensemble du territoire, même si elle se fait encore attendre dans certaines villes.
Michel Mouillart est Professeur émérite à l’Université et FRICS (Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors). Il est Docteur d’Etat en Economie et Docteur sur travaux en Economie et Financement du Logement.
L’essentiel de son action dans le secteur du logement a consisté en la réalisation d’études et de recherches sur le secteur de l’immobilier résidentiel. Il a ainsi mis en place ou contribué au développement de nombreux observatoires qui ont trouvé leur place dans le système d’informations sur le logement privé en France. Il assure la direction scientifique de ces observatoires : les crédits aux ménages (Fédération Bancaire Française) depuis 1989, les loyers du secteur locatif privé (CLAMEUR) de 1998 à 2019, la production de crédits immobiliers aux particuliers (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) depuis 1999, l’accession à la propriété (Institut CSA) depuis 1999, l’Observatoire Crédit Logement/CSA depuis 2007 et l’Observatoire LPI sur les prix des logements neufs et anciens depuis 2011.
En tant que personnalité qualifiée, il a été nommé et il siège au Conseil National de l’Habitat depuis 1990. Il a ainsi été Président de nombreux groupes de travail du Conseil National de l’Habitat, dont récemment le groupe « Redynamiser l’accession à la propriété » (2023). Il avait aussi été rapporteur des « Rencontres ConstructionAménagement du Territoire » de l’Assemblée Nationale de 1989 à 2001.
Par ailleurs, et toujours en tant que personnalité qualifiée, il a été membre du Conseil National de l’Information statistique (1991-2000), de la Commission des Comptes du Logement 1992-2014) et de l’Observatoire National de la Pauvreté et de l'Exclusion Sociale (2006-2013). De même, il a été Administrateur de l’Office HLM de la ville de Nanterre (1983-2014) et de la Fédération Nationale Habitat et Développement (2008- 2015).
Depuis 2010, il est membre du Conseil de Développement du Pays de Brest, toujours en tant que personnalité qualifiée. Et depuis 2015, il est administrateur de SOLIHA-Finistère.
Auteur régulier de nombreux articles dans des revues scientifiques ou professionnelles, il a publié ou participé à la publication de nombreux ouvrages sur l’économie et le financement du logement.
Il est par ailleurs Chevalier de la Légion d’Honneur et Chevalier dans l’Ordre National du Mérite.