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L’immobilier est dans la ligne de mire de la Commission nationale des sanctions. Rencontre avec son président Francis Lamy, conseiller d’Etat.
Le premier rapport d’activité de la Commission nationale des sanctions, chargée de lutter contre le blanchiment d’argent et le terrorisme, épingle sérieusement, les agences immobilières et les sociétés de domiciliation. Rencontre avec son président, Francis Lamy, conseiller d’État.
JDA : Qu’est-ce que la Commission nationale des sanctions ?
Francis Lamy : C’est une institution indépendante régie par la loi, le Code monétaire et financier, et chargée de sanctionner les manquements aux obligations issues du dispositif de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Elle a dans son périmètre les agents immobiliers mais aussi d’autres professions : la domiciliation, les cercles de jeux et casinos et les jeux en ligne. La loi et la législation européenne ont soumis les professionnels de l’immobilier à ce dispositif en raison des risques liés à leur activité : l’investissement immobilier peut par exemple donner lieu à une sous- ou à une surévaluation, permettant d’intégrer des fonds d’origine illicite dans l’économie légale. En intervenant sur ces opérations, ils peuvent donc faire l’objet d’instrumentalisation par des personnes qui cherchent à blanchir des capitaux.
JDA : Comment fonctionne la commission ?
F. L. : Elle est saisie par le ministre de l’Économie à la suite de manquements observés par la DGCCRF dans son activité de contrôle des agences immobilières. Jusqu’en octobre 2014, la Direction de la concurrence pouvait émettre des avertissements à la suite de ses contrôles contre les professionnels qui ne respectaient pas leurs obligations. Cependant, la loi a mis en place la Commission nationale des sanctions pour aller au-delà, en définissant une échelle de sanctions selon la gravité des fautes, et pour pouvoir ainsi sanctionner plus lourdement les fautes les plus graves. Depuis cette date, la commission est devenue opérationnelle et, désormais, elle peut sanctionner . Elle dispose pour cela d’une gamme de sanctions variées, pouvant aller jusqu’au retrait d’agrément et 5 millions d’euros d’amende.
JDA : Quel bilan dressez-vous ?
F. L. : Nous avons sanctionné 58 professionnels au cours de notre première année d’exercice. Ce qui est préoccupant, c’est que la totalité des agences contrôlées par la DGCCRF ont fait l’objet de sanctions. Cela signifie que la réglementation est très largement méconnue et inappliquée. Cette situation ne peut perdurer ! Quant aux professionnels qui ont connaissance de leurs obligations, ils ne les prennent pas suffisamment au sérieux. Ainsi, nous avons pu constater que les têtes de réseaux ont beau avoir établi des documents d’information sur la législation à destination de leurs membres, les protocoles à respecter finissent souvent au fond d’un tiroir.
JDA : N’est-ce pas aux banquiers et aux notaires de contrôler l’origine des fonds ?
F. L. : Non, pas seulement eux. Chacun des acteurs de la chaîne doit participer à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. C’est une obligation légale pour chacun. Aujourd’hui, les agences doivent se mettre à jour de leurs obligations, comme l’ont fait en leur temps les banques et les assurances. Elles ont un rôle à jouer au même titre que les notaires ou les banquiers. Les professions sont différentes bien-sûr, mais dès lors qu’elles concourent à des opérations ayant le même objet (l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier), elles sont soumises à ce dispositif et doivent y contribuer pour assurer son efficacité. Chaque professionnel apporte ainsi un éclairage utile à la détection des opérations frauduleuses. L’agent immobilier ne doit donc pas attendre l’intervention du notaire. Le risque serait sinon que chaque professionnel compte sur les autres professions pour accomplir ses diligences, au détriment de l’efficacité et, qu’à la fin, la loi ne soit pas réellement appliquée.
C’est par l’existence de plusieurs vigilances successives que l’on rend plus complexe, voire impossible, la réalisation de ces activités frauduleuses qui financent l’économie souterraine et parfois contribuent au financement du terrorisme.
Les manquements sanctionnés
Entre octobre 2014 et novembre 2015 le non-respect de l’obligation de mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques représente près de 27 % du total des manquements. Suit le défaut d’identification et de vérification de l’identité du client. L’interdiction temporaire d’exercer pour une durée n’excédant pas cinq ans a représenté près de 32 % des sanctions prononcées, devant le blâme (14 % des sanctions) et l’avertissement (10%). Les sanctions pécuniaires, enfin, ont représenté près de la moitié des sanctions prononcées (44 %).
JDA : Que doivent faire les professionnels de l’immobilier concrètement ?
F. L. : Ils doivent respecter les règles prudentielles imposées par la loi et détaillées par la Direction de la concurrence dans ses lignes directrices : bien identifier les risques propres à leur activité, les formaliser dans un protocole, en informer l’ensemble de leurs équipes, suivre un protocole adapté à leur activité pratiquement à chaque vente, bien identifier l’acquéreur, le bénéficiaire réel de l’opération, former leur personnels…. Les choses sont a priori simples lorsqu’une acquisition est financée par un crédit ou par la revente d’un bien, car l’origine des fonds est normalement simple à établir. Mais il faut être en alerte, par exemple, lorsque le bien est acheté au nom d’une société dont le dirigeant n’est pas le client. Il faut toujours se demander qui vont être les bénéficiaires effectifs du bien. Il faut aussi accorder une attention particulière aux acquéreurs venant d’un pays qui figure sur la liste du Gafi (Groupe d’action financière). Bien sûr, les agents immobiliers ont beaucoup d’autres contraintes à respecter, mais il en va aussi de leur réputation et de leur sécurité juridique. Respecter ce dispositif leur permet de se prémunir contre le risque d’être associés à une opération de blanchiment ou de financement du terrorisme, s’ils n’ont pas été en mesure d’identifier le but réellement poursuivi par cette opération.
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Les réseaux, groupes et syndicats doivent mobiliser leurs membres ou adhérents autour de la mise en oeuvre de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du du terrorisme.
JDA : Quelles sont les sanctions encoures ?
F. L. : Les sanctions sont fixées au vu de la gravité des manquements commis et de la situation de l’entreprise : son chiffre d’affaires, sa situation financière, notamment. Pour l’instant, nous avons privilégié la pédagogie, partant du principe que la législation est largement méconnue et inappliquée. Nous avons toutefois retenu des interdictions d’exercer, mais pour la plupart avec sursis. Les sanctions pécuniaires ne sont pas allées au-delà de 8 000 euros… mais la loi nous autorise à aller jusqu’à 5 millions d’euros ! Il faut maintenant que les choses évoluent rapidement ! Les tragiques attentats de l’année dernière, les nombreuses tentatives d’attentats nous rappellent que tous ceux qui ont un devoir de vigilance doivent assumer pleinement toutes leurs responsabilités. C’est la loi qui impose ce devoir de vigilance aux agents immobiliers, ils ne peuvent s’y soustraire.
JDA : Quelles sont les agences immobilières les plus exposées ?
F. L. : Chaque agence est concernée, pas uniquement celles qui vendent des biens de luxe à des étrangers. N’oublions pas que les actes terroristes qui ont été commis à Paris ces derniers mois ont été financés par de petites opérations. Lorsqu’une banque accorde un crédit de 10 000 euros, elle doit respecter des règles prudentielles ; lorsqu’une agence vend un bien à 100 000 euros, elle doit faire de même! Et en cas de soupçon de blanchiment, les professionnels doivent faire une déclaration de soupçon auprès de Tracfin. Signaler les opérations suspectes est un devoir.
Les tragiques attentats de l’année dernière, les nombreuses tentatives d’attentats nous rappellent que tous ceux qui ont un devoir de vigilance doivent assumer pleinement toutes leurs responsabilités.
JDA : Comment se passe la procédure ?
F. L. : Les agents immobiliers inspectés par la DGCCRF reçoivent d’abord une lettre de notification des manquements qu’ils auraient pu commettre à leurs obligations. C’est le lancement de la procédure. Les professionnels peuvent nous faire connaître leurs observations et peuvent, le cas échéant, commencer à se mettre en conformité avec la loi avant l’audience. L’audience a lieu généralement quelques semaines plus tard à Bercy. Pendant l’audience qui dure une ou deux heures, un échange s’engage entre les membres et les responsables représentants de l’agence, accompagnés, le cas échéant, d’un avocat. Les membres peuvent ainsi apprécier l’attitude des professionnels concernés et ce qui les a conduits à ne pas respecter la loi. Mais cet échange permet aussi souvent d’éclairer ces professionnels, car nous n’hésitons pas, lorsque cela peut être utile, à leur apporter des précisions sur le dispositif et ses modalités d’application. Il faut qu’en ressortant de l’audience, l’agent immobilier ait pris conscience des devoirs qui sont les siens. La délibération a lieu ensuite et la sanction est notifiée trois à cinq semaines plus tard. Propos recueillis par Ariane Artinian ©byBazikPress©Christophe Lebedinsky/BazikPress
MBATTRE LE BLANCHIMENT D’ARGENT ET LE TERRORISME
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Par Kekoresin, il y a 7 années
Quelle blague! Les agences immobilières n’ont aucun droit de regard sur les comptes bancaires des clients. Légalement nous, agents immobiliers, ne sommes même pas habilités à demander une carte d’identité! Alors il faut envoyer à TRACFIN tous les noms de clients qui disposent de fonds propres…pouvant naturellement être sales, car détenir de l’argent dans ce pays est en soit une anomalie. La lutte contre le terrorisme est une large baie vitrée opaque vers la dénonciation sur le faciès et les conclusions hâtives de gens non formés au renseignement. Plus largement, il s’agit là d’un dispositif aux contours volontairement flous pour pouvoir récupérer des fonds facilement. Le problème vient plutôt d’une défaillance des services de l’état à détecter les malfrats et les terroristes, à l’heure où l’on impose des virements pour les paiements. Curieusement, Bercy détecte très facilement les manquement fiscaux des citoyens qui n’ont rien à se reprocher mais qui ne comprennent rien à la complexité du système mis en place par une succession d’experts en expertise. Une fois de plus, l’idéologie prend le pas sur le pragmatisme, et les professionnels sont pratiquement plus sanctionnés par les agissements de leurs clients douteux que les dits clients (par exemple un mafieux Russe qui ne sera jamais convoqué à Bercy). Quant aux méthodes pédagogiques de la DGCCRF, no comment!
Par fouka, il y a 8 années
Je viens de relire ce texte et la contrainte que cette loi demande.
Je me vois demander à chaque vente, les noms, prénoms,date et lieu de naissance et si né à l’étranger, alors le nb d’années passées là-bas, les connexions avec ce pays encore existantes, et ensuite le salaire mensuel, annuel, les crédits en cours, Les envois d’argent dans son pays de naissance, de manière répétée…Poum je déclenche TRACFIN, je suis sûr qu’il cache qq chose de louche… Je m’aperçois en fait que cette personne originaire d’Algérie envoie de l’argent à sa mère tous les mois pour subvenir à ses besoins et qu’il achète un terrain avec un gros apport pour construire une maison et accueillir sa mère pour qu’elle reste proche de lui….Et dire que j’ai pensé un instant que c’était un ter……. .
Le maillage financier pour cette lutte contre l’illégalité ne passe pas par la recherche d’information à tous les niveaux, mais par des spécialistes voués à traquer les fonds crapuleux depuis les origines des comptes où se trouvent ces fonds. Nous ne sommes pas armés pour cette guerre en tant qu’agent immobilier.
Par Droller-Bolela, il y a 9 années
Bonsoir ce sont des réflexes à avoir comme tout dans le métier, par exemple celui qui fait de la gestion immobilière a bien des réflexes pour détecter le candidat qui ne semble produire un dossier faux. Ces mécanisme s’acquièrent, les règles à appliquer doivent être intégrées et communiquées a toute votre équipe. Dans l’environnement dans lequel j’évolue ces règles sont connues et appliquées par tous et cela se passe bien. Parfois on se fatiguée une montagne de certaines choses alors que bon…
Sophie Droller-Bolela
Juriste spécialisée en immobilier / formatrice au sein du réseau immo-formation.fr
http://www.actujuridiqueimmobilier.com
Par Jean Pierre Alias, il y a 9 années
C’est sur que lorsque les agents immobiliers, et je pense notamment aux quelques agents encore indépendants, devront consacrer 100% de leur temps à faire de la surveillance, de la gestion administrative et de la lutte anti-blanchiment, il n’y aura plus de fraude.
Par contre, comme il n’y aura plus de chiffre d’affaires, il n’y aura plus d’agence.
Par Sanyas, il y a 9 années
Responsable mais pas coupable, cf le président du conseil constitutionnel ! !!!!!!