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Globalement, l’année 2015 aura été celle du retour des ménages investisseurs vers la pierre (+43,8%), alors que l’accession aura légèrement reculé (‐1,7% par rapport à 2014) et que les ventes en bloc, malgré le rattrapage de fin d’année, n’auront crû sur un an que de +3,7%. Voici ce qu’il faut retenir des derniers chiffres de l’observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
Au total, les ventes auront atteint le chiffre de 122 781, en nette croissance par rapport à 2014 (+13,6%) mais inférieur aux 134 520 ventes enregistrées en 2010. Par ailleurs, bien qu’en progression, l’offre nouvelle de logements (+6,3% à 96 715 logements) ne se développe pas au rythme de la demande. Pour les professionnels, le marché demeure fragile : les difficultés, qui pèsent sur les délais de réalisation restent nombreuses et la reprise de l’accession n’est pas encore au rendez‐vous.
Sur l’ensemble de l’année 2015, les ventes ont progressé de +13.6% et s’établissent à 122 781, mais restent inférieures au niveau atteint en 2010. L’offre nouvelle de logements ne progresse toutefois pas au même rythme : 96 715 logements ont été mis en vente au cours de l’année, soit une hausse limitée de +6.3% par rapport à 2014.
Il en résulte, en moyenne sur l’année 2015, une légère hausse des prix (+0.8%), aussi bien en Région parisienne (+2.1%) qu’en province (+0.7%), par rapport à 2014 ; cette augmentation, qui s’est insensiblement produite sur l’année, traduit l’insuffisance de l’offre, contrainte par la multiplication des recours, les délais croissants pour obtenir des autorisations de construire et les phénomènes de malthusianisme local. Sur un an, l’offre s’est contractée de ‐2.6%.
« Les chiffres 2015 montrent la reprise du marché. Néanmoins, ils ne doivent pas dissimuler les besoins d’un marché fragile. Il est urgent d’agir dans les tout prochains mois sur les recours afin d’accélérer la rapidité de leur traitement par les tribunaux, de suspendre le sursis à exécution pour faciliter la mise en œuvre des PLUi et d’empêcher la prolifération des chartes. Le PJL Egalité et Citoyenneté constitue, à cette fin, un bon véhicule. Le projet de loi de finances rectificative du printemps doit donner un peu de visibilité aux investisseurs en Pinel ou en Censi‐Bouvard qui, à défaut de prolongation, se terminent à la fin de l’année et de fluidifier l’accès au foncier constructible. Au delà, il convient de réfléchir dès maintenant à la mise en œuvre de mesures structurelles sur l’accession abordable, si l’on veut répondre aux attentes de nos concitoyens en matière de logements », Alexandra François‐Cuxac, présidente de la FPI.
Au 4ème trimestre 2015, l’Observatoire de la FPI enregistre une nouvelle hausse des ventes (+7.8% au 4ème trimestre 2015), avec un total de 39 438 logements réservés. Cette évolution s’inscrit dans la continuité des trimestres précédents mais marque un sensible ralentissement dû à un effet base (le 4ème trimestre 2014 avait été le trimestre de la reprise de l’investissement locatif, grâce à la mise en œuvre du dispositif Pinel). L’activité commerciale est toujours portée par les ventes aux investisseurs (53% des ventes) alors que les ventes en accession ont été dans l’attente du nouveau PTZ entré en vigueur au 1er janvier 2016 (‐11.2% sur le 4ème trimestre). En revanche, comme pressenti, les ventes en bloc bondissent de +26.3% au 4ème trimestre. Seules les ventes de résidences avec service restent en recul à – 28.6% par rapport au 4ème trimestre 2014 en raison de l’incertitude sur la reconduction du dispositif Censi‐Bouvard. S’agissant de l’offre, la croissance des mises en ventes (+3.4%) reste inférieure à celle des ventes (+7.8%) et explique le recul du niveau de l’offre disponible (‐2.6% vs le 4ème trimestre 2014) dont le niveau s’établit en moyenne nationale à 11.7 mois théoriques de commercialisation.
L’attrait des investisseurs pour la pierre se confirme avec des ventes trimestrielles comprises entre 11 000 et 14 000 (contre 6 000 à 8 000 ventes trimestrielles avant le lancement du dispositif d’investissement locatif en loi Pinel). Ces chiffres montrent que le dispositif actuel répond aux attentes. En conséquence, il est impératif que le dispositif Pinel, qui se termine au 31 décembre 2016, soit pérennisé d’autant qu’il permet à des ménages à revenus intermédiaires de louer des appartements à 20% en dessous des prix du marché. Il en va de même pour le dispositif relevant de la loi Censi‐Bouvard pour les résidences avec services, qui répondent aux besoins des étudiants et des personnes âgées. Ces dispositifs doivent bénéficier de visibilité, si l’on veut que de nouvelles opérations soient lancées dans la deuxième partie de 2016.
« La relance de l’accession doit enfin devenir une priorité, insiste Alexandra François‐Cuxac, présidente de la FPI. Le nouveau PTZ au 1er janvier 2016 devrait permettre de répondre à l’atonie de «l’accession intermédiaire » que soulignent les chiffres 2015, en renforçant la solvabilité de beaucoup de ménages et répondent en bonne partie aux attentes des promoteurs de la Fédération et de leurs clients. Néanmoins, il reste nécessaire de développer une offre « d’accession sociale » compatible avec les revenus des plus modestes, comme le font plusieurs autres pays membres de l’UE en considérant que le niveau des revenus familiaux détermine par exemple le taux de TVA applicable. » Un taux de TVA à 5,5% permettrait aux promoteurs privés de produire plus de logements en accession, qui entrant ainsi dans le quota SRU, répondraient aux besoins des collectivités locales et des habitants. Du coté de l’offre, la FPI estime Gouvernement doit continuer à prendre des mesures pour réduire les difficultés structurelles du métier : libérer des terrains constructibles à la vente, délivrer des autorisations de construire plus rapidement, lutter contre les recours abusifs, alléger normes et règlementations, stabiliser le cadre juridique et fiscal… ©byBazikPress©Pictures news – Fotolia.com
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