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Le Medef vient de formuler quatre recommandations pour redonner du sens à la politique du logement et la rendre plus efficiente. L’analyse de son président, Pierre Gattaz.
Pour la première fois depuis 2012, l’année écoulée a été positive pour le marché de l’immobilier. La crise qui frappe le secteur depuis 4 ans semble s’effacer, et plusieurs facteurs ont concouru à donner à ces douze derniers mois des allures encourageantes. Ainsi, d’après une étude menée à la fin de l’année par le Crédit agricole, les ventes de logement ont progressé de 10 % l’année dernière. De plus, entre juin et août 2015, les mises en chantier ont augmenté de 0,7 % par rapport à la même période en 2014. Même si la conjoncture est encourageante, notamment grâce au niveau encore très bas des taux de crédit, le logement reste globalement un secteur en souffrance. Face à ce constat, le Medef propose quatre moyens pour accompagner la nouvelle dynamique du secteur.
Premier obstacle à surmonter, d’après le syndicat : libérer des terrains constructibles. Dans son « Livre blanc pour le logement », le Mouvement des entreprises préconise ainsi de créer une base de données, dans laquelle seraient recensés tous les terrains publics disponibles. Les opérateurs auraient accès à ces ressources, pour trouver rapidement les zones constructibles.
Pour les terrains constructibles privés, le Medef propose de repenser complètement la fiscalité qui s’applique actuellement. Plus le terrain serait vendu rapidement, plus l’abattement fiscal sur la plus-value réalisée serait important. Il propose même de créer un « choc d’offres », en mettant en place un régime exceptionnel de forts abattements, limité dans le temps. Un terrain vendu l’année de son acquisition bénéficierait par exemple d’un abattement de 66 % !
Autre grief pointé dans le Livre blanc : les normes, toujours plus nombreuses, qui freinent considérablement la construction de logements. La solution serait de toutes les passer en revue, pour supprimer celles qui sont « inutiles, excessives ou rendues prématurées par la stagnation du pouvoir d’achat des ménages ». Quitte à appliquer un moratoire d’au moins trois ans, pour permettre au secteur de souffler et de s’adapter aux règles en vigueur.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif efficace… qui pourrait l’être plus, d’après le Mouvement des entreprises. Il propose d’allonger les différés de remboursement, afin de permettre aux bénéficiaires de reconstituer une trésorerie avant que ne commencent les mensualités. Le Medef ne précise pas, toutefois, sa position sur les dispositifs contenus dans la loi de finances 2016. Celle-ci instaure déjà un allongement des différés, pouvant aller jusqu’à 15 ans selon les revenus des bénéficiaires. De plus, le PTZ vient d’être élargi à l’ensemble du territoire pour les logements anciens à rénover.
D’un point de vue fiscal, le Medef préconise de défendre le prêt à taux fixe. Les autorités prudentielles européennes, le Comité de Bâle, préconisent en effet aux banques de prêter davantage à taux variables, alors que le système de taux fixes est l’un des piliers de l’offre française de crédits. Au niveau national, le Livre blanc suggère de maintenir à 5,5 % le taux de TVA pour les travaux de rénovation énergétique.
La complexification introduite par la loi Alur dans les rapports entre bailleurs et locataires doit disparaître, d’après le Medef. L’encadrement des loyers, mesure phare de la loi de Cécile Duflot, devrait ainsi être supprimé immédiatement. Les procédures à l’encontre des « locataires défaillants de mauvaise foi » doivent également être simplifiées. Enfin, les conditions auxquelles un propriétaire peut retrouver l’usage de son bien à l’issue d’un bail locatif doivent être assouplies.
Les organismes HLM détiennent une partie de la réponse à la crise du logement. La limite de leur compétence territoriale doit ainsi être supprimée, pour leur permettre de constuire partout où les besoins sont identifiés. La construction de logements sociaux passe aussi par l’acquisition « massive » de foncier public : les promoteurs privés pourraient faire partie des acquéreurs, en formant des groupements mixtes avec les opérateurs publics.
Enfin, dans les secteurs immobiliers les plus tendus (Paris et sa petite couronne), le Livre blanc propose d’étudier la révision des loyers plafonds en fonction du niveau des loyers du marché, pour ré-équilibrer la balance entre les locataires de logements sociaux et les locataires du parc privé. Toujours dans cette optique, le Medef suggère « d’expérimenter » la suppression du droit illimité de maintien dans les lieux sous conditions de ressources des locataires en HLM, au moins pour les nouveaux entrants.
Les documents compilant ces recommandations sont disponibles sur le site du Medef. ©EbyBazikPress/Edouard du Penhoat© Claude Truong-Ngoc – Wikimedia Commons
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