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La loi Alur, retoquée par la loi Macron, modifie de façon importante les conditions d’exercice du métier de syndic.
Erigée en activité distincte de la gestion immobilière, l’activité de syndic voit ses conditions redéfinies dans la loi Hoguet et la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Les piliers de la réforme : la professionnalisation, les conflits d’intérêts, la mise en concurrence, un contrat type, la rémunération.
L’activité de syndic de copropriété fait l’objet d’une mention spécifique sur la carte professionnelle de l’agent immobilier, venant s’ajouter aux mentions « gestion » et «transactions ». La réglementation nouvelle est entrée en vigueur le 1er juillet 2015. Dorénavant, le professionnel doit justifier de l’aptitude professionnelle nécessaire, donc, le cas échéant, de l’occupation d’un emploi correspondant à l’activité de syndic de copropriété. Le titulaire d’une carte portant la mention «gestion immobilière» en cours de validité au 1er juillet 2015, et assumant la fonction de syndic de copropriété peut continuer à exercer cette activité avec sa carte professionnelle, jusqu’à son renouvellement. La carte professionnelle est délivrée par les chambres de commerce et d’industrie depuis le 1er juillet 2015, elle est valable trois ans. cf. Loi Hoguet.
L’obligation légale d’information
Lorsqu’il propose les services d’une entreprise, d’un établissement bancaire ou d’une société financière, le syndic doit informer son client des liens directs, de nature capitalistique, ou des liens juridiques qu’il a avec cette entreprise. Le syndic supporte la même obligation d’information lorsqu’un représentant légal ou statutaire de l’agence immobilière, ou la personne qui assure la direction d’un établissement, quel qu’il soit, a des liens directs, de nature capitalistique, ou des liens juridiques avec une entreprise dont il propose les services à son client. Notons que le Code de déontologie édicte une obligation plus large : le syndic doit informer son mandant, et les autres parties à l’opération pour laquelle il a été mandaté, de l’existence d’un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l’exécution de sa mission.
cf. article 4-1 de la loi Hoguet. Code de déontologie.
L’information imposée par la loi Hoguet fait l’objet d’un écrit établi par le syndic. Le document, présenté de façon lisible et compréhensible, est adressé au client en même temps que la proposition de service. Le syndic supporte la charge de rapporter la preuve qu’il a délivré à son client l’information légalement imposée : il apparaît ainsi nécessaire de conserver un écrit daté et signé de la main du client. En effet, le fait de ne pas délivrer à ses clients les informations prévues est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende. Si le syndic ne peut pas démontrer qu’il a rempli son obligation d’information, il encourt cette lourde sanction pénale, à laquelle peuvent s’ajouter des dommages-intérêts.
cf. Article 14 de la loi Hoguet.
Article 95-2 du décret de 1972.
La mise en concurrence n’est obligatoire que dans les copropriétés dotées d’un conseil syndical. La loi Alur prévoyait la mise en concurrence systématique du syndic. La loi Macron a atténué cette disposition : l’assemblée peut voter une dérogation ponctuelle au principe.
Le principe
Tous les trois ans, avant la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic. En parallèle, les copropriétaires conservent la possibilité de faire inscrire, à l’ordre du jour de l’assemblée générale, l’examen des projets de contrats de syndic qu’ils communiquent. Le conseil syndical peut donner un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Un tel avis est joint à la convocation de l’assemblée générale.
L’atténuation
La loi impose désormais d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire, une résolution portant dérogation à cette obligation de mise en concurrence. L’assemblée peut voter cette décision à la majorité de l’article 25. Si l’assemblée adopte une telle résolution, la mise en concurrence lors de la désignation du syndic, l’année suivante, ne sera pas impérative.
cf. Article 21 alinéa 3 de la loi de 1965.
Afin de faciliter le choix des copropriétaires, la loi Alur impose l’utilisation d’un contrat type de syndic. Le modèle a été édicté par un décret du 26 mars 2015. Les contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015 sont établis conformément à ce modèle. L’objectif affiché par le législateur est de permettre aux copropriétaires de comparer plus facilement les prestations proposées. Toutefois, la plupart des assemblées annuelles se tenant au cours des six premiers mois de l’année civile, il faudra attendre 2016 pour une application élargie.
Le contrat du syndic
Il doit être établi conformément au modèle type, et rédigé en caractères d’une taille au moins égale au corps 8. Il décrit les missions du syndic, et contient des rappels de réglementation. Le mandat ne peut pas avoir une durée supérieure à trois ans, et le syndic doit respecter un préavis de trois mois en cas de démission. Cependant, lorsque l’immeuble est totalement à destination autre que l’habitation, si les copropriétaires sont tous des personnes morales, il est possible de déroger au contrat type. Il appartient alors à l’assemblée des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, de définir contractuellement avec le syndic : ses missions, ses honoraires, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire et de perception des fonds.
cf. Articles 18-1 AA et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Article 29 du décret du 17 mars 1967.
La rémunération du syndic
Sur ce point sensible, la réglementation nouvelle impose un forfait incluant les prestations considérées comme courantes. Les frais de reprographie et les frais administratifs sont inclus dans la rémunération forfaitaire, tout comme les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives, quand le sinistre a sa source dans les parties communes. Dorénavant, la liste des prestations incluses dans le forfait n’est qu’indicative : la législation encadre limitativement les prestations hors forfait pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire. Elles figurent dans l’annexe 2. Enfin, le décret prévoit des prestations qui sont imputables au seul copropriétaire concerné, tel que l’état daté en cas de mutation d’un lot. Cette disposition soulève une question de légalité. En effet, à ce jour, l’on considère que le syndic ne peut pas réclamer de rémunération à un copropriétaire, avec lequel il n’a pas directement conclu de convention.
Cf. Décret du 26 mars 2015.
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