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Même si le viager ne représente que 2 % des offres, de plus en plus de retraités y ont recours. Un marché d’avenir.
Dans les dix à vingt ans à venir, on estime que le nombre de vendeurs en viager, aujourd’hui de 20 000, devrait quintupler. Mais une opération viagère n’est pas une vente comme les autres : elle nécessite des connaissances particulières tant sur le plan patrimonial que fiscal et juridique. Elle exige également l’analyse de la situation du vendeur, ses besoins, sa famille, ses héritiers le cas échéant, sa santé… dans la confidentialité qui s’impose.
La vente en viager est un contrat par lequel l’acquéreur (débitrentier) s’engage à verser une rente au vendeur (crédirentier) durant le reste de ses jours. Une partie de la somme peut être réglée comptant, c’est le « bouquet ». Les modalités de la vente (type de viager, répartition des charges, modalités de paiement) sont à définir entre le vendeur et l’acheteur. Le calcul du prix intègre des tables qui prennent en compte l’âge du vendeur et le fait que le viager se fait sur une ou deux personnes.
Soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance, soit le vendeur se réserve un droit d’habitation. Dans le cas d’un viager occupé (95 % des ventes), il faut prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges (charges locatives, taxe d’habitation, taxe foncière), les éventuels travaux de réparation, etc. Pour le calcul de la rente, il faut déduire du prix de vente, la moins value d’occupation et, si c’est le cas, du montant du bouquet (somme perçue chez le notaire par le vendeur). Dans le cas d’un viager libre, tout le prix du bien, diminué du bouquet si c’est le cas, est converti en rente viagère. Le prix de vente et le montant de la rente sont donc plus élevés en viager libre.
L’expert en viager est en mesure d’expertiser le bien qui lui est confié par mandat, d’évaluer le bouquet, la rente, d’apporter des conseils juridiques, fiscaux et techniques à tous les niveaux de la transaction, de la recherche de l’acquéreur à l’acte définitif, en passant par toutes les démarches administratives.
Le spécialiste en viager doit se conformer aux règles de la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Il doit détenir une carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Pour obtenir cette carte délivrée par la préfecture, l’agent immobilier doit :
– justifier d’une aptitude professionnelle ;
– disposer d’une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers. Le montant de la garantie minimum est de 110 000 euros (120 000 euros si l’agent immobilier est garanti auprès de la société de caution mutuelle Galian). Sa carte professionnelle porte alors la mention « peut recevoir des fonds » et ses documents commerciaux celles relatives au montant de la garantie, le nom et l’adresse du garant. Si l’agent immobilier choisit de ne pas détenir de fonds, il doit attester sur l’honneur ne recevoir ni détenir, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de ses honoraires. Dans ce cas, sa carte est délivrée avec la mention « s’est engagé à ne pas percevoir de fonds » et l’agent immobilier doit mentionner en évidence cette indication sur une affiche placée dans tous les lieux où est reçue sa clientèle et dans tous ses documents commerciaux ;
– bénéficier d’une assurance responsabilité civile professionnelle contre les conséquences financières dont il pourrait être tenu responsable dans le cadre de ses activités ;
– prouver qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer la profession.
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CHIFFRES CLE
- Le patrimoine immobilier des seniors représente environ 25 milliards d’euros.
- 73% des personnes âgées sont propriétaires de leur résidence principale.
- 95% des 80-85 ans vivent encore chez eux.
- La retraite moyenne par répartition est de 1 300 euros par mois.
- La dépendance des personnes âgées a coûté 34 milliards d’euros en 2010 dont 10 milliards financés par le privé et en particulier par les familles (obligation alimentaire de l’article 205 du Code civil).
Article proposé par Dominique CHARRIER
conseil en viager depuis 1977
dominique.charrier@gmail.com ww.viager-ethique.fr www.viafix.fr
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