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Laforêt, premier réseau français de créateurs d’agences immobilières franchisées dresse son bilan 2015 et avance ses perspectives 2016.
Avec des taux d’emprunts historiquement bas combinés à une baisse des prix continue, ainsi que l’envie toujours présente d’accéder à la propriété, le marché immobilier se déverrouille et retrouve du dynamisme.
Les Français reprennent confiance, notamment dans l’ancien. Une embellie, qui devrait se poursuivre en 2016.
Pour le réseau d’agences immobilières Laforêt, l’année 2015 affiche une belle progression du volume de transactions avec une augmentation de 12% (vs 2014) en moyenne sur l’ensemble du territoire et jusqu’à 16% à Paris. Cette dynamique est également constatée en Ile-de-France (+10%) tandis qu’en régions, le marché immobilier retrouve vigueur et homogénéité (+12%).
Cette croissance reste portée par les secundo-accédants, à l’origine d’une transaction sur deux, mais également par les primo-accédants, qui représentent désormais 36% d’entre elles. Le marché de l’investissement locatif, encore essentiellement représenté par les investisseurs patrimoniaux, frémit pour représenter 11% des transactions réalisées par le réseau. Toujours inquiétés par la généralisation de l’encadrement des loyers, les investisseurs aguerris tardent à retrouver une pleine confiance dans le marché de l’ancien.
Si les biens de 3 pièces (et plus), repositionnés par les vendeurs, trouvent désormais acquéreurs, ce sont les petites surfaces qui restent les plus convoitées, et ce, sur l’ensemble du territoire. Ainsi, les studios et 2 pièces représentent 58% de la demande, tandis que les maisons comportant une à deux chambres intéressent 47% des futurs acquéreurs.
« Depuis l’été 2015, le marché de l’ancien a changé de trajectoire,
les prix sont orientés à la hausse, les délais de vente s’accélèrent,
les négociations diminuent. L’année 2015 illustre un nouvel élan »
Yann Jehanno, Directeur Exécutif du Réseau Laforêt.
En 2015, les Français ont bénéficié d’une conjonction de facteurs favorables et en ont profité pour concrétiser leurs projets. Toutefois, cette accélération des transactions constatée au second semestre n’a pas été compensée par les mises en vente, encore trop souvent dictées par la nécessité. Les bailleurs et investisseurs, malgré les effets de la loi sur l’encadrement des loyers et les possibilités de rentabilité, restent très hésitants et conservent leurs biens à la location.
Le niveau global de l’offre, qui était déjà très bas depuis 5 ans, s’est donc encore contracté de 6% en 2015. Un recul particulièrement net à Paris et en Ile-de-France où les mises en vente font cruellement défaut. Résultat : les faibles stocks des agences pèsent sur le rapport entre l’offre et la demande. Ainsi, les studios et 2 pièces, qui constituent pourtant le cœur de la demande (70%), ne représentent que 50% des biens disponibles. À Besançon, une diminution de 9% des mises en vente a également été constatée.
La demande, en hausse, modère la baisse des prix, qui atteint -1,7% au cumul de l’année. Ce chiffre masque le phénomène de rebond opéré au second semestre. Pour rappel, en milieu d’année, les prix affichaient une diminution de 2,3%, alors qu’ils rebondissaient à + 0,9% au second semestre.
A Paris, par exemple, le prix moyen au m² accuse une diminution cumulée de 0,9% sur l’année avec un rebond à 0,8% au second semestre, pour se stabiliser à 7 991 €/m². Pressés par la pénurie de petites surfaces et des délais de vente raccourcis, beaucoup d’acquéreurs se motivent pour concrétiser leur projet de peur d’une reprise, à la hausse, des prix comme des taux d’intérêts. Surpris par le dynamisme du marché francilien notamment, ils négocient moins avec les vendeurs. Ainsi les écarts de prix se situent dans la région entre 3,8% pour Paris et 5,2% pour le reste de l’Ile-de-France.
Pour l’année 2015, la baisse des prix en région atteint 2% tandis que le prix moyen du m² se retrouve au niveau de 2005, à 1 947 €/m². Au global, les prix se sont redressés de 0,6% au second semestre.
Si ces écarts restent modérés par rapport à l’an dernier, la fracture immobilière, en revanche, ne se résorbe pas et les disparités restent très marquées d’une région à l’autre. C’est le cas en Champagne-Ardenne et en Picardie, où la chute du prix des maisons avoisine les 5%, alors qu’elle est inférieure à 1% en Aquitaine.
Au niveau national, les délais de vente poursuivent leur évolution sous la barre des 100 jours pour tomber à 95 jours. Une baisse relative toutefois, puisqu’à Paris et en Ile-de-France, ceux-ci connaissent un léger recul à respectivement 76 et 89 jours, soit un gain de 3 jours par rapport à l’an dernier.
La ville de Suresnes fait preuve d’une fluidité du marché remarquable avec un délai moyen de vente de 48 jours. Ce qui n’est pas le cas dans les régions, où il demeure le plus long : un bien se vendant toujours en un peu plus de 3 mois, soit 108 jours environ (-7 jours).
La demande reste soutenue grâce, notamment, à la poussée des primo-accédants qui bénéficieront prochainement d’un prêt à taux zéro élargi et de taux d’intérêts toujours très bas. Malgré les quelques soubresauts constatés à la fin de l’été, ces derniers devraient en effet rester extrêmement favorables en 2016 et donc continuer à contribuer à l’accélération des projets immobiliers.
Parallèlement, le marché est plus que jamais en flux tendu. L’offre reste particulièrement faible, malgré des mises en vente régulières alimentées par le timide regain de confiance des secundo-accédants, conscients que la baisse des prix vaut à la vente comme à l’achat. Le contexte leur est en effet favorable pour disposer de solvabilité et leur donner envie de s’engager dans de nouveaux projets. Ils peuvent ainsi espérer gommer une éventuelle moins-value sur la vente de leurs biens par l’économie réalisée sur le coût du crédit.
Au global, le volume des transactions pourrait progresser de plus de 5% au cours de l’année 2016. La confirmation de l’embellie constatée, dépendra surtout d’un retour franc de la confiance des secundo-accédants. Enfin, sous l’action d’un marché dynamique, la baisse des prix devrait s’enrayer.©byBazikPress© sinuswelle – Fotolia.com
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