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Selon la 17ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier LogicImmo.com-TNS Sofres révèlent que le volume des intentions de vente et d’achat dans le secteur immobilier s’est fortement replié en ce mois d’octobre. Analyse.
Impact psychologique suite à la hausse de taux cet été, résignation face aux prix actuellement pratiqués… autant d’indicateurs qui pourraient expliquer cette fragilité du marché.
A cela s’ajoute une discordance entre l’offre disponible et les attentes des futurs acquéreurs.
Une nouvelle carte se joue avec l’arrivée du nouveau PTZ élargi pour 2016.
Le nombre de candidats à l’accession à la propriété affiche une baisse de 20% passant ainsi de 2,5 à 2 millions de personnes ayant un projet d’acquisition sous un an, soit un plancher jamais atteint depuis la création de l’Observatoire en 2011. L’étude relève la même frilosité du côté des futurs vendeurs puisqu’ils ne sont désormais qu’1,5 million, soit un seuil similaire à celui de janvier 2012.
« Cet abandon significatif des intentions d’achat et de vente pourrait impacter défavorablement l’évolution des transactions à terme. L’arrivée du PTZ élargi annoncée par le gouvernement début novembre tombe à pic pour tenter d’inverser les tendances à compter de 2016 »,
Cyril Janin, Directeur Général de Logic-Immo.com et porte parole de l’Observatoire du Moral Immobilier.
La remontée des taux d’intérêt cet été constitue le principal fait marquant sur le marché immobilier au cours des 6 derniers mois. Aussi minime qu’elle ait pu être, cette hausse a ainsi suscité des réactions vives de la part des futurs acheteurs : décourageante pour ceux qui étaient sur le point de se lancer et stimulante pour les porteurs de projet « mûrs ».
« Depuis trois ans, le niveau historiquement bas des taux d’emprunt portait la demande immobilière. Aussi, au-delà du calcul rationnel du pouvoir d’achat immobilier, l’évolution des taux d’intérêt a pris une dimension vraiment psychologique chez les candidats à l’accession. Sans surprise, le retournement de tendance a eu un effet « massue » sur les nouveaux projets »,
Stéphanie Pécault, Responsable études chez Logic-Immo.com.
En effet, l’Observatoire du Moral Immobilier relève qu’en avril 2015, 46% des personnes en recherche depuis moins de 6 mois s’étaient décidées à acquérir un bien du fait du niveau historiquement bas des taux. En octobre 2015, ils ne sont plus que 29% à évoquer le niveau des taux comme le déclencheur de leur projet. Et pourtant, la progression des taux est très à la marge. La Banque de France rapportait pour septembre un taux effectif moyen de 2,22% sur les crédits nouveaux à l’habitat inférieur à celui d’avril 2015 : 2,34%
Paradoxalement, les acquéreurs partagent majoritairement le sentiment que les taux restent très attractifs (70%).
Sur ce point, l’étude Logic-Immo.com révèle que 59% des futurs acquéreurs se sont fixés un seuil au-delà duquel ils n’emprunteront pas. Cette barre psychologique est placée à un taux à 3,2%, soit un chiffre largement au dessus des 2,2% enregistrés en septembre 2015. « On observe ainsi à quel point la psychologie a un impact déterminant sur l’acte d’achat immobilier. L’annonce de la remontée des taux a refroidi de nombreux Français qui étaient dans les prémisses d’un projet d’acquisition et qui ont eu le sentiment d’être passé à côté d’une opportunité. Toutefois, la stabilisation des taux anticipée par la plupart des réseaux de courtiers en financement et la remise en perspective du niveau actuel des taux, qui demeure extrêmement intéressant, devraient favoriser le retour de ces candidats à l’accession», souligne Stéphanie Pécault.
L’étude démontre que la remontée des taux n’a pas eu que des effets négatifs sur le marché : si elle a « refroidi » certains acquéreurs potentiels, elle a également joué un rôle d’accélérateur sur les projets immobiliers en cours pour d’autres. Plus d’un tiers (38%) des candidats à l’accession reconnaissent ainsi que la progression des taux les a incités à accélérer leur acquisition.
Interrogés sur leur perception des prix actuels et leur projection sur les mois à venir, les acquéreurs se rallient à l’avis des professionnels de l’immobilier et privilégient majoritairement (49%) le scénario d’une stabilisation des prix pour les 6 prochains mois. Toutefois, le deuxième scénario le plus probable serait une hausse des prix d’après leur propre ressenti. Ainsi, 28% des acheteurs s’attendent à une nouvelle augmentation des prix.
Invités à se prononcer sur leur ressenti au sujet de l’évolution des prix à plus long terme (dans les 2 ans), le pronostic d’une hausse se renforce davantage. En effet, 50% d’entre eux attendent une augmentation contre 29% qui penchent pour une baisse des prix, le solde misant sur la stabilité du marché. Ainsi, du point de vue des acheteurs immobiliers, les prix semblent voués à remonter dans un avenir plus ou moins proche. Est-ce à dire que les acheteurs sont satisfaits des prix actuellement proposés sur le marché ? Pas vraiment. Aussi, 82% se déclarent parfois frustrés par le prix des biens par rapport à leur budget.
Si 80% sont prêts à faire des concessions, le principal critère sur lequel ils envisagent de faire des compromis concerne la surface du bien (47%) et éventuellement la localisation géographique (29%). Le prix du bien arrive quant à lui en 3ème position : seuls 24% se disent prêts à faire preuve de flexibilité sur ce dernier point. Sur trois ans, les prix se sont repliés de manière modérée* (6%), et les acheteurs semblent se résigner face à des vendeurs qui résistent à une baisse des prix
Toutefois, pour ces futurs propriétaires, la remontée des prix sur le long terme serait plutôt une bonne nouvelle. Leur patrimoine serait de ce fait susceptible de gagner en valeur. D’ailleurs, même s’il peut sembler difficile de s’exprimer sur un bien que l’on n’a pas encore acquis, 38% des futurs acquéreurs interrogés admettent envisager, à long terme, la revente du bien qu’ils s’apprêtent à acheter. Parmi ces derniers, 58% espèrent réaliser une plus-value. Dans un tel contexte, on comprend pourquoi 70% des acquéreurs restent positifs sur les conditions du marché et on peut même se demander pourquoi la demande immobilière ne renoue pas avec le dynamisme que nous avons connu en 2010 et 2011.
En cette fin d’année 2015, l’absence de biens correspondant aux attentes des acquéreurs reste le principal obstacle à la concrétisation des projets immobiliers devant une perception des prix comme étant trop élevés (55%)
En effet, en octobre 2015, 72% des acquéreurs se disent sceptiques au sujet de la réalisation de leur projet par crainte de ne pas trouver le bien qui correspond à leurs attentes, soit une progression de 6 points par rapport à 2014.
Ce problème de discordance entre l’offre et la demande a des conséquences directes sur le segment des acquéreurs-revendeurs. En effet, entre octobre 2014 et octobre 2015, le nombre de personnes qui achètent un bien et revendent un autre en parallèle est passé de 600 000 à 400 000. Ainsi, en un an, un tiers des acheteurs-revendeurs ont déserté le marché, la principale raison étant la difficulté croissante à vendre leur bien. En effet, en octobre 2015, la première préoccupation de ce segment d’acheteurs est de rater une opportunité d’achat à cause des délais de revente (32%), alors que 6 mois plus tôt ils craignaient avant tout de vendre leur bien en dessous du marché dans la précipitation (30%). D’ailleurs, la part de ceux qui décident d’acheter avant de vendre à progressé 27% à 35% entre avril et octobre 2015.
Si les acquéreurs-revendeurs ont du mal à trouver un acheteur pour le bien dont ils souhaitent se séparer, c’est notamment parce que les biens qu’ils revendent ne correspondent pas toujours aux projets des autres acheteurs. Plus de la moitié des acheteurs nonrevendeurs recherchent un bien en dessous de la barre des 200 000 euros, alors que seulement un tiers des biens vendus par les acheteurs-revendeurs se situe dans cette fourchette. « Le marché hérite des conséquences de la spirale haussière des prix. Les jeunes ménages qui entrent sur le marché n’ont pas les moyens d’acquérir les logements revendus par leurs ainés. Dans ce contexte, le nouveau prêt à taux zéro annoncé par le gouvernement arrive comme une nouvelle bouffée d’air», souligne Cyril Janin, directeur gébnéral de Logic-Immo.com et porte-parole de l’Observatoire du Moral Immobilier.
En France, 46% des personnes en recherche d’un bien à l’achat sont primo accédants. Toutefois, seuls 35% des personnes effectuant réellement un achat immobilier accèdent à la propriété pour la première fois**. Par conséquent, c’est une part importante de ces candidats à l’accession qui reste évincée du marché.
Le 9 novembre dernier, le gouvernement annonçait un élargissement du prêt à taux zéro à compter de janvier 2016. Un dispositif offrant des modalités plus souples qui ont été bien accueillies par les professionnels du marché.
Reste que nombre d’acteurs de l’immobilier gardent en mémoire la flambée des prix survenue en 2010 suite à la généralisation du prêt à taux zéro à tous les types de logements. L’annonce de ce nouveau dispositif élargi du PTZ fait craindre de nouvelles dérives. Toutefois, si la version 2010 du PTZ concernait tous les logements anciens, sa mouture 2016 apporte une variante de taille : il se limite aux biens à réhabiliter, c’est-à-dire des biens qui trouvent difficilement acquéreur actuellement.
« Rappelons que la moitié des primo-accédants sont réfractaires à l’acquisition d’un bien nécessitant d’importants travaux, la principale raison étant la crainte d’un dépassement budgétaire trop important (64%). Néanmoins, certains primo-accédants reverront probablement leur position à la lumière de ce nouveau dispositif de prêt. L’offre se verra donc complétée de ces biens à rénover, qui peuvent-être relativement nombreux en France compte tenu du vieillissement du parc de logements », remarque Stéphanie Pécault.
Le nouveau PTZ provoquera-t-il une nouvelle effervescence chez les acquéreurs et leur fera-t-il quitter l’attitude stoïque adoptée ces dernières années ? ©byBazikPress© gribouilleeva – Fotolia.com
*Notaires / Insee – Variation entre T2 2015 et T2 2012 des prix des logements anciens – France métropolitaine ** Part des primo-accédants présents sur le marché ancien au premier semestre 2015. Réseau Guy Hoquet
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