Les taux variables, pour quoi faire ?

1- Faut-il conseiller un prêt à taux révisable ?

Bien sûr, l’écart entre taux fixes et taux révisables s’est réduit ces derniers mois avec une remontée de l’Euribor 3 mois à 1,43%. Mais les taux variables restent inférieurs aux taux fixes, ce qui permet d’emprunter plus ou de réduire sa mensualité. Actuellement, les acquéreurs apprécient les formules révisables dont la mensualité reste constante l’impact de la révision se fait alors uniquement sur la durée. Ils se sentent en sécurité puisque s’ils avaient à subir une hausse cela n’impacterait pas leur budget.

2- Quels types d’acquéreurs orienter vers ces crédits ?

Ces formules souples sont à recommander aux acquéreurs qui empruntent sur une courte durée ( jusqu’à X ans), à ceux qui ont un projet de revente à court terme et à ceux qui réalisent un investissement locatif. Dans ce cas, l’impact fiscal en cas de hausse des taux n’est pas négligeable.

3- Quelle formule préconiser ?

Compte tenu du contexte global il vaut mieux se tourner vers un taux révisable sécurisé c’est-à-dire capé de + 1 à 1,5. Aujourd’hui, sur 20 ans, les partenaires bancaires proposent des taux autour de 3,45 % capé 1 alors que le taux fixe va se situer autour de 4,3 % à 4,5 % sur la même durée.

Autre alternative, le révisable sécurisé avec une partie fixe. L’emprunteur peut alors bénéficier de reports d’échéances, de modulations gratuites, et rembourser par anticipation sans frais.

CAS PRATIQUE

Prenons le cas d’un particulier qui emprunte 100 000 euros sur 20 ans.

•Avec un crédit à taux fixe, la mensualité s’élève aujourd’hui à 621,90 euros sur toute la durée de l’emprunt. Le coût total du crédit ressort à 49 257,11 euros.

•Avec un crédit à taux variable, la mensualité de départ s’élève à 577,39 euros (ce qui correspond à un coût de crédit initial de 38 574,49 euros). Imaginons que le taux augmente au bout de la troisième année et atteigne son cap. La mensualité passera alors à 586,39 euros, soit une augmentation inférieure à 10 euros.

4- Quel piège éviter ?

Le principal est celui d’un taux d’appel, hors conditions de marché, vers lequel certains clients ont évidemment la tentation de se tourner. Les banques qui affichent un taux de départ bas compensent souvent ensuite en prenant une marge élevée. De fait, le client atteint plus rapidement son cap. Il faut garder à l’esprit aussi que ce qui compte ce n’est pas la fréquence de révision, mais tout simplement la marge que prend la banque.

Prenons le cas d’un acquéreur qui souscrit un taux révisable sur une durée de 20 ans au taux de 3,2 %. Son conseiller l’a informé que son taux initial sera révisé tous les 3 mois, en fonction d’un indice Euribor 3 mois. Au bout de 3 mois, la banque va opérer la première révision. Si ce taux majoré de la marge de la banque est inférieur à  3,2 %, la mensualité ou la durée du prêt seront réduites. Le cas échant, elles seront augmentées.

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