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Comment remettre la filière immobilière en route après les ravages de la loi Alur ? Les réponses- sans langue de bois, de Jean-Luc Brulard, agent immobilier de proximité, Chartered Surveyor, Diplômé de l’ESSEC et de l’ICH.
30 ans d’expérience de l’immobilier – plus 20 ans Bailleur Social, et même très social, et près de 10 comme agent immobilier de proximité – m’autorisent, je crois, à exprimer un point de vue et des propositions dans le domaine d’expertise qui est le mien.
Au plus près des gens, de toutes conditions, (confrontés à ce qui est pour la plupart, le projet de vie le plus important après la fondation de leur famille, ce qui génère autant de rêves, et d’ambitions que de craintes objectives et de peurs irrationnelles…) je suis incité par le constat que je fais de la situation actuelle, à m’exprimer sur la question du Logement dans notre beau pays.
Enfin, ma totale liberté de parole, n’étant tenu pas aucun parti ou autre obédience quelconque, me permet de le faire.
Depuis plus d’un an la loi ALUR – que pour ma part je préfère nommer loi DUFLOT, en souvenir de l’égérie du premier gouvernement Hollande-Ayrault – est venue ébranler la filière immobilière : 177 articles, 200 décrets d’application, une nouvelle illustration du choc de complexification, … malgré les tentatives empressées du Gouvernement Hollande II, de détricoter les mailles les plus incongrues du texte, l’encre initiale n’étant pas même encore sèche !
Le constat fait aujourd’hui par l’ensemble des acteurs est consternant : sur la forme, cette production législative est incompréhensible, car fort mal rédigée ( comme la Loi Pinel, etc…c’est devenu l’usage), complexe à mettre en œuvre sur le terrain, alimentant ainsi les peurs, les doutes ; sur le fonds, la filière immobilière a mis un genou à terre, la production de logements neufs marque le pas, nos amis notaires sont accablés, débordés, certains découragés…, les transactions sont retardées, juridiquement fragilisées (« trop d’information tue l’information », il manque toujours « un papier » pour concrétiser juridiquement l’accord sur la chose et sur le prix, les vendeurs, généralement eux-mêmes également acheteurs doivent différer leur nouveau projet dans l’attente de certitudes sur la réalisation de leur propre vente !)…
Plus grave : même si les « insiders » ( ceux qui ont déjà un logement, ou les moyens de l’acquérir ou le louer) sont de plus en plus protégés , les « outsiders », eux, sont encore plus lourdement confrontés, encore plus souvent exclus, de ce qui devrait être, dans un pays comme le nôtre, l’entrée digne dans un parcours résidentiel pour tous…
Par ailleurs, plus la jungle (juridique en l’espèce) est touffue, plus les prédateurs peuvent y sévir, plus leurs proies sont exposées, et plus les honnêtes opérateurs sont entravés dans leur mission au service du plus grand nombre… Car, il faut le reconnaître, il y a dans l’activité immobilière quelques voyous, … autant que dans la politique ou la banque (ce qui n’est pas peu dire, c’est vrai). C’est une activité humaine, avec ses faiblesses, comme toutes les autres…
J’estime avoir, pour ma part, accompli modestement mon devoir d’alerte, en interpellant le Législateur – publiquement, puis, à son invitation, en tête-à-tête à l’Assemblée Nationale, – Législateur représenté par les deux rapporteurs de la Loi Duflot, Monsieur le Député Golberg, et Madame la Députée Linkenheld. Le premier m’a répondu en substance, citant Clémenceau mais cette fois à l’encontre des professionnels de l’immobilier, que « la Guerre était chose trop grave pour la confier à des militaires », la seconde m’indiquant ne pas être triste, ni avoir honte, des conséquences rappelées plus haut… Je n’attendais rien d’autre du Politique d’aujourd’hui, arc-bouté sur ses certitudes, contraint par ses obligations de justification, et servi par sa casuistique. Mais je me devais, en conscience, d’exprimer les risques que tout professionnel digne de ce nom, pouvait aisément appréhender à l’égard de ce texte. Un devoir citoyen, pour pouvoir ensuite, en toute liberté, continuer à constater donc à contester et à critiquer.
Attention ! il ne s’agit pas de « jeter le bébé avec l’eau du bain » : aucun doute que l’Enfer d’aujourd’hui a été pavé, comme toujours, de bonnes intentions. Mais l’incompétence (juridique et pratique), le clientélisme et les petits compromis, ont fait leur œuvre…
Bien sûr des mesures telles que la suppression du COS et des surfaces minimum pour bâtir sont une bonne chose, pour améliorer l’utilisation du foncier (sauf dans les cas où les collectivités locales, s’empressent de réviser leur PLU pour contrecarrer la mesure, par des règles – notamment de gabarit – plus contraignantes…)… à condition de disposer d’un terrain ou que l’on a les moyens de l’acquérir.
Bien sûr, pertinente était l’idée d’offrir la possibilité de remonter la compétence d’urbanisme au niveau de l’intercommunalité pour soutenir les petites communes dans l’exercice de ce droit toujours plus complexe, …mais aussi pour éviter des comportements clientélistes de quelques édiles locaux, dignes de républiques bananières ( nous en connaissons tous !). Mais qu’est devenue l’intention originelle du Législateur sur ce point et, en conséquence, quels sont les évolutions à ce jour sur le terrain ?
Il y a urgence, sans alourdir encore l’édifice mais tout au contraire en le simplifiant, à remettre en route la filière immobilière, et ce faisant, à soutenir l’activité de construction. (« Quand le bâtiment va, tout va » disaient nos anciens dans leur sagesse…).
Force critique, je me dois donc d’être aussi force de proposition :
Il est urgent de simplifier la Loi Duflot sur ses aspects les plus stupides -je pèse mes mots ! 6 kg d’annexes pour acquérir un emplacement de parking, une cave, et même un logement, est inutile, démagogique et surtout contreproductif. La prévention des copropriétés dégradées, objectif incontestable mais qui concerne une toute petite minorité de situations, ne saurait justifier d’aligner le cas général sur l’exception ! Inutile d’étudier le règlement de copropriété de 1952, et ses 15 avenants pour acheter un logement en toute sécurité dans la plupart des immeubles de France.
pourquoi pénaliser l’ancien, par des droits de mutation à 5,5% (après, de surcroît, leur augmentation en 2014 !) plus élevés que dans le neuf, alors que, par définition, l’ancien concerne des foyers au budget plus limité, et que dans la majorité des cas, pour arriver à l’acquisition neuve, il faut avoir effectué préalablement une ou plusieurs étapes dans l’ancien. Aligner les droits de mutation sur le neuf – au-delà d’assurer simplicité et équité, c’est réaliser, immédiatement, une baisse de 5% du prix « acte en mains » pour tous les acquéreurs dans l’ancien ! (On pourrait pour les mêmes raisons, préconiser la ré-ouverture du Prêt à Taux Zéro, PTZ, dans l’ancien)
L’investisseur immobilier de base désigne ici Mr ou Mme Michu, qui veulent simplement acheter un petit logement locatif pour prévoir un complément de revenus à l’heure de la retraite, ou transmettre, le moment venu, le fruit de leur travail et de leur épargne à leurs enfants. Le cycle de production immobilière est parmi les plus longs, il nécessite donc une visibilité sur le long terme pour s’engager ; les règles fiscales concernées doivent être « sanctuarisées » sur au moins 10 ans, par des engagements irrévocables. Les opérateurs ont ainsi le temps de les comprendre, de les maîtriser, et peuvent ainsi s’engager dans un projet immobilier.
Gagner en réactivité sur le traitement des expulsions des locataires de mauvaise foi (eh oui ! les voyous existent ici aussi, comme dans toutes activités humaines, et j’en ai vu quelques-uns sévir…). Ces cas, bien que rares, ont de telles conséquences financières et parfois psychologiques pour le bailleur personne physique, une telle portée dans l’inconscient collectif que les délais actuels de procédures constituent l’un des freins majeurs à l’investissement locatif du particulier, (qui préfère même parfois laisser un logement vide que de courir ce risque aussi minime soit-il : un logement vacant est un scandale dans une Société comme la nôtre). Les moyens actuels de recoupement des revenus et situations doivent permettre d’obtenir la qualification de mauvaise foi, la décision judiciaire et l’expulsion effective dans un délai maximum de 6 mois (ce n’est déjà pas mal) et ce, quelle que soit la saison.
Il convient de mettre un terme au gaspillage de surface dans les logements neufs, gaspillage généré notamment par l’obligation d’accessibilité de TOUS les logements neufs. Les règles de rayon de giration de fauteuil, font perdre l’équivalent de plusieurs logements dans chaque opération neuve (!)… Et les acteurs de terrain que nous sommes passons notre temps à répondre aux candidats-acquéreurs qui veulent être assurés de pouvoir redonner à leur WC, dès la livraison, la taille adaptée à leur besoin (sic), et non pas celle, systématique d’une salle de bains etc, etc… On marche littéralement sur la tête ! Il faut avoir le courage sortir de la démagogie (certains élus le reconnaissent bien volontiers,… mais en privé) de dire que le vrai combat, à la fois noble et réaliste, c’est de pouvoir offrir un logement adapté à chaque handicapé, et non pas de rendre chaque logement neuf accessible. A ce propos d’ailleurs, par quelle « magie » technocratique la notion de handicap s’est-elle traduite par un fauteuil roulant ? Un non-voyant n’est-il pas lui aussi handicapé, et gêné dans sa mobilité par des couloirs trop larges, des cloisons éloignées de ses mains… Doit-il acquérir un fauteuil roulant ? (!) Y-aurait’il une hiérarchie entre handicapé moteur, non voyant, personne âgée à mobilité réduite, etc, etc ?… Et le sort d’une femme seule avec 2 enfants, travailleur pauvre qui n’a pas accès au logement, véritable handicap, mais social cette fois, n’est de mon point de vue pas toujours plus enviable. Pour ma part, en tous cas, j’ai autant envie qu’elle trouve une solution-logement adaptée à sa situation…
Symbolique et bien clientéliste (donc qui osera ?), cette mesure fiscale est pourtant, sauf erreur, budgétairement inutile ou presque (rapport entre la recette et les coûts de recouvrement).
Mais c’est une mesure tellement décourageante pour investir dans l’immobilier… au point même que certains s’en vont, d’autres dissimulent …
Elle est surtout économiquement stupide : ce n’est pas le stock (le patrimoine immobilier) qu’il faut taxer, mais les flux (ventes immobilières), car c’est au moment des ventes que l’argent est disponible. Cela évitera également les situations iniques : par exemple, la famille de l’Ile de Ré, qui, malgré des revenus limités, se retrouve sanctionnée par l’ISF au motif de la flambée de ses terrains familiaux, et donc obligée de les vendre pour payer l’impôt !
Voici donc quelques pistes concrètes et, je le pense, efficaces…
Pour certaines gratuites, mais pour d’autres, c’est vrai, coûteuses, et le pays est exsangue à force de dépenses publiques excessives financées depuis 30 ans par l’emprunt et donc sur la tête de nos enfants …
Même si la relance d’une véritable dynamique immobilière, le développement de la production neuve (TVA à 20%), des transactions dans l’ancien (Droits de mutation) génèrera immanquablement des rentrées fiscales significatives (dont l’IS et la TVA sur les opérateurs de l’immobilier et du bâtiment), de l’emploi durable et non délocalisable, celui-là !…, je m’efforce aussi de formuler des propositions réalistes et concrètes pour de nouvelles ressources budgétaires, au plan national et local. Elles nécessitent toutefois d’oser sortir de tabous sans doute bien entretenus.
Est-il normal que de constater par exemple dans l’Ouest Parisien et sur 10 ans, des plus-values de 500.000 euros (doublement du prix du bien sur la période) sur résidence principale, soit l’équivalent d’un revenu de 50.000 euros par an, soit 4.000 euros par mois,… sans aucun impôt, ni charges sociales, … ni CSG/RDS : qui dit mieux ? Pour ma part je connais quelques « familles » qui changent de résidences principale tous les trois ou 4 ans… et ce n’est pas pour cause de mobilité professionnelle (quand on déménage sur la même commune), ni de difficultés relationnelles avec leur nouvel environnement !
Soyons donc raisonnable :
Exonérons, comme aujourd’hui, de tout impôt sur la plus-value, une revente de résidence principale intervenant :
Ce qui permettra de distinguer le « bon père de famille » du « spéculateur éclairé »
En-deçà des 7 ans :
Neutralisons néanmoins une plus-value non taxable à hauteur de 30% du prix d’achat, en respect du fruit du travail, de l’épargne et du risque pris par le vendeur,…
Mais taxons les 70% restants selon le même barème que pour les résidences secondaires (pour harmoniser et donc simplifier la compréhension par tous et d’ailleurs, à cette occasion, revenir sur ce régime désormais illisible et décourageant, depuis sa réforme par le gouvernement Sarkozy-Fillon en 2011).
La constructibilité d’un terrain est une prérogative de la puissance publique, de la collectivité locale. C’est la décision de rendre constructible un terrain qui entraîne une augmentation immédiate et exponentielle de sa valeur (entre la simple prairie et le terrain à bâtir, le rapport va de 1 … à 1.000 !). Pourquoi celui qui par chance, par héritage familial,… ou par spéculation sur des réserves foncières (assorties quelquefois d’influences contestables pour obtenir du Maire la constructibilité d’un terrain acquis auparavant à vil prix), pourquoi celui-ci devient, sans partage, millionnaire du jour au lendemain (j’ai là-aussi vécu quelques situations éclairantes).
Adoptons une règle simple : la décision de constructibilité émane de la Puissance Publique, donc la Collectivité, donc partageons en conséquence à 50/50 de la création de valeur générée par cette requalification : taxation à 50% sur la plus-value, mais là-encore au moment de la vente du terrain à bâtir, lorsque l’argent est disponible.
Cette mesure peut d’ailleurs être modulée pour inciter à vendre rapidement (taxation progressive) ou à un bailleur social …
Au passage, c’est aussi une incitation aux Maires, en quête, plus que jamais, de ressources supplémentaires, à ouvrir des terrains à l’urbanisation…
Telle est ma modeste contribution au débat, contribution bien entendu perfectible, sans doute critiquable. Mais il va bien falloir retirer le pied du frein, et même trouver des façons d’avancer, et vite : un choc d’accélération en quelque sorte ! C’est en tous cas l’expression d’un agent immobilier de proximité, fier de son métier, dont le propos est sans doute parfois brutal, j’en conviens : il est proportionné à mon indignation. ©byBazikPress
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Par Labau, il y a 8 années
Tout d’abord je valide totalement l’article de ce Confrere très lucide et pertinent , par contre je suis sidéré par le fait que des professionnels en activité valident en totalité la loi Alur véritable usine à gaz dogmatique .
Je pense que nous avons là un des problèmes clefs de la France , les réformes sont nécessaires mais elles doivent être simplifiées et initiées par les acteurs économiques de chaque secteur et non pas laissées à des politiciens aveugles .
Jean louis Labau
Par didier, il y a 9 années
Taxer la revente de la résidence principale (même modérément) par des plus-values serai un scandale qui devrai mettre tout le monde dans la rue avec des pavés dans les mains !!!!!!!!!! En effet la personne qui fait des travaux personnellement en se privant de tous ses week-end n’a pas à être taxe la dessus de même que celui qui finance des travaux en passant par des entreprises, De plus puisque les choses en économie sont cycliques si nous repassons par une période d’inflation, la personne qui est obligée de vendre parce que dans sa région il n’y a pas de travail devrai supporter des plus values alors que s’il veux racheter un autre bien dans la nouvelle région il devra payer le prix fort, Alors on nous dira oui mais s’il réinvesti de suite il sera exonéré c’est pas si simple il peut y avoir des périodes d’essai et autre …….. si on prends des plus values au passage c’est du vol ! eh oui je vends le double mais pour racheter je paie aussi le double donc j’ai besoin de garder mes sous ! On est parfois déjà bien dégoutté de devoir déménager parce qu’il n’y a pas de travail, on ferai mieux de mettre de l’énergie dans l’organisation de la taxation des entreprises qui font du chiffre en France et qui paie leurs impôts à l’étranger….. c’est bien plus légitime et ca rapporterai bien plus.
Par brulard jean-luc, il y a 9 années
Bonjour. « De la discussion nait la lumière ». Ceci étant, je pense que vous avez mal lu ou mal compris ma proposition sur ce point qui prévoit d’une part une durée minimum de détention ( 7ans) au-delà de laquelle pas de taxation, et d’autre part, une franchise de 30% pour justement tenir compte de l’investissement, du risque etc… justement pour distinguer le « bon père de famille » du spéculateur professionnel. Avec 30.000 euros de dette sur la tête de chaque français, dont nos enfants, il serait irresponsable de proposer des dépenses comme je le fais pour relancer la filière et permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, sans proposer des recettes réalistes et maitrisées comme je le propose. Je pense qu’aujourd’hui, les scandales sont ailleurs ! merci de votre contribution au débat.
Par Melissa, il y a 9 années
Bonjour,
c’est compliqué de s’y retrouver dans tous ces dispositifs de défiscalisation immobilière présents et passés quand on est novice en la matière ! ) Merci en tout cas pour ces infos 🙂
Par Marie-Noëlle, il y a 9 années
En temps que professionnelle de l’immobilier, je reviens sur la loi ALUR ou plus précisément que nous devons à Mme DUFLOT qui a voulu (sans faire de mauvais jeux de mots) marquer d’une grosse pierre son passage éclair dans le gouvernement., En effet elle ne participe certainement pas à l’amélioration de la déforestation, qui plus est, je pense sincèrement qu’un client sur 100 prend la peine d’étudier toute cette paperasse ! Tous ces documents à réunir par les acteurs d’une transaction font perdre un temps fou, donc freine la productivité, beaucoup d’argent car les syndics de copropriétaires facturent toutes ces prestations et parfois très cher, enfin allonger le délai de rétraction sachant qu’après une visite de bien puis une ou plusieurs revisites, le rendez vous pour le compromis (délai entre 8 jours et trois semaines) l’acquéreur a largement le temps de réfléchir : on prend les français pour des faibles d’esprit !
Pour la piste des plus-values, évoluant sur un marché de prix assez bas qui touche donc des petits propriétaires, je préconise qu’il y ait un plafond minimum pour être assujetti, actuellement cela touche les ventes de plus de 15000 € donc pas grand chose.
Par CHAMI PHILIPPE, il y a 9 années
Je ne suis pas d’accord avec vous confrère.
Je suis agent immobilier FNAIM Région de BORDEAUX et je suis entièrement d’ accord avec la loi Duflot
LA LOI DUFLOT EST UNE LOI JUSTE COURAGEUSE ET HUMAINE
Elle a rendu la location accessible à une population moins aisée (surtout aux jeunes et aux étudiants)
La Loi Duflot fait la Chasse aux marchands de sommeil et les Braconniers de l’immobilier
La Loi Duflot est bénéfique sur l’environnement elle ne s’applique que pour les logements les moins énergivores
La Loi Duflot avantage les Acquéreurs
Malheureusement Beaucoup de personne même des professionnels critiquent sans connaître cette Loi
Philippe CHAMI
AGENT IMMOBILIER FNAIM
Par BRULARD, il y a 9 années
Entièrement d’accord !
Il y a bien d’autres points qui mériteraient simplification et bon sens,… ce qui veut dire écouter et surtout entendre vraiment les professionnels que nous sommes et leurs clients.
Par LEFEBVRE, il y a 9 années
Je crois que vous avez un train de retard, même les notaires sont in fine satisfaits. Quant aux investisseurs ils ont retrouvé le sourire, le marché du neuf pour de la location est reparti de plus belle. Les mesures concernant le logement devraient être faites principalement pour permettre l’accès pour tous à la résidence principale.
Exit les cadeaux fiscaux aux spéculateurs de tout bord.
Par Jean-Luc Brulard, il y a 9 années
Je suis assez d’accord sur le denier point s’il signifie redonner à l’immobilier son sens premier, et non pas un produit fiscal de plus… Pour le reste, parlons-nous bien du même pays, la France ? Les statistiques de l’INSEE sont sans appel : à juillet 2015 ( c’est le dernier train que j’ai pris) : 340.000 logts mis en chantier, au lieu des 500.000 minimum nécessaires… et promis par notre Gouvernement…
Par Talandier, il y a 9 années
la meilleure façon de faire baisser les prix c’est de construire. Cela provoque un baisse durable car non artificielle et sans effets secondaire autres que de faire baisser le patrimoine de ceux que vous ne voyez que comme des spéculateurs de tous bords ( avec 2 ou 3% de rentabilité par an).
Par Nico, il y a 9 années
Bonjour, Je suis en grande partie d’accord avec ce que vous dites. Pour ma part je commercialise de l’immobilier neuf sur Toulouse depuis plus de 10 ans et aujourd’hui, ces normes PMR sont une aberration !
J’ai des appartements situés en étage, sur des résidences d’un seul étage donc sans ascenseur qui sont aux normes PMR…où est la logique ?
De même un monsieur d’un certain âge qui a vécu 25 ans avec son épouse en fauteuil roulant s’est porté acquéreur de son dernier appartement en VEFA. On a donc regardé les plans et il a souhaité faire des TMA afin de rendre l’appartement plus fonctionnel pour son épouse…. Je ne vous dis pas sa tête lorsque je lui disais que les modifications qu’il souhaitait faire n’étaient tout simplement pas possible…à cause des normes handicapés !!
Un quota de logements pour les personnes handicapés seraient plus judicieux, plutôt que 100% comme actuellement dans les constructions, cela libérerait non seulement des m² mais réduirait aussi les coûts de construction.
Quand on voit le prix du neuf sur Toulouse ( http://www.acheter-neuf-toulouse.com/pages/prix-du-m2-dans-limmobilier-neuf-toulouse.html ), il y a plusieurs axes de réflexion pour le faire baisser et celle ci en est en effet une !
Par André Perrissel, il y a 9 années
Redonner confiance aux investisseurs pour faciliter l’accès au logement et simplifier les démarches. Les mesures préconisées dans cet article vont dans le bon sens.
La loi Alur va a l’encontre de la fluidite du marché immobilier et pénalise les acteurs du logement, bailleurs, locataires, agents immobiliers.
La politique du logement doit être pragmatique et non dictée par des promesses électorales populistes.
Par Jean Vis, il y a 9 années
Bonjour,
Je constate qu’une seule de vos cinq propositions concerne la loi Alur. J’en déduis que finalement elle ne doit pas être si mal, cette loi mais que vous ne voulez pas l’admettre !
Par Jean-Luc Brulard, il y a 9 années
Si, si, je vous assure, pour la pratiquer au quotidien au plus près des clients et des notaires sur son volet « transaction », la loi ALUR est un obstacle significatif. Quant à mon article, il a vocation à proposer des solutions pour relancer la filière de production de logements, aujourd’hui accablée par la règlementation et les normes au détriment de ceux qui ont besoin de se loger.
Par Talandier, il y a 9 années
La loi ALUR concerne beaucoup de sujets immobiliers . La transaction dont il est question ici n’est qu’une partie de la loi. C’est pour cela je pense que l’article ne fait qu’une proposition touchant cette loi, mais il y en aurait d’autres moins importants mais non mineurs tel le délais de rétractation allongé, les nouvelles normes applicables aux mandats de vente, etc…