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Des ménages qui retrouvent le moral, une activité locative qui repart, des loyers à la baisse… telles sont les principales conclusions du dernier observatoire CLAMEUR (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) .
« Nous assistons à un redémarrage du marché de la location mais sans dérapage inflationniste« , observe Michel Mouillart, auteur de l’étude Clameur*. A quoi cela tient-il ? » A la transformation du discours public au cours des derniers mois et à l’amélioration du moral des ménages. Les ménages déménagent, l’économie immobilière se porte mieux même si le pouvoir d’achat des ménages reste en berne« . Bailleurs et locataires peuvent se réjouir. Les premiers parce que « le marché locatif privé semble sortir de plusieurs années de récession, l’activité locative repart« . Les seconds, parce que les loyers sont orientés à la baisse : -0,9% depuis le début de l’année en glissement annuel. Si la demande est toujours inquiète, confrontée à la montée du chômage, elle reste soutenue par la pression démographique et les besoins de mobilité résidentielle. « Les annonces du Premier Ministre et de la Ministre du Logement ont rassuré les offreurs, inquiets jusqu’alors de la mise en oeuvre d’un encadrement des généralisé des loyers et peu convaincus par les incitations fiscales à investir qui étaient proposées. Il n’en fallait pas plus pour que le marché se redresse, comme cela a d’ailleurs été le cas, dès la fin de l’été, des ventes des promoteurs aux investisseurs« , analyse Michel Mouillart.
Le marché locatif privé s’est ressaisi durant l’été 2014, bénéficiant d’une demande plus pressante qu’auparavant et d’un changement sensible dans le discours des pouvoirs publics. Depuis le début de l’année 2015, la reprise se confirme. Normalement durant l’hiver,le marché se replie : depuis le début de 2015, la mobilité résidentielle ne fléchit pas, démentant le profil infra annuel de l’activité de Clameur observe depuis 1998. La mobilité s’accroît même pour s’établir maintenant à 28,9% et retrouver un niveau comparable à celui qui se constatait habituellement en début d’année avant la grande dépression des années 2008-2009.
Elle se redresse parfois de façon assez vive, dans 16 régions. Elle recule en revanche encore doucement (mois de 1%) dans le Limousin, en Lorraine et en Poitou-Charente. Mais elle se dégrade toujours après plusieurs années d’un recul parfois rapide en Ile de France et en Rhône-Alpes. Ces évolutions sont sans lien avec les niveaux des loyers l’activité se contracte dans le Limousin ou en Lorraine où les loyers sont parmi les moins élevés alors qu’elle se redresse dans le Languedoc Roussillon ou en Paca où les loyers sont parmi les plus élevés.
Durant l’automne 2014, le rythme de hausse des loyers a ralenti, suivant le profil saisonnier habituel. Et sur l’ensemble de l’année 2014, les loyers de marché ont cru de 1%. Depuis le début de 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. En revanche, les loyers de marché reculent : si cela n’est pas surprenant durant les mois d’hiver, le recul est rapide cette année, à un rythme comparable à celui qui s’était observé en 2013 à la même époque (-0,9% depuis le début de l’année en glissement annuel. En ce début d’année 2015, la progression des loyers est la plus rapide pour les grandes logements, comme cela est habituel durant les mois d’hiver.
Les loyers de marché baissent dans 14 régions. Dans 2 régions, les loyers stagnent ou progressent moins vite que l’inflation : Bretagne et Bourgogne. Ils augmentent plus vite que l’inflation dans 4 régions (1% à 2%) : Alsace, Auvergne, Centre et Poitou Charentes. La hausse est la plus rapide en Champagne-Ardenne.
Sur une marché locatif privé dont l’activité se ressaisit, les loyers de marché reculent toujours dans 53,6% des villes de plus de 10 000 habitants. C’est la situation la plus dégradée que Clameur a eu à observer depuis 2009. Les loyers baissent dans 80% des villes (de plus de 148 000 habitants). Ils progressent moins que l’inflation dans 10% des villes. Ils augmentent au-delà de l’inflation dans deux villes, Le Mans et Reims.
L’effort d’amélioration et d’entretien des logements ne se relève pas : 16,5% des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location en 2014. Et en ce début d’année (période peu propice à la réalisation des travaux, la situation se dégrade encore).
En outre depuis 2009, le recul de l’activité s’est accompagné d’un allongement des délais de remise en location (+28,7%). La montée de la vacance représente 1,7 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4,3% des loyers perçus. Alors que le maintien d’un effort d’amélioration à haut niveau s’imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d’amélioration et d’entretien de leur patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain.
Depuis 2008, la montée de la vacance est rapide, partout en région : sur les marchés actifs ou sur les marchés très déprimés (Bourgogne, Franche Comté et Limousin).
Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Alur devrait se entraîner une baisse de 20,4% des loyers parisiens. La baisse moyenne, de 22,5% devrait bénéficier pleinement aux ménages aisés. Mais pour les 11,8% des logements aux loyers les plus bas les loyers pourraient être relevés. La hausse étant de 15% à 20% suivant les arrondissements et les types. Elle touchera les ménages modestes.
Reste à savoir si le dispositif d’encadrement qui ambitionne de segmenter l’espace parisien à une niveau plus fin que celui de l’arrondissement pourra facilement être mis en oeuvre ? Surtout si comme cela paraît envisagé, quatre période de construction sont distinguées. « Il n’est pas certain que, dans ces conditions, les contrainte de représentativité statistique imposées puissent être facilement respectées. Pas plus que l’égalité du citoyen face à la loi », souligne conclut Michel Mouillart.© byBazikPress
(*) Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) est un observatoire qui regroupe une trentaine d’acteurs du marché locatif privé (dont Century 21, Nexity, Foncia…). Avec 1 295 villes, regroupements de communes et zones géographiques plus de 10 000 habitants étudiés, Clameur 95,4 % du marché.
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