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Quel a été l’impact de la loi ALUR sur le marché immobilier. Century 21 dresse un premier bilan de l’impact des nouvelles mesures législatives dans son notre réseau.
Les acquisitions réalisées à titre de placement continuent de reculer France entière (-1,3% en 2014 après avoir chuté de -7,5% en 2013 et de -5,2% en 2012). Le triptyque « Taxation, Réquisition, Encadrement » a inquiété les investisseurs et rompu le fil de la confiance nécessaire pour réaliser ces investissements de long terme.
Au total, ce sont pas moins de 130 000 transactions qui ne se sont pas réalisées sur ce marché depuis 3 ans. D’une manière générale, les investisseurs ont manqué de visibilité fiscale et réglementaire, ce qui s’est traduit, cette année encore, par une diminution du nombre de locations mises sur le marché.
Les principaux investisseurs sont les retraités avec 24% des acquisitions à leur actif. L’augmentation de l’espérance de vie et les incertitudes liées au régime des retraites les poussent à se constituer des revenus complémentaires.
En deuxième position se situent les employés et ouvriers, qui réalisent 21% des transactions. Là encore, cet investissement est réalisé afin de se constituer à terme un revenu complémentaire.
Les cadres supérieurs et les professions libérales, en revanche, se désintéressent de ce type d’investissement ; ils ne représentent plus que 11,6% de ce marché.
Le marché locatif privé démontre une fois encore qu’il est capable de s’autoréguler et de tenir compte du contexte économique difficile dans lequel se trouvent les locataires aujourd’hui.
Que ce soit en euros courants ou en euros constants (intégrant l’inflation), les loyers moyens ont enregistré une baisse en 2014 (-1,1%, inflation incluse).
Il est intéressant de noter que l’IRL sur la même période progresse, lui, de 0,47%.
Partout, ce phénomène de modération des loyers s’observe : à Paris, le loyer moyen enregistre une baisse sensible de 0,6%.
Les loyers en Ile-de-France reculent également (-5,1%), le loyer moyen passant de 832 euros à 791 euros cette année.
Les locations nouvelles présentent des loyers plus modérés, tandis que sur les baux en cours, l’application de l’indice IRL n’a pas été effectuée. Les bailleurs privilégient la solvabilité de leurs locataires plutôt que la rentabilité de leur investissement. Ce placement est à long terme ; la récurrence des revenus est essentielle pour son financement.
Nous observons que les moins de 30 ans représentent près d’une location sur deux (49,2% des locations réalisées en 2014 contre 48,5% en 2013).
A contrario, les 30-50 ans voient leur proportion baisser de 1,4 point. Ils sont à l’origine de 34,5% des locations nouvelles. Le turnover de cette catégorie de population est plus faible quand le contexte économique est difficile.
La mobilité résidentielle se situe en moyenne à 27% en 2014, quand elle était de 32% en 2004, il y a 10 ans.
Des loyers en phase avec les revenus des locataires
Le taux d’effort des locataires, c’est-à-dire le rapport entre leurs ressources et le loyer, est resté stable durant ces dix dernières années (en moyenne à 26,2%), ce qui prouve que les loyers ont évolué de manière équilibrée en se calquant sur la progression des salaires. Il n’y a pas eu de flambée des prix comme on peut régulièrement l’entendre. Les loyers ont progressé de 7,5% en 10 ans, soit une progression nettement moins forte que l’inflation (14,6% sur la même période).
Les présupposés et lieux communs qui ont prévalu au vote de la loi Alur ont été lourds de conséquences.
Ce sont principalement les classes moyennes qui investissent dans l’immobilier locatif. C’est un investissement populaire financé le plus souvent par un crédit bancaire à long terme. Devenir bailleur est un moyen de se constituer un revenu complémentaire à l’heure des incertitudes sur le niveau des pensions et leur pérennité.
En outre, l’immobilier locatif est loin d’être un produit spéculatif déconnecté de l’économie réelle. La « pierre » s’inscrit parfaitement dans la politique défendue par Bercy, le « made in France ». En effet, il s’agit d’investissements de long terme, réalisés la plupart du temps à l’aide de capitaux prêtés par des banques françaises dans des logements destinés à être proposés à la population de notre pays. Ces investissements ne génèrent pas d’immenses profits ; le taux de rentabilité observé étant bien souvent inférieur à 5%. Ils répondent, de plus, à un réel besoin non satisfait par la puissance publique. Sans bailleurs, pas de locations proposées donc pas de locataires logés.
Ce marché n’a aucun besoin d’être soutenu. Il ne doit simplement pas être entravé !
Les fausses bonnes mesures de régulation et l’inflation du formalisme protectionniste sont les principaux maux auxquels le gouvernement devrait s’attaquer car elles nuisent aux intérêts des propriétaires-bailleurs et de leurs locataires.
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