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Le marché de l’immobilier ancien est en pleine mutation. En 2014, l’écart de prix s’est creusé encore davantage entre Paris et les villes de moins de 20 000 habitants. Mais d’une manière générale, selon le réseau Guy Hoquet, c’est la France qui semble coupée en deux par les prix.
Si à l’échelle nationale, le réseau Guy Hoquet enregistre une baisse moyenne des prix de – 1,7% sur 2014, l’écart se creuse en 2014 entre Paris (7766 € / m²) et les villes de moins de 20 000 habitants (1718 €/m²). Il dépasse les 6 000 € le m². A signaler aussi qu’il a doublé en cinq ans.
Paris affiche une très légère baisse de ses prix de -0,8% en un an. Aujourd’hui deux marchés s’y distinguent dans la capitale : celui des biens sans défaut, dont les prix restent élevés, et celui des biens avec défaut qui font l’objet de fortes négociations. La petite couronne corrige, elle, ses excès. Malgré des acquéreurs plus frileux, elle maintient son niveau d’activité. Aujourd’hui, le prix moyen du m² est de 3 307 €/m². Il a baissé de -2,6% en 1 an.
Dans les villes dynamiques, la demande reste forte et les centres villes reproduisent le phénomène parisien avec des biens à défauts qui pâtissent de délais de vente plus longs. Toutefois, la province enregistre une baisse des prix -1,9% en 1 an, ce qui porte le m² à 1 802 €. Les villes de plus de 20 000 habitants voient le prix de leur m² baisser de -1,6%. Celles de moins de 20 000 habitants et les zones peu tendues accusent une baisse des prix encore plus importante (-2,5% en moyenne).
Dans les zones rurales, où la moyenne des prix de vente enregistrés en 2014 montre une baisse globale de 2,5% sur le terrain, certains biens font l’objet de négociations et font, de fait, baisser les prix, parfois, jusqu’à 20%.
Dans la capitale, où les prix entament une baisse globale, la réalité est plus complexe. Sur le terrain, les agences immobilières observent deux marchés se dessiner depuis le début de l’année 2014 : celui des biens sans défaut, aux délais de vente très courts et aux prix qui restent élevés et stables, et les biens « avec défaut » qui voient leurs délais de ventes s’allonger et leurs prix fortement négociés. Les agences parisiennes constatent un ralentissement des délais de vente à partir de la moitié de l’année ainsi qu’une baisse de l’activité allant pour certains secteurs jusqu’à -10%.
Les villes situées aux portes de la capitale, qui avaient vu leurs prix atteindre des sommets ces dernières années, corrigent leurs excès avec des prix en baisse de -3 à -4% dans l’Ouest Parisien, voire de -10% dans certains secteurs comme Les Lilas qui avaient vu leurs prix exploser. Cependant, l’activité se maintient.
Dans les villes de moins de 20 000 habitants, certains secteurs sont particulièrement touchés par une baisse des prix importante, allant même parfois jusqu’à -20%. L’activité en nombre de transaction est en légère baisse par rapport à 2013.
Les acquéreurs se montrent très attentistes et ne cèdent qu’aux opportunités de baisses de prix, tandis que les vendeurs qui ont un projet par la suite acceptent d’importantes négociations. La majorité des ventes sont des projets de nécessité (divorces, mutations…).
Dans les zones tendues, soit les villes de plus de 20 000 habitants, l’activité se maintient via une demande plus forte. Mais les biens à défaut pâtissent de délais de vente plus longs. Dans le centre de Lyon, le marché connaît des similitudes avec le marché parisien : les beaux biens se vendent rapidement et à des prix qui se maintiennent, tandis que ceux avec défaut sont ouverts à de fortes négociations. Dans le cadre du marché des biens avec défaut, les prix descendent à 3 500 € le m² dans ce quartier prisé de Lyon. Il y a plus de demandes que d’offres dans ce secteur qui est plutôt l’apanage des secondo accédants. A Reims, la baisse est plus franchement entamée, de l’ordre de – 4 à – 5 %. A Montpellier, la baisse atteint, elle, – 3 à – 5% mais l’activité reste équivalente à 2013.
A Brive-la-Gaillarde, l’activité se maintient mais les baisses de prix sont importantes sur les biens avec travaux. A Saint-Brieuc, ils entament une décroissance légère (-2 à 3%). A Besançon, le prix moyen avoisine les 1500 € au m² en 2014. Un T3 estimé à 155 000 € a été vendu en six mois à 100 000 €. A Chambéry et Aix-les-Bains, les prix se maintiennent sur les appartements et sont en léger recul sur les maisons. ©LeFildeL’immo/BazikPress© AlcelVision – Fotolia.com
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