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Le réseau Laforêt a rendu son verdict pour l’année 2014 et dresse un bilan du marché immobilier résidentiel plutôt encourageant pour 2015.
« 2015 ? Comme 2014 mais en mieux… »
« Aujourd’hui, l’offre émane de ventes
réalisées par nécessité. Quant à
la demande, elle est portée par des
primo-accédants bénéficiant
de dons familiaux et des
secundo-accédants acceptant une baisse de leur
plus-value pour mieux se lancer dans d’autres projets.
L’assouplissement de la loi Alur devrait se
traduire par un retour des investisseurs.
Dans ce cadre, les prix continueront leur
baisse progressive à un niveau maximum de 2%.«
Elix Rizkallah, président du réseau Laforêt
Si la demande baisse légèrement, le volume de transactions se maintient sur l’ensemble du territoire. Peut-être parce qu’acquéreurs et vendeurs sont plus en phase sur les prix. Une attitude réaliste et une entente qui permet d’aller au bout des transactions !
Si le volume global de la demande baisse en France de 4%, il faut noter que cette dernière reste forte à Paris, soutenue en Île-de-France ainsi que dans les grandes agglomérations. Les zones moins urbanisées, elles, marquent le pas. Découragés par les annonces et effets de la loi ALUR au premier semestre, les investisseurs font un timide retour au second.
Conscients que la pierre reste un excellent moyen de capitaliser, les primo-accédants reviennent en nombre. Ils bénéficient généralement d’une épargne familiale conséquente. Les secundo-accédants réalisent encore souvent une plus-value, leur permettant de gonfler la part de l’apport qui va généralement de 40% jusqu’à 100% du prix du bien. D’une manière générale, les acquéreurs présentent des dossiers d’achats consolidés avec une part d’apport en hausse et des enveloppes financières pré-validées.
Toujours à leurs niveaux bas, les mises en vente sont strictement dictées par la nécessité. La pénurie de petites surfaces persiste. De façon générale, la demande reste supérieure à l’offre sauf pour les plus grandes surfaces : appartements familiaux, grandes maisons. Toutefois, on observe des mises en vente par les bailleurs au départ de leurs locataires pour réaliser une plus-value encore intéressante. Les biens vendus occupés peinent à se vendre. Les vendeurs ont en général intégré une tendance baissière modérée des prix. Ils affichent plus facilement des prix réalistes.
Les grandes agglomérations maintiennent la dynamique des transactions alors que les secteurs moins urbanisés reculent. Ce sont les petites et moyennes surfaces qui rythment le marché. Dans un contexte baissier, les acquéreurs achètent la qualité : situation géographique, qualité de construction… Les difficultés sont nombreuses pour faire se rejoindre vendeurs et acquéreurs (financement, estimation de travaux…) mais lorsqu’ils se rencontrent, l’accord sur le prix se fait raisonnablement et les transactions se fluidifient.
Le prix moyen d’un bien vendu dans le réseau Laforêt se situe à 207 000 €, sur une surface moyenne de 73,5 m². Il est en baisse de 1,9%. Cette faible baisse des prix au m2 est la conséquence des ventes de petites surfaces et des biens de qualité qui maintiennent la moyenne. Ce chiffre recouvre plusieurs réalités : de grandes métropoles, comme Paris et Lyon, résistent mieux et des villes moyennes, comme Dax, voient les prix dévissent de 10%. La fracture immobilière se confirme par l’écart de prix au m² qui se creuse sensiblement entre les villes et les zones moins peuplées.
Les marges de négociation se réduisent légèrement. Davantage en phase avec le marché, les vendeurs acceptent de mettre en vente leur bien à des prix plus réalistes, donc plus acceptables par les acquéreurs. Chacun pense ainsi réaliser une affaire à son juste niveau. Plus raisonnables au départ, les prix sont un peu moins « challengés » par les acquéreurs, en particulier sur les petites surfaces où la demande domine souvent l’offre. Un vendeur acceptera plus facilement une offre basse de la part d’un acquéreur solvable car il sait que la transaction se concrétisera à court terme.
D’une manière générale, les délais de vente se stabilisent mais ne reflètent pas les situations plurielles du marché. À l’instar des appartements dont les délais de vente s’allongent d’une semaine suite à la loi ALUR et des zones hors agglomération où les vendeurs ont mieux assimilé la réalité du marché. Ces derniers acceptent plus facilement les offres des acquéreurs qui se font plus rares. L’allongement du délai de vente dû à la loi ALUR a été largement compensé par une prise de décision plus franche des acquéreurs et un accord sur le prix plus rapide avec les vendeurs. ©LeFildeL’immo/BazikPress© Graphies.thèque – Fotolia.com
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