Bien évaluer une agence immobilière

La valeur d’un fond de commerce tient compte de la composition du chiffre d’affaires, des conditions économiques et des modalités de transfert du fonds de commerce. Les conseils de Bernard Le Merdy du cabinet Viou et Gouron.

Avoir une approche juridique

Outre une approche financière, les techniques d’évaluation de titres sociaux ou de fonds de commerce doivent être complétées par une approche juridique.

Un audit réalisé par des conseils spécialisés dans le secteur de l’immobilier dans le cadre d’une acquisition de fonds de commerce ou de titres de propriétés d’administration de biens et d’agences immobilières devra permettre de : 

• Fixer ou affiner l’évaluation du fonds ou des titres (en fonction : de la composition et de la nature du parc immobilier géré, de la durée moyenne et de l’ancienneté des mandats).
• Evaluer les méthodes et la politique de tarification du cabinet,
• Evaluer les compétence du personnel technique repris,
• Chiffrer les synergies et les économies d’échelles à réaliser
• Mettre en évidence certaines clauses à insérer dans le protocole (durée de présence du cédant garantie de chiffres d’affaires, prélèvement des honoraires , travaux, garantie de passif…).

Recourir à l’audit

Un audit d’acquisition est souvent complété par l’établissement d’un compte de résultat prévisionnel afin d’évaluer la capacité d’autofinancement dégagée par la société permettant de rembourser un emprunt. Cette étape doit conforter le chef d’entreprise (et son banquier dans sa décision d’investissement) : ceux qui n’y ont pas recours et le regrettent fortement dès l’apparition du premier litige. En effet, les méthodes de comptabilisation des produits à recevoir (compromis ou promesses ou acte authentique pour l’agent immobilier) les insuffisances de représentation de fonds mandants (séquestre ou gestion) et l’absence de fiabilité des comptes présentés sont souvent à l’origine de contestations.

S’entourer d’un médiateur

Pour réussir une transaction, une méthodologie spécifique et rigoureuse doit être respectée. D’où la nécessité d’opter pour un médiateur expert en transmission d’entreprises à la fois négociateur et de «facilitateur d’affaire». Le médiateur peut sélectionner des affaires à vendre correspondant au mandat de recherche signé. Il s’engage par ailleurs à prendre en toute confidentialité les contacts sélectionnées, à diagnostiquer le cabinet à reprendre et procéder à son évaluation, et à accompagner avec les conseils habituels de l’investisseur les négociations jusqu’à la signature du protocole d’accord.

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