Immobilier : le marché de la résidence secondaire en France

Publié le 11 juin 2005

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A l’approche des grandes vacances, nous avons imaginé vous conduire sur la route de la Résidence Secondaire et des différents marchés qu’ils représentent pour les professionnels de l’immobilier : ventes, gestion et location saisonnière à la mer, à la montagne ou à la campagne.

N’oublions pas que notre pays est le pays le plus visité au monde : 75 millions de personnes l’ont visité en 2004. En terme de recettes, avec 28 milliards d’euros de recettes, la France est au troisième rang mondial après les Etats-Unis et l’Espagne (chiffres 2003).

Mais surprise, cette route est peu balisée et nous allons chercher à la tracer dans un terrain à peu près vierge d’études et d’informations.

Apres avoir décrit les marchés de la résidence secondaire, en France, le profil des acheteurs, l’organisation des professionnels, nous vous présenterons les résultats d’une étude exclusive réalisée par SVI auprès de 80 confrères, professionnels de l’immobilier : comment travaillent-t-ils ces marchés ? Ce qui nous permettra de proposer plusieurs solutions permettant aux agences d’accroître leur offre de services et de développer leur chiffre d’affaires

Résidence secondaire, la définition officielle:

Pour l’INSEE, une résidence secondaire est « un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires ». Mais cette définition ne prend pas en compte les appartements parisiens occupés du mardi au jeudi par des cadres, ni les résidences occupées une grande partie de l’année par des hollandais ou des anglais !

Où trouve-t-on surtout les résidences secondaires ?

Sans grandes surprises, on les trouve d’abord au soleil, le trio de tête des départements français avec le plus grand nombre de résidences secondaires étant constitué, dans l’ordre, du Var (avec 158.000 résidences secondaires), des Alpes-Maritimes (146.000) et de l’Hérault (112.000). Viennent ensuite la Savoie (103.000), la Haute-Savoie (99.000), la Vendée (95.000), les Pyrénées-Orientales (85.000). Toutefois, la surprise est de trouver en huitième position de ce classement….Paris avec 75.000 résidences secondaires recensées !

Le classement des départements selon le poids des résidences secondaires sur le total du parc est très différent. Avec 45,5% du total, les Hautes-Alpes arrivent loin devant, suivie, dans l’ordre de la Savoie (38,2%), des Alpes de Haute-Provence et de la Corse du Sud (35,2%). Dans ce classement, le Var figure en 10ème position avec 27,4% de son parc.

Enfin, quelle est la répartition entre mer, montagne ou campagne ? Comme il n’existe pas, à notre connaissance de statistiques sur cette répartition, nous avons retenu la dominante de chaque département concerné. C’est la mer qui domine nettement.

Combien de ventes de résidences secondaires par an ?

C’est l’une des nombreuses questions à 1.000 euros qui parsèment ce dossier sur la résidence secondaire. En vérité personne ne le sait ni ne l’a étudié avec suffisamment de précisions.

Voici les différents chiffres que nous avons glanés :

– la FNAIM, par la voix de l’incontournable expert Michel Mouillart, estime à 18.100 le nombre de résidences secondaires acquises par des particuliers, pour un marché total de 606.000 ventes en 2004. Cela nous parait un nombre bien faible !
– 4 milliards d’euros investis par des non-résidents dans des résidences secondaires, selon le Crédit Foncier de France. Avec un prix moyen de 150 000 euros, cela correspond à près de 27 000 acquisitions, par les seuls étrangers en 2004 !
– ni l’INSEE, ni l’ANIL, ni les statistiques des notaires ne fournissent quelque information que ce soit sur le sujet.

Nous estimons pour notre part à environ 50.000 ventes par an, le nombre annuel de transactions de résidences secondaires en France métropolitaine.

Profil-type des acheteurs

La plupart des sources (INSEE, FNAIM, Residence-secondaire.fr) indiquent que les acheteurs disposent de revenus supérieurs à la moyenne des accédants à la propriété ; leur age moyen est de 50 ans ; leur achat s’inscrit souvent dans une préparation à la retraite. L’INSEE a d’ailleurs publié une étude sur le patrimoine immobilier des retraités montrant qu’environ un tiers des retraités possèdent une résidence secondaire (qu’ils soient propriétaires ou non de leur résidence secondaire). Compte tenu des évolutions démographiques prévues, est-il besoin de préciser combien ce secteur d’activité va se développer !

Comment le marché de la résidence secondaire est-il organisé ?

Il n’existe pas non plus de statistiques sur les ventes de résidences secondaires par l’entremise d’agences immobilières, mais on peut estimer que leur part de marché est plus élevée qu’en matière de résidences principales car :
– ce n’est pas un marché de proximité ; les acheteurs ont besoin d’informations qu’ils trouvent dans des revues spécialisées, dans la presse régionale ou sur les sites internet,
– les supports favorisant les ventes sans intermédiaire sont assez peu actifs sur le marché de la résidence secondaire,
– les professionnels immobiliers sont plus organisés et collaborent davantage en zone touristique que dans les zones urbaines.

Voici quelques exemples connus où les professionnels cherchent à travailler ensemble en matière de résidences secondaires :

– la commission « Location saisonnière de la FNAIM présidée par M. Vincent Destruhaut, également administrateur de la fédération,
– ORPI Var, où 59 membres d’ORPI occupent une part de marché conséquente. Parmi leurs différents atouts, notons l’existence d’un site internet spécifique, ORPIVAR,
– Le SIA 06 qui regroupe à présent 220 agences.

Des exemples locaux méritent également d’être reconnus :

– « Pierre et logis de Vendée », qui regroupe trois agences : un adhérent FNAIM, un ERA et un indépendant. Ils mettent leur fichier de biens à vendre en commun et promeuvent leurs biens en Angleterre, au salon de l’immobilier français d’Harrogate !
– Allanic Immobilier, agence immobilière du Morbihan, travaille étroitement avec des agences des Cotes d’Armor, de la Cote d’Azur….

Les grands acteurs du marché de la résidence secondaire

Pour ce qui est des ventes de résidences secondaires, aucun acteur n’a réellement émergé et plusieurs expériences de ventes de produits vacances par des agences immobilières se sont montrées infructueuses (par exemple, la vente de timeshares RCI par Century 21). Citons toutefois parmi les premiers commercialisateurs (vente et location) Immovac (membre d’ORPI) ou Pierre et Vacances. Notons que cette dernière société réalise déjà 5% de son chiffre d’affaires par internet, selon son Directeur du e-commerce, Ludovic Bonneton. Citons également Gîtes de France (56.000 logements), Interhome ou Abritel, qui ne travaillent toutefois pas avec des agences immobilières.

L’enquête exclusive du Journal de l’Agence

Par l’intermédiaire de la société d’étude SVI, le Journal de l’Agence a sondé une centaine de professionnels de la résidence secondaire par email et par l’étude de leur site internet.

Voici les principaux résultats de cette étude d’acteurs de la transaction de résidence secondaire représentatifs des différents marchés français (agences situées en PACA, Languedoc-Roussillon, Rhône-Alpes, Normandie, Bourgogne, Centre).

1- Les types de marché sur lesquels elles interviennent

Si tous vendent des biens « classiques », 59% vendent des produits d’exception (au dessus de 750.000 euros) et 24% seulement offrent des locations saisonnières.

2- Caractéristiques des agences

Première constatation : les sociétés étudiées possèdent plus d’implantation que la moyenne des agences : 1,625 agence par société (moyenne nationale 1,3).

La FNAIM est la première organisation des sociétés étudiées avec 24% d’adhérents. 18% sont membres de franchises ou de groupements, ce qui est également nettement supérieur à la moyenne nationale. A noter que 15% de ces agences sont animées par des Nord Européens !

3- Caractéristiques des sites internet

Un nombre encore important d’entre elles n’ont pas de site internet : 14% et une agence étudiée ne semble pas avoir d’email !

60% de ces sites internet ont une version en anglais. Mais beaucoup de « minisites » sont d’une qualité assez médiocre, ce que n’apprécient guère les étrangers. Il est pourtant très important de disposer d’un site web suffisamment riche d’informations, agréable et non stéréotypé.

Par ailleurs, et comme indiqué plus haut, si un peu moins du quart de ces agences proposent des locations saisonnières, seules 20% de ces dernières permettent aux internautes des réservations en ligne. Cela nous semble trop peu !

Comment tirer profit des résidences secondaires pour accroître son chiffre d’affaires ?

Une première réponse est de pratiquer la location saisonnière ou mieux encore la réservation en ligne. Il existe plusieurs logiciels faciles d’utilisation et relativement peu coûteux. Citons Homeresa (produit par la société Périclès), ITEA (qui équipe les Gîtes de France) ou GPI (produit Sejournet) ou Arkiane.

Internet, les nouvelles technologies (webcam, vidéoconférence) ainsi que le développement de la collaboration inter-agences, quelle que soit la forme retenue (SIA, FFIP, Bourse de l’Immobilier, réseaux locaux), offrent de nouvelles opportunités de commercialisation de résidences secondaires en France et à l’étranger. Citons notamment www.residence-secondaire.fr ou www.vacances.com

Enfin parmi les initiatives les plus innovantes, citons celles de la société « Coco-Provence » (www.coco-provence.com) une société de « facility management » qui propose d’entretenir les résidences secondaires et de les préparer avant la venue des occupants.