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Leader français de la garantie financière et acteurs majeurs en termes d’assurance pour les professionnels de l’immobilier, Galian estime que le projet de loi de Cécile Duflot visant à « mettre en place une garantie universelle des loyers »prise en charge par l’Etat est très couteux.
Ce dispositif nécessiterait la création d’une agence ou d’un établissement public gestionnaire mais aussi de toute une organisation pour que le relais avec les services sociaux et les commissions chargées de prévenir les expulsions fonctionnent.
Le système avancé par Cécile Duflot fonctionnerait sous la forme d’une taxe universelle et obligatoire. Ainsi, tous les bailleurs privés seraient assurés et auraient un droit « naturel » à la couverture des impayés pour plus de 6 millions de logements détenus par eux. La gestion des sinistres serait, quant à elle, prise en charge par des organismes agréés par l’État.
« Le dispositif préconisé par la Ministre présenterait des risques de pertes nettes pour le budget de l’Etat entre 1 et 2 milliards d’euros, outre la déresponsabilisation que ne peut qu’entraîner un tel mécanisme », calcule Alain Ledemay. Le directeur général de Galian estime que la création de la GUL aurait des répercutions non seulement sur l’Etat, mais également sur les bailleurs et les locataires.
Le dispositif avancé par la Ministre du logement autoriserait un taux d’effort des locataires (loyer / ressources) pouvant atteindre les 50%. Avec un taux d’effort actuellement en moyenne de 33%, les locataires rencontrent déjà des difficultés de surendettement : en effet, la Banque de France a noté une forte « augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement1 ».
Le nouveau dispositif risquerait ainsi de précipiter les locataires dans une situation d’hyper-surendettement. De plus, la mise en place de la taxe universelle pourrait se répercuter sur le prix des loyers, contrairement à l’objectif premier de cette loi de garantir l’accès au logement à tous et un encadrement des prix.
Galian propose la création d’une garantie universelle des loyers administrée par les assureurs. Une solution qui se révèle moins coûteuse et plus facile à déployer car les relais existent déjà et fonctionnent. La gestion s’appuierait sur l’expertise et les compétences des sociétés d’assurance spécialisées qui veilleraient à l’équilibre financier du dispositif, avec le concours du courtage et des administrateurs de biens. Les conditions des garanties devraient aussi être revues (par exemple, taux d’effort des locataires plafonné à 40 %, loyers garantis d’un maximum de 1 000 €). Les assureurs travailleraient en liaison avec l’État dont le rôle serait d’être le garant du dispositif (réassurance, surveillance de l’équilibre économique, évaluation du système). Ainsi, l’État réassurerait les assureurs à partir d’un certain seuil de sinistralité. Le fonds de réassurance serait alimenté à la fois par les cotisations d’assurance et par l’État, via les fonds du 1% logement.
La réussite du projet de loi « dépend principalement d’une répartition harmonieuse des rôles Etat-assureurs, les engagements de ces derniers devant être bien définis pour éviter tout risque de dérive financière. L’objectif : responsabilité de tous les acteurs », conclut Alain Ledemay.©LeFilDeLimmo/BazikPress©Fotolia.com
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