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La question du professionnel de l’immobilier qui souhaite utiliser les moyens de son agence pour vendre un bien personnel amène des questions récurrentes : la légalité de l’utilisation de ces moyens et la possibilité de percevoir une rémunération à ce titre. Réponses de Quentin Lagallarde.
Lorsqu’un agent immobilier souhaite vendre un bien dont il est propriétaire, il peut être tenté d’utiliser les ressources de son agence pour faciliter la transaction. Peut-il publier l’annonce sur le site de l’agence ? Peut-il recourir aux outils de communication de sa structure ? Peut-il, enfin, percevoir des honoraires pour cette opération ?
Si la vente d’un bien personnel via une agence immobilière n’est pas interdite, elle doit néanmoins répondre à un cadre juridique strict. Toute tentative de détourner les règles applicables aux transactions immobilières pourrait être assimilée à une fraude. L’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 12 mars 2024 (n° 21-01682) vient rappeler ces principes et clarifier la frontière entre une vente licite et une pratique abusive.
La loi Hoguet (n° 70-9 du 2 janvier 1970), qui encadre les professions immobilières, s’applique « aux opérations portant sur les biens d’autrui » ; elle impose donc que toute rémunération perçue par un agent immobilier dans le cadre d’une transaction repose sur un mandat signé portant sur un bien appartenant à un tiers. Ainsi, pour percevoir des honoraires, l’agent doit intervenir en tant qu’intermédiaire entre un vendeur et un acheteur.
Or, lorsque l’agent immobilier est lui-même propriétaire du bien qu’il vend, il ne peut pas être considéré comme un intermédiaire, et donc prétendre à percevoir une rémunération au titre d’une intermédiation. C’est précisément ce qu’a rappelé la Cour d’appel de Chambéry dans son arrêt du 12 mars 2024. Dans cette affaire, une société a tenté d’obtenir une rémunération au titre de commissions d’intermédiation après leur vente. La Cour a rejeté cette demande en soulignant que la société ne pouvait pas percevoir d’honoraires sur la vente de ses propres biens.
La distinction entre bien personnel et bien d’autrui est essentielle pour garantir la transparence des transactions et éviter toute confusion entre les activités de vente et d’intermédiation.
Un agent immobilier dispose de nombreux outils pour promouvoir la vente d’un bien : site internet, base de contacts, campagnes publicitaires, réseau de clients potentiels. Lorsqu’il vend un bien lui appartenant, peut-il avoir recours à ces moyens ? La réponse dépend de plusieurs critères.
L’utilisation des ressources de l’agence est possible à condition que l’agent respecte les règles de transparence et d’indépendance entre son activité personnelle et celle de son agence. Il doit informer explicitement les acquéreurs qu’il est le propriétaire du bien, conformément à l’article 9 du Code de déontologie des agents immobiliers (décret n° 2015-1090 du 28 août 2015).
En revanche, l’agent immobilier ne peut pas détourner les ressources de son agence à des fins personnelles. S’il utilise les employés de l’agence, son budget marketing ou d’autres moyens sans contrepartie, il pourrait commettre le délit d’abus de biens sociaux (dans le cas d’une société) ou d’abus de confiance (s’il est salarié). De même, s’il tente de masquer sa qualité de propriétaire pour simuler une intermédiation, il s’expose à des poursuites pour pratiques commerciales trompeuses, sanctionnées par le Code de la consommation.
Pour éviter tout risque de conflit d’intérêts ou de suspicion, la meilleure solution pour un agent immobilier souhaitant vendre un bien personnel reste de confier la vente à une autre agence. Cette démarche présente plusieurs avantages :
– L’agence tierce peut percevoir une rémunération en toute légitimité.
– L’agent immobilier évite toute accusation de détournement de ressources.
– La transaction est perçue comme plus transparente et indépendante.
En procédant ainsi, l’agent respecte pleinement la réglementation et évite de s’exposer à des sanctions. Il s’agit d’une solution simple et efficace qui garantit l’intégrité de la transaction.
Un agent immobilier peut vendre un bien personnel, mais cette opération doit respecter plusieurs règles strictes :
– Il ne peut pas percevoir d’honoraires sur la vente de son propre bien.
– Il doit informer clairement les acquéreurs de sa double qualité de vendeur et de professionnel de l’immobilier.
– Il ne peut pas détourner les ressources de son agence à des fins personnelles.
– L’idéal reste de mandater une autre agence pour sécuriser la transaction.
Toute tentative de dissimuler sa qualité de vendeur ou de percevoir des honoraires indus constitue une infraction passible de sanctions disciplinaires et pénales.
En conclusion, vendre un bien personnel en tant qu’agent immobilier est possible, mais sous réserve d’un strict respect des règles de transparence et d’éthique professionnelle. Mandater un confrère reste la meilleure option pour garantir une transaction légale et sereine.
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