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Le mandat de l’agent immobilier doit comporter un terme précis (selon l’article 7 alinéa 1er de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet), mais contrairement à une idée reçue, qu’il soit exclusif ou non, il n’est pas limité dans sa durée. Maître Cyril Sabatier nous éclaire sur la jurisprudence récente en la matière.
Pourtant, certains professionnels, non sans une certaine confusion de la lettre de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, limitent la durée de leur mandat d’entremise à une première période de trois mois, pour ensuite prévoir soit une tacite reconduction par période de trois mois, soit une prorogation (souvent pour une nouvelle durée de 12 mois).
En réalité, l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dispose en substance que passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d’exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
C’est donc seulement la période d’irrévocabilité du mandat qui ne peut excéder une durée de 3 mois, et non la durée du mandat elle-même.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 1er février 2024 n°20-03739, a rappelé qu’en vertu de cette disposition, pendant les trois premiers mois irrévocables du mandat, il n’est pas possible pour le mandant de le dénoncer, sauf à notifier le préavis quinze jours en amont afin que le mandat prenne effectivement fin au bout de ce premier délai incompressible de trois mois.
On retiendra toutefois cet arrêt plus spécialement pour un apport pratique relatif à l’application de la loi dite Châtel, codifiée dans le Code de la consommation.
Pour mémoire, l’article L.215-1 du Code de la consommation impose au mandataire d’informer son mandant (1) par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le mandat.
Or, lorsque cette information ne lui a pas été adressée, le mandant peut mettre gratuitement un terme au mandat, à tout moment et sans préavis à compter de la date de reconduction.
Cette disposition est bien connue des administrateurs de biens qui souvent disposent de mandats de gestion se renouvelant d’année en année par tacite reconduction.
Dans l’espèce examinée par les magistrats bordelais, le mandat de vente prévoyait qu’au terme de sa durée initiale irrévocable de 3 mois celui-ci se prorogerait pour une nouvelle durée de 12 mois.
Ce contenu rédactionnel, quelque peu maladroit au regard de ce que nous venons d’exposer ci-avant, imposait-il à l’agence de respecter cette information spécifique du Code de la consommation, comme le soutenaient les mandants pour tenter d’échapper à leurs obligations ?
La cour d’appel de Bordeaux fait ici une stricte application de ce texte, refusant de l’appliquer au cas d’espèce et à la notion de prorogation du mandat.
Selon la cour d’appel de Bordeaux, cette durée prorogée ne peut être assimilée à la notion de tacite reconduction. Les magistrats bordelais font ici une distinction entre la notion de tacite reconduction, prévue notamment par l’article 1215 du Code civil (2), et la notion même de prorogation.
La solution aurait assurément été différente si le mandat avait comporté une première durée de 3 mois renouvelable ensuite tacitement pour de nouvelles durées successives de 3 mois. Dans ce cas l’agent immobilier aurait dû respecter l’obligation d’information de son mandant préalablement aux périodes de tacite reconduction.
Au-delà de l’analyse de la cour d’appel de Bordeaux ici rapportée, en pratique il est donc vivement conseillé à l’agent immobilier de prévoir un mandat exclusif de vente comportant une durée de 12 ou 18 mois par exemple, et seulement une période d’irrévocabilité de 3 mois à l’intérieur de cette durée.
Le présent mandat est conclu, en exclusivité, pour une durée de mois à compter de ce jour. Ainsi le
mandat prendra automatiquement fin le / / .
Passé un délai de trois (3) mois à compter de sa signature, à tout moment et avec un préavis de quinze (15) jours, le mandat pourra être dénoncé par chacune des parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Il est ici précisé que la clause d’exclusivité pourra être dénoncée, dans les mêmes conditions que le mandat lui-même, passé ce même délai de trois (3) mois à compter de la signature du mandat.
À lire aussi : Durée du mandat de vente : la prorogation du mandat n’est pas une tacite reconduction
1) « Non professionnel » précise le texte. La Cour de cassation a d’ailleurs pu confirmer que
les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels bénéficiant
de ces dispositions protectrices.
La solution a notamment été retenue pour un syndicat de copropriétaires qui avait conclu un contrat d’entretien renouvelable par tacite reconduction (Cass. civ. 1ère 23 juin 2011 n° 10-30645).
2) « Lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat. »
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