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Les clés d’une estimation fiable d’un bien immobilier résident dans la pertinence et la qualité des informations de marché qu’un professionnel utilise pour la réaliser. Peter Jorgensen nous livre un rappel des méthodes et données pertinentes à utiliser pour une évaluation immobilière aussi juste que possible.
Si les données consultées sont datées voire erronées, l’estimation qui en découle pourrait bien être inappropriée. Dans ce cas, le professionnel peut non seulement perdre son client, mais aussi voir sa responsabilité engagée. C’est pourquoi il est essentiel de prendre soin à la qualité et à la véracité des données consultées pour faire une juste estimation immobilière.
D’autant que savoir présenter, expliquer et justifier des données utilisées pour réaliser une estimation immobilière permet au professionnel de l’immobilier de démontrer au vendeur la justesse de son évaluation.
Tout d’abord, en tant que professionnel mandaté par un propriétaire vendeur pour réaliser une estimation de son bien immobilier, il est pertinent de lui demander de vous fournir une liste de documents importants. Ceux-ci vous renseigneront sur de nombreuses informations précises et historiques du bien, notamment lorsque vous faites appel aux méthodes d’estimation dite par la valeur antérieure.
Parmi les documents essentiels, vous pouvez notamment consulter :
Bien que ces documents soient souvent délicats à obtenir, surtout au moment de l’estimation, il est nécessaire d’expliquer au vendeur leur importance pour une juste estimation du bien. En effet, si le ravalement de l’immeuble, la toiture et la rénovation des parties communes sont prévus l’année suivante, l’estimation ne sera pas la même. Demander ces documents au vendeur est ainsi une preuve de votre professionnalisme auprès de lui.
Ensuite, dans le cadre d’une méthode d’estimation faite par comparaison, l’évaluation du prix d’un bien se fait au regard du marché dans lequel il se trouve. Dans ce cas, il est primordial de vous appuyer sur les prix du marché immobilier actuel, c’est-à-dire les prix des autres biens similaires proposés à la vente dans le secteur concerné.
Il s’agit de sélectionner des biens qui vous semblent comparables en termes de surface, de qualité et de type de construction, de standing, d’emplacement, de prestations. Si cela peut sembler facile, toute complexité est en réalité de savoir hiérarchiser l’importance des caractéristiques des biens comparés pour parvenir à la plus juste estimation du bien souhaité.
Mais attention : comme vous le savez, les prix que vous trouvez sur les sites d’annonces immobilières sont les prix affichés et non les prix signés après négociation. Si vous les utilisez sans les retraiter, il y a de fortes chances que l’estimation de votre bien soit surévaluée.
Afin de réaliser une analyse comparative précise, il vous faudra donc appliquer à ces valeurs une décote estimée de négociation, ce qui permettra de déterminer le prix réel estimé après négociation. Pour exemple, en 2024, le niveau moyen des marges de négociation s’établit à 7,9 % pour l’ensemble du marché (d’après le dernier Baromètre LPI-iad).
La plupart des prix provenant de sources de données de biens vendus sont affichés en net vendeur. Pour déterminer le prix honoraires d’agence inclus (HAI) après négociation d’un bien à vendre sur le marché, il vous faudra donc ajouter les honoraires d’agence estimés pour ce type de biens.
Dans certaines bases de données, le montant du mobilier peut être également défalqué du prix final qui vous est communiqué. Il faudra donc potentiellement le rajouter pour affiner votre estimation.
In fine, pour établir votre estimation, il vous faudra déterminer la juste fourchette de marché entre les prix des biens en vente et ceux vendus.
Bon à savoir : La date de mise à jour des prix est primordiale pour une bonne estimation. En effet, dans un marché immobilier très actif, vous savez combien les prix peuvent évoluer rapidement, ne serait-ce qu’en quelques mois.
À titre d’exemple, si vous décidez de prendre les données de la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) publiées par l’État, cette base publie les transactions réalisées en France avec 6 mois de décalage. Il vous faudra par conséquent actualiser ces chiffres pour obtenir une valeur actuelle qui vous servira de base de calcul.
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Dans le cadre d’une méthode d’évaluation immobilière par les revenus (aussi appelée méthode par rendement), il s’agit, pour rappel, de déterminer le prix d’un bien en fonction des revenus locatifs qu’il peut générer.
La prudence est de mise car les prix des annonces de biens en location peuvent être surévalués et de plus, certains sont affichés charges comprises ou hors charges. Vous pouvez également vous référer à vos bases de données professionnelles pour obtenir les valeurs locatives dans un secteur, tout en veillant à les pondérer en fonction du type d’estimation que vous utiliserez pour évaluer votre bien.
Si vous souhaitez utiliser la méthode par la vétusté pour estimer un bien, vous devrez estimer le plus précisément possible les travaux à réaliser pour que le bien soit considéré comme étant sans travaux pour la majorité des acquéreurs. Dans ce cas, vous devrez valider votre estimation avec un artisan pour ne pas trop le décoter ou surcoter.
Le prix des travaux peut varier d’un secteur à l’autre. En effet, à Paris par exemple où le fait de se garer est très difficile pour un artisan, le prix des travaux sera nettement plus élevé qu’en région où le prix des matériaux peut être moins cher et où les artisans ne sont pas confrontés à des problèmes de livraison de matériel. Le coût de la rénovation énergétique pour améliorer le DPE devra également être pris en compte.
En conclusion, ce qui fera la différence lors de l’estimation d’un bien sera avant tout la qualité des données que vous aurez utilisées. Voici la liste des questions à vous poser pour corriger les chiffres utilisés :
Lorsque la vente d’une propriété s’éternise, il est normal de s’interroger. Même si la raison d’une vente longue n’est pas systématiquement liée à son prix, le problème vient malgré tout souvent d’une surestimation en début de commercialisation. Si tel est le cas et que le marché est en hausse, mieux vaut attendre, car à un moment donné, les prix du marché rattraperont le prix de commercialisation du bien. En revanche, cette attente sera plus ou moins longue en fonction du niveau de surestimation d’origine du bien.
La situation sera plus délicate si les prix baissent, car si votre baisse de prix est insuffisante, votre bien restera toujours surévalué. Pour répondre à la question posée, la mise à jour d’une estimation s’effectue surtout à partir du moment où vous n’avez plus assez de visites. Une baisse de prix, sous réserve qu’elle soit cohérente et justifiée, permettra au bien d’être à nouveau attractif et de relancer les visites pour aboutir à une offre.
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